冯嘉年：万一房子建太多？

“花86万元买一间三房式组屋，算贵吗？”

我问ChatGPT，它回答：“一般而言，算贵！”

接着，它有条不紊地教我从地点、便利、状态、地契、未来增值空间等各方面考量，甚至好心提醒，即使在黄金地带，三房式组屋也很少超过七八十万元，花86万元买三房式组屋，若地点条件优越尚可合理化，但最好还是仔细研究或找专人咨询。

生成式AI像老朋友般，理性与感情兼备，数据考证也到位，若我们每天做大小决定都能这么问个卦，世界应该会更和平。

然而同样的问题几个月后再问，看法还是不是一样，就难说了。毕竟86万元是8月底才在红山一带创下的三房式组屋最高成交价，绝无仅有。不过，当市场有了新标杆，周边类似单位就有新的估值参考，若有卖家出来拉高，又有人买，80万元的三房式组屋就会越来越多。

美国联邦储备局本地时间下星期四（9月19日）很可能开始减息，若接下来询问AI时补进“减息周期开始”这个新发展，搞不好AI再算算，就觉得80万元划算了。

条件好的房子卖高价无可厚非，怕的是条件不够好的房子也被炒高，将功课做不够或害怕错失良机而冒进的买家套牢。

这几年的市场走势有点吊诡，明明利率很高，物价很贵，人们的实际收入增长这一年来已放缓，私宅和租赁行情也慢了下来，但转售组屋价格却加速上涨。

冠病疫情前，政府在2015年至2019年间每年平均推出1万6200个预购组屋单位，过后为了应付激增需求，从2021年至2025年将推出10万个单位，平均每年2万个。

预购组屋需求主要来自新婚国人，2015年至2019年间，新加坡每年平均有2万3600对公民注册结婚，2020年疫情暴发跌破2万对是特例，2021年至2023年间每年平均有2万4200对新人注册，所以疫情前后其实差不多。

这几年新组屋供应大增，除了追赶可能滞后的供应，也是为了消化整体住房需求涌现的多个短期因素，包括私宅降级者和外来居民。

然而，转售组屋价格过去四年半上涨逾四成，有多少是因为刚性需求和实际财富增长，又有多少又是买家害怕错失的情绪所致？当这些短期因素消退，长期供需会是怎样一种光景？这五年10万的新供应又会不会在将来逆袭，让我们懊悔当初其实不必建这么多房子？

单单从AI代替人工的趋势看，将来当人人都能做得更多更好，维持长期经济增长所需的人力和消费体量或许会大调整，须引进的人力乃至填补人口替代率落差所需的人口都可能减少，稀释长期住房需求。　

我2018年搬到武吉巴督西的新组屋区，看着对面的登加新镇一栋栋新组屋一天天叠起，一户户人家入住。我这一区虽已建得八八九九仍不遑多让，仅存几片空地最近都划好地盘等着开工。偶尔跑步途经一座小山坡，我心里总想，若这片高地能保留下来弄成空中花园，该有多好，毕竟停车场顶楼加盖的小花园，真的不能比。

（作者是《联合早报》视频主任）