社论：中国房市面临泡沫化危机

来源：台湾《经济日报》

经济日报社论

最近出版的《经济学人》谈到全球房地产盛世戛然而止，并认为中国发生最严重的住房危机，但却未说明其源由。中国政府虽推出救市措施，但从民众需求、地方政府债务负担等各个面向来看，中国房产隐然有泡沫危机。

首先，就欲购自住房的民众而言，面临低租金报酬以及高房贷问题。从2009年1月到今年1月，北京及上海的房价上涨3.5倍，而同时期中国的国内生产毛额上涨2.84倍。这造成北京及上海的房价所得比分别为38及32，租金报酬率分别只有1.5%及1.8%，以及房贷占家户所得比例分别达到423%及354%。由于目前中国家户储蓄率达35%，因而两城市的房贷户必须以寅吃卯粮的方式挹注巨额房贷。

其次，就住房企业而言，面临过度杠杆操作，伴随而来的住房超额供给问题。中国未来平均每年约需增加10.7亿平方米的城镇住宅，然而，过去三年平均每年新开工15.9亿平方米，因而未来三分之一的成屋恐销售无门。

由于住房企业依靠大量借款或发债兴建住房，导致监管单位在2020年8月推出下列“三道红线”的监管指标：即要求住房企业的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%，以及现金短债比不得小于1。住房企业若“三条红线”全部踩到，则无法再发新债融资。

然而， 近来住房企业的资产负债率中位数已超过80%，导致已购预售屋的民众担心其盖出“烂尾楼”。到今年8月为止，已有326处建地出现烂尾楼，使得超过240万户买家拒绝支付贷款。再加上今年以来，人民币对美元贬值13％，更让那些发行美元债券的住房企业雪上加霜。

再就人民银行而言，从2020年1月新冠肺炎疫情爆发后，虽采适度宽松政策，但并未酿成通膨。在疫情出现后迄今，人民银行对大型金融行库，曾将存款准备率由12.5%，调降至目前的11.75%，但一直将贷款基准利率维持在4.35%。再加上中国采动态清零政策，因而得以避免通膨威胁；去除食品及能源影响的核心物价指数，在2022年1月的年增率为1.5%，而迄今未曾超过此水准。

最后，就地方政府而言，今年面对土地出让金收入大减及巨额“城投债 ”的问题。

从2001到2021年间，地方政府的土地出让金收入平均每年增加23.4％。这导致此项收入在去年时，已达地方政府财政收入的92.7%。然而，近来住房供给过剩，使得住房企业购地意愿下降，因此，许多地方政府设立城市建设投资公司，以发行债券所获资金，来购买自己拟出售的土地。这些城投债虽不列入地方政府负债，但若违约，地方政府仍须负责。从2019至2021年间，城投债发行金额平均每年增加40％，而去年发行金额更达名目国内生产毛额的5.4％。巨额的城投债，以及今年前三季土地出让金收入，较去年同期减少28.3%，使得地方政府财政更显左支右绌。

住房企业及地方政府严重负债，使得中国房价松动。今年10月，70城房价指数已连续14个月下滑。以10月份和上个月相比，一、二及三线城市的新房房价分别下跌0.1%、0.3%及0.4%，而二手房房价则下跌约0.5%。

近来中国陆续推出下调公积金利率、放宽房贷利率下限、换房免付个人所得税以及16条挽救房市措施等，但却无法扭转下列逆流。

首先，动态清零政策已影响民众近二、三年的收入。其次，地方政府及住房企业亏损加剧，会加速其降价出售住房。最后，习近平在二十大强调“规范财富累积机制”，可能导致富人加速售房。

虽然中国未来会提出许多救房市的措施，但二、三线城市房价泡沫恐仍会被戳破。至于一线城市，如北京及上海，过去十年只曾在2012、2015及2018年的一些月份经历和去年同期相比，分别出现2%、6%及2%左右的跌幅。然而，就目前中国经济情势严峻程度判断，未来一线城市房价跌幅恐超越2015年的水准。