杨浚鑫：楼市疯涨 是福是祸

阳关道

坐德士听电台在讨论某私人公寓开盘首日卖出超过98%单位的新闻，司机突然伸手把广播给关了，摇头直叹“太疯狂了”。

报道的新楼盘平均尺价2100元，虽是私宅项目，却引发市井小民的强烈反应。德士司机担心，以本地楼市的升温之势，他的孩子再过几年可能就买不起房子了。

组屋转售市场则暗流涌动。一些中介为趁势赚取更多佣金，建议组屋屋主抬高屋价。一个淡滨尼霸级组屋单位，几年前开价70万元都无法脱售，如今却在中介的建议下抬高到90万元。

另一股暗流涉及首次购屋者。我认识两对30多岁的情侣都有意买房，但条件好点的转售组屋都太昂贵，预购组屋又得等四五年。他们不约而同转向剩余组屋。但剩余组屋因等候时间较短，同样竞争激烈，他们申请的大巴窑和芽笼四房式组屋，首次购屋者申购率分别达到8.5和11.7。

人们过去说，申购到黄金地段组屋就像中彩票，但如今能申购到任何新组屋项目，都像是买彩票中了安慰奖。刚达到五年最低居住年限的武吉巴督Skyline I，有四房式单位今年2月卖出72万元。这项目推出时不含津贴售价从30万1000元起跳。这意味着一些屋主有可能在五年内获得超过100%的利润。

2011年全国大选，住屋课题是其中一个烫手山芋。当年轻人感觉买屋很难或很贵时，其他社会问题会接踵而来，如人们延后结婚生子、围绕财富不平等的紧张关系加剧、多代同堂引发家庭矛盾等。这都危及“新加坡携手前进”运动中所谈的社会契约。

但要出手为楼市降温，又似乎没有十全十美的方案。尽管政府去年底调高额外买方印花税，但有财力者仍通过联名屋主“脱钩”等方式走漏洞。连总偿债率顶限都有人在钻空子，通过显示资金或质押资产的方式取得更高房贷。

居者有其屋，是政府的承诺。从组屋的增值中获利，是这个承诺衍生出的副产品，是福是祸还未可知。那天坐同事的顺风车，他提到自己虽然有组屋，但不介意组屋不再升值，只希望孩子未来还买得起房子。

如何确保组屋不是赚钱工具？我想到了黄金地段组屋模式的津贴回收机制。建在黄金地段的组屋获得了额外津贴，以确保屋价可负担得起。因此，屋主出售单位时理应“归还”津贴，而不是从中获利。

但大家都知道，在地价高企的新加坡，即使屋主没有获得额外津贴，所有新组屋已是“打折”出售。那么，是否应考虑在所有新组屋首次转售时，都得把部分收益归还政府？

我清楚这个建议可能引发众怒，且执行不易。我也不鼓励草率实施。然而，黄金地段组屋模式既已试行6%津贴回收率，何不研究全面推广的可行性。黄金地段组屋模式的一些项目之前被批评不够“黄金”，如今反而能用来观察补贴回收机制的效果。

住屋涉及切身利益，很难做到冷静、以大局为重。但如果允许房价无止境攀升，下一代人的生活空间和选择会被不断压缩。就这个课题展开对话刻不容缓，以了解人们愿意为一个更可持续的楼市做出什么样的权衡和牺牲，并让所有人对公共住屋所应发挥的作用，重新凝聚共识。

（作者是《联合早报》高级记者）