韩和元：中国房市的人口学逻辑

韩和元

日本学者森岛通夫曾明确提出：“人是社会的基础，经济只是在这个基础上建筑起来的上层建筑。当我们预测未来时，首先设想的预测的时间段，作为基础的人会是什么样？他们在数量和质量上会发生哪些变化？以预测时点的人为基础，思考在这样的基础上可以建筑什么样的上层建筑，其中包括经济问题。”奥地利管理顾问彼得·德鲁克也一直将人口结构的变化，作为观察社会发展变化的重要视角。另一位美国经济学者道格拉斯·诺斯也十分重视人口规模和人口结构的变化，对经济发展的重要影响。

不难想象，一个22岁的大学毕业生、一个46岁的中年大叔和一个75岁的老年人，他们的行为模式肯定不一样，差异极大。设想一下，在大学刚毕业时，能赚多少钱，又能花多少钱？关注点是什么？当迈入中年，事业也开始走向巅峰时，作为一个成熟大叔，买下一生中最大一处房地产，并在之后几年内不断购置家具时，收入和支出情况如何？关注点又是什么呢？当75岁了，还会向银行分期付款买汽车吗？还会按揭买房子吗？

所以，无论是基于投资者立场还是基于消费者立场，人都不是一个恒久不变的常量。从这点可见，生命周期严重影响着不同年龄段人士的关注焦点。更值得注意的是，对那些年龄相近的人，无论是消费行为还是投资行为，往往都具有很强的同质性，至少是相较于其他年龄段的人而言。由此可知，清楚无误的世代性出生浪潮，可以赋予人们的消费和投资行为非常强大的周期性力量。

由此可见，包括股市、房市、债市等在内的投资市场，尤其是房市与人口结构之间，有着密切关系。如果一国或一个地区，在某个时段内，人数最多的那代人都是中青年人，且觉得需要增加储蓄时，他们对储蓄工具——如股票或房子——的竞相需求，不仅包括刚性的消费投资需求，还包括刚性的投资或投机需求，就必然旺盛，如此自然就会抬高他们所针对的储蓄工具——如股票或房子——的价格。反之，一国或一个地区，在某个时段内，当人数最多的那代人都是老年人口时，包括房地产市场和股票市场在内的投资市场，一定会陷入低迷。

也就是说，通过对人口结构的分析，可以判断包括房地产市场在内的投资市场的大趋势：房屋需求与人口红利呈现高度的正相关关系。人口红利阶段是指，一国处于劳动年龄阶段的人口，等于或大于总人口60%的时间跨度范围。根据国际经验，人口红利周期最多维持40年，当老龄化到来时，也就意味着人口拐点出现，红利周期彻底结束。

当一国或一个地区处于人口红利周期时，只要政策得当，几乎都存在一个经济快速发展的大周期，这就是我所说的人口红利大周期。在这个周期内，包括房地产市场在内的整个投资市场，一般都是趋于繁荣的。这点得到了实证数据的有利支持。经济学家胡鞍钢给出的数据是，日本的人口红利阶段为1955年至1995年，这40年恰好是日本快速发展的40年。在这一点上中国亦然。

中国自1949年到1990年50年间，出现了三个生育高峰。第一次出生高峰——恢复性增长期，发生于1950年至1957年之间。第二个出生高峰发生于1962年至1971年之间。第三次出生高峰发生于1980年至1990年之间。随着第一波和第二波生育高峰期出生的婴儿，于1980年前后逐步进入劳动力市场，中国的人口红利窗口也随之打开。据胡鞍钢的数据，那时劳动年龄人口占总人口的59.8%，当时中国的劳动年龄劳动力有5.86亿，是同期美国的3.86倍。这一周期直到2010年才达到人口红利的顶峰，同时中国的劳动年龄人口占总人口的比率为74.5%。得益于此，自1980年至今，中国经济得到了长足的发展。

根据美国人口普查局的统计数据，每个人一生中一般会出现两次购房行为，首次置业大约出现于31岁至32岁前后，第二次置业一般在41岁至43岁左右。我们前面提到，中国第一个人口出生高峰是1949年至1957年，第二个高峰是1962年至1971年，第三个高峰是1980年至1990年。根据美国人口普查局的置业年龄表推算，第一个人口出生高峰期的人们，对应的第一个置业需求高峰应该落在1980年至1988年，与他们对应的二次置业高峰应该在1991年至1999年；第二个人口出生高峰对应的两次住房需求高峰分别是1993年至2002年、2004年至2013年。第三个人口出生高峰（也就是我们常说的80后）对应的两次住房需求高峰，分别是2011年至2021年、2022年至2032年。

由于1998年之前中国还没有进行住房制度改革，因此第一个人口高峰对应的两次购房置业需求，及第二次人口出生高峰对应的第一次住房需求高峰无法得到满足。这些需求都在房改后被一次性释放。这是2000年以后房地产市场突飞猛进的最主要原因。简而言之，就是以中国历史上最大的人口世代的消费和投资（包括投机）需求为主轴，在低利率和前所未有的自由借贷等因素配合下，结果便是现代历史上最大的房地产繁荣周期。

遗憾的是，这种趋势不再，中国已经感染了所谓的日本病：少儿人口数迅速下降，与之相伴随的是老龄人口迅速增加。按照生命周期储蓄理论可预期的是，伴随中国老龄化深化而来的，将是中国房市不可避免的承压。

作者是广州大学南方治理研究院特聘研究员

根据国际经验，人口红利周期最多维持40年，当老龄化到来时，也就意味着人口拐点出现，红利周期彻底结束。