谭德婷：化解买组屋烦恼

建屋局何不索性以黄金地段和非黄金地段作为新分类法？但凡靠近地铁站、环境优美及设计出众的组屋项目都规划为“黄金组屋”，余下则不是。

住家对面的组屋大约三个月前达到满五年最低居住年限，有些单位开始求售。找了个周末去凑热闹看房，结果对其中两套四房式单位留下深刻印象。

第一套，屋内凌乱。屋主夫妇和孩子共用主人房，房里塞得满满的，天花板上还悬挂着几根晾着衣服的竹竿。厨房只有个洗碗盆，没有橱柜，地板油腻；浴室门框下端因潮湿而腐朽。最让人意想不到的是，屋主不只将两间房出租，连厨房尾端的洗晒衣处还用布帘遮住，是个出租床位，犹如香港的“劏房”。屋主开口要价至少96万元。

第二套，空置了五年。屋主当年拿了钥匙后不只没入住，连一丁点装修都不做。地板光秃秃、马桶洗脸盆仍贴着塑胶膜。

经纪说，屋主父母家里有钱，他们不愁没地方住，申请预购组屋就是待五年时限一到就转卖大赚一笔。屋主明言得不到100万元不卖。

许多人屡屡申请不到预购组屋，对这两个单位的屋主，一个随意糟蹋、一个纯粹坐等房价上涨来卖，不由得生气。

这个成熟市镇的项目在2012年11月推出时，四房式单位售价介于42万8000元至54万6000元，已属高价。仅10年光景，转售叫价近百万元或更高，难怪有屋主视为黄金屋，想卖掉兑现。

从2019年第四季到2022年第三季，多个市镇组屋转售价中位数，比冠病疫情前涨超过40%，绝大部分在非成熟区市镇。因为这些年来疫情拖慢了新组屋的兴建步伐，更多人购买转售组屋，结果价格水涨船高。

政府表示会全面探讨让组屋继续负担得起，并提供更多渠道让人民拥屋。要抑制组屋转售价格强劲上涨，显然不只是收紧贷款条例、增设15个月等待期，还得增加预购组屋的供应。

最新一轮预购组屋销售活动刚在12月1日结束，推出近1万个单位，为历来最多，三房式及更大型组屋整体申购率因此降到2.6，是三年来最低水平。但加冷黄埔黄金地段项目的四房式组屋不出所料最受欢迎，每个单位仍有10人争购。

国家发展部长李智陞首次透露，2019年至2021年间，申购成熟市镇预购组屋的首次购屋家庭中，有20%至24%首次就买到，另有不到2%试超过五次才成功。没有透露的是，有多少这类家庭申请多次却连一次选购的机会都得不到？

尽管政府力劝人们申请非成熟市镇组屋，并以数据说明成功率较高，但买房终究得契合个人需要。因此，即使成熟市镇单位既贵又少，却因地点适中、交通便利、靠近父母家等因素而供不应求。

李智陞也指出，成熟与非成熟市镇之间的界限已模糊，官方在检讨是否应调整分类法。

建屋局自去年11月以来，已以“黄金地段组屋模式”推出13个项目，均受欢迎，但一些项目的地点与人们对“黄金地区”的认知有落差。建屋局何不索性以黄金地段和非黄金地段作为新分类法？但凡靠近地铁站、环境优美及设计出众的组屋项目都规划为“黄金组屋”，余下则不是。

如此一来，各地区都可能会有黄金地段，买家的最低居住年限是10年，转售时还须将转售价或估价的6％归还建屋局，这不只有利于调节同区黄金组屋与非黄金组屋的转售价差距，也有助于降低一些成熟市镇组屋的转售价，并且突出屋子并非投资工具。

另一方面，凭运气抽签的预购组屋申请方式增添了不确定性，对既买不起转售组屋，又申请不到预购组屋的人来说，心中的焦虑与无奈，需要官方的理解与处理。

预购组屋的售卖方式从早年轮候制改为抽签制，两种制度各有优劣。若在保留优先照顾首次购屋者的前提下，是否可重新考虑先到先得的轮候制？例如，继续保留95%单位给首次购屋家庭，并让这些家庭在轮候时享有较靠前的位置。又或者继续沿用抽签制，但区分哪些是最需要住房的申请者，让他们优先选购。

住房问题是给执政者的考题，第四代领袖或许得在下一届大选到来之前，给出漂亮的答案，化解这几年来人们买组屋的烦恼，让它早日成为更多人的安乐窝。

（作者是《联合早报》助理总编辑）