尹晓明：关于房地产的另类思考

随着全球利率走高，各国的房地产市场都岀现不同程度的衰退，只有新加坡市场与众不同，依旧一片繁荣景象。为了给过热的房地产市场降温，政府推出一轮又一轮的降温措施，额外买家印花税（ABSD）涨了一波又一波，可房地产市场依然高烧难退。扬汤止沸，不如釜底抽薪，或许我们可以换个角度思考。这里提三个与主流观点不同的建议，抛砖引玉，以供讨论。

第一，建造更多更大型的组屋。随着房价飚涨，为了让房屋总价保持在人们负担得起的水平，不论是组屋还是私宅，房屋面积都越建越小。卧室只够放下一张床，客厅能够放下一张沙发、一张餐桌，多一点转寰的空间都是浪费。这样的家，不再是人们舒适温馨，放松身心的港湾，而更像是用来睡觉的旅馆。长期生活在这样狭小的空间，难免心情压抑，精神紧张。

社会在进步，经济在发展，人们的居住空间却越来越小，生活品质越来越低，这样的发展又有什么意义？所以我们应该建造更多更大型的组屋，而不是更多的私宅。80%的新加坡人住在组屋并没有什么不妥，国人也无须认为只有从组屋提升到私宅才是人生赢家。依靠合理优质的设计建筑，宽敞舒适的居住环境，丰富便利的公用设施，组屋可以成为比私宅更适合居住的地方，成为每个新加坡人的安身立命之本。

作为新加坡的特色，组屋曾为新加坡的“居者有其屋”做出重大贡献，现在依然可以作为定海神针，引领新加坡房地产健康发展。

第二，开放组屋的投资功能。组屋最初的功能是满足国人居住需求，可是随着经济发展，人民生活水平提高，房屋的投资功能正变得越来越重要，人们的投资需求也不容忽视。大家看着逐年上涨的房价和租金，听着別人投资房地产大赚特赚的各路消息，难免会心动不已。如果不能实现拥有两套房子，一套自住，一套出租的美梦，那就只能卖组屋，买公寓，投入到炒房队伍中去。炒作之风越盛，商品房转手越快，市场自然也就越火热。各类房屋，包括组屋，都在这样火热的市场中水涨船高。

既然如此，不如开放组屋的投资功能，比如ABSD的第一套房，可以从私宅算起，将组屋排除在外，让每个新加坡家庭都有拥有两套房子的可能。或许这样放开，可以让人们焦燥的心平静下来，愿意慢慢积累财富。等到一定时候，再考虑是组屋自住，买一套小公寓投资；还是换一套大的公寓自住，组屋出租。不论自住还是出租，组屋都应该成为国人长期持有的资产，分享经济发展的红利，而不是成为资本炒作的环节，为新加坡房地产的稳定带来隐患。

况且，新加坡也须要支持租房市场的充分发展。新加坡的国情注定公民人口不可能扩充太多，必须要引进大量的暂住人口，这些人也并非都租得起私宅的高薪人士。如果组屋只能用于自住，租金较低的房源又从何而来？如果只有少数有钱人才能买得起第二套房子以供出租，外来人口也只能租住在高价的私宅，新加坡的人力成本又如何控制？如果外国员工因高昂的生活成本而离开新加坡，又会产生怎样的影响？

第三，限制外国人购买大众私宅。新加坡房价飚涨，外国买家的推动也是一个重要因素。虽说作为一个全球化的国家，新加坡必须对外来投资持开放态度。但土地有限，不可能容纳全球的房地产投资者。如果这些外国买家投资的仅是豪宅也就罢了，但其中不乏大众私宅买家。而且ABSD越高，用同样的预算，或许更多买家会选择较便宜的大众私宅。如果不对这部分买家加以限制，本地大众私宅在全球有钱人的推波助澜下，恐怕终有一天会涨到国人负担不起的程度，也带动组屋市场水涨船高。

虽然政府一直在用ABSD管控市场，但或许还不够。高额的ABSD能为政府带来大量的短期收益，但或许长远对新加坡并不利。新加坡不应该成为第二个香港，或只是富人的天堂。

能吸引外资当然好，但如果外资只是来新加坡买套房，坐享社会稳定、经济增长的红利，这样的外资不要也罢。有恒产者有恒心，这样的恒产恒心，还是放在新加坡人身上为好。

作者是科技研究员