黄慧敏：为“可负担的组屋”重新定义

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要有力地解决问题，我们或许须要多一些勇气，重新审视我们对组屋“可负担”“可及”等基本原则的定义，并以开放的心态探讨颠覆性的献议。

“为什么不规定组屋屋主以当初向政府购屋的价格转售？利用政府津贴房赚取巨额利益，这应被接受吗？”

近日有机会参与外部机构主办的课程，涵盖议题多元，包括房屋政策。在分组讨论中，一名大学教授抛出上述问题，原本热烈的讨论瞬间顿了一下。

我脑海里第一个弹出的想法是“太极端”。但教授提出的原则性问题值得深思：获津贴的物品成了个人牟取暴利的工具，这合理吗？

政府去年9月出台房地产降温措施后，本地组屋转售价在最后一个季度的增速放缓至2.3％。但仅过了三个月，市场看似又“压不住了”。房地产网站99.co和新加坡房地产联合交易网SRX的最新预估数据显示，整体组屋转售价今年1月回弹，上涨1.4％；单是1月的百万组屋交易量就达40个。

虽说以超过100万元成交的单位只占1月整体转售交易量的1. 5％，但在百物高涨、全球经济前景不明朗的当下，七位数的组屋交易难免挑动人们的神经。

不论政府搬出多少数据，证明新加坡的基尼系数（Gini Coefficient）在计入政府各项援助后已降至近20年的低点，也无法抹去民众对收入差距扩大、后代买不起房的焦虑。

当然，房价是高是低很主观。多数人买房时都会申诉房价太高，但脱售时，心里又默默地祈祷房地产市场越热越好。要能制定一个方案满足所有人，把新组屋售价和转售市场调度得称心人意是不可能的任务。但我们必须确保公共房屋政策的根本原则——可负担和可及性获得保障。

但可负担的标准是什么？政府在最近的国会辩论中提供了许多数据，包括非成熟市镇的新组屋买家中，有九成只用每月收入的25%或以下偿还房贷，成熟组屋市镇则有八成。从收入比来看，非成熟区的预购组屋售价维持在家庭年收入的四到五倍，意味着屋主可用四五年的家庭总收入买下房子，远低于伦敦、洛杉矶和悉尼的八到15倍。

新加坡的房价比其他大都会更负担得起，自然是好事，但并不等同于新加坡人买得轻松。

房贷只占家庭每月收入的25％，虽然意味着多数人的每月公积金缴交额足以负担房贷，无须动用或只用到些许现金，但贷款期限为25年。换言之，一对30岁结婚买房的年轻夫妻，每月几乎得掏空公积金普通户头存款偿还房贷，直到55岁。

当然，上述假设没有考虑到夫妻下来25年里的升职加薪。如果前程似锦，收入翻倍，自然无需担忧，但如果从事的行业加薪幅度有限，那日后的公积金退休存款恐怕不那么充足。

根据建屋局组屋转售价格指数，组屋转售价在2017年至2022年间上扬了38％。预购组屋的整体售价则没有相关的指数供窥探趋势。因获政府津贴，新组屋的整体售价增幅相信不会如转售组屋般惊人，但一些优质项目的价格确实一再探顶。例如去年8月在宏茂桥中心推出的预购组屋项目，最贵的五房式单位要价近88万元，四房式最便宜的也要53万5000元。

可回头看受雇居民住户实际月入中位数，在2017年至2022年间，经通胀调整，也只上涨了2.9％。

靠近市区的宏茂桥，房价比偏远地区的单位贵无可厚非。人民也有责任依据自己的财务能力，选购力所能及的房子。但如果房价因市场力量不断上涨，超越人民的收入涨幅，而政府为了公平，不愿加大对优质地段项目的津贴力度，住宅区按家庭收入分化只会愈加明显。

政府早前推出的黄金地段组屋模式，为黄金地段组屋提供更多津贴，并针对这类组屋的转售设置更多条件是个好的尝试。只是覆盖的范围非常有限。

人民对房价的焦虑是真切的。政府的公共住房政策的确不断在更新，但要有力地解决问题，我们或许也须要多一些勇气，重新审视我们对组屋“可负担”“可及”等基本原则的定义，并以开放的心态探讨颠覆性的献议。

（作者是《联合早报》国际新闻第二主任 nghuimin@sph.com.sg）