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社论:中国房市面临泡沫化危机


 新闻归类:观点评论 |  更新时间:2022-12-04 10:16

来源:台湾《经济日报》

经济日报社论

最近出版的《经济学人》谈到全球房地产盛世戛然而止,并认为中国发生最严重的住房危机,但却未说明其源由。中国政府虽推出救市措施,但从民众需求、地方政府债务负担等各个面向来看,中国房产隐然有泡沫危机。

首先,就欲购自住房的民众而言,面临低租金报酬以及高房贷问题。从2009年1月到今年1月,北京及上海的房价上涨3.5倍,而同时期中国的国内生产毛额上涨2.84倍。这造成北京及上海的房价所得比分别为38及32,租金报酬率分别只有1.5%及1.8%,以及房贷占家户所得比例分别达到423%及354%。由于目前中国家户储蓄率达35%,因而两城市的房贷户必须以寅吃卯粮的方式挹注巨额房贷。

其次,就住房企业而言,面临过度杠杆操作,伴随而来的住房超额供给问题。中国未来平均每年约需增加10.7亿平方米的城镇住宅,然而,过去三年平均每年新开工15.9亿平方米,因而未来三分之一的成屋恐销售无门。

由于住房企业依靠大量借款或发债兴建住房,导致监管单位在2020年8月推出下列“三道红线”的监管指标:即要求住房企业的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%,以及现金短债比不得小于1。住房企业若“三条红线”全部踩到,则无法再发新债融资。

然而, 近来住房企业的资产负债率中位数已超过80%,导致已购预售屋的民众担心其盖出“烂尾楼”。到今年8月为止,已有326处建地出现烂尾楼,使得超过240万户买家拒绝支付贷款。再加上今年以来,人民币对美元贬值13%,更让那些发行美元债券的住房企业雪上加霜。

再就人民银行而言,从2020年1月新冠肺炎疫情爆发后,虽采适度宽松政策,但并未酿成通膨。在疫情出现后迄今,人民银行对大型金融行库,曾将存款准备率由12.5%,调降至目前的11.75%,但一直将贷款基准利率维持在4.35%。再加上中国采动态清零政策,因而得以避免通膨威胁;去除食品及能源影响的核心物价指数,在2022年1月的年增率为1.5%,而迄今未曾超过此水准。

最后,就地方政府而言,今年面对土地出让金收入大减及巨额“城投债 ”的问题。

从2001到2021年间,地方政府的土地出让金收入平均每年增加23.4%。这导致此项收入在去年时,已达地方政府财政收入的92.7%。然而,近来住房供给过剩,使得住房企业购地意愿下降,因此,许多地方政府设立城市建设投资公司,以发行债券所获资金,来购买自己拟出售的土地。这些城投债虽不列入地方政府负债,但若违约,地方政府仍须负责。从2019至2021年间,城投债发行金额平均每年增加40%,而去年发行金额更达名目国内生产毛额的5.4%。巨额的城投债,以及今年前三季土地出让金收入,较去年同期减少28.3%,使得地方政府财政更显左支右绌。

住房企业及地方政府严重负债,使得中国房价松动。今年10月,70城房价指数已连续14个月下滑。以10月份和上个月相比,一、二及三线城市的新房房价分别下跌0.1%、0.3%及0.4%,而二手房房价则下跌约0.5%。

近来中国陆续推出下调公积金利率、放宽房贷利率下限、换房免付个人所得税以及16条挽救房市措施等,但却无法扭转下列逆流。

首先,动态清零政策已影响民众近二、三年的收入。其次,地方政府及住房企业亏损加剧,会加速其降价出售住房。最后,习近平在二十大强调“规范财富累积机制”,可能导致富人加速售房。

虽然中国未来会提出许多救房市的措施,但二、三线城市房价泡沫恐仍会被戳破。至于一线城市,如北京及上海,过去十年只曾在2012、2015及2018年的一些月份经历和去年同期相比,分别出现2%、6%及2%左右的跌幅。然而,就目前中国经济情势严峻程度判断,未来一线城市房价跌幅恐超越2015年的水准。


 

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