严泽航：香港楼市“辣招”已完成历史任务

来源：香港01

作者：严泽航

盘古初开，其实楼市“辣招”政策的设计原意本来就是以日落法案的概念作基础，多年内特区政府多次强调，“辣招”是“非常时期”下的“非常手段”，并不是一个恒常政策。但“辣招”推出已有12年以上，今时今日的经济背景与当年南辕北辙，楼市亦进入新形势、新阶段。因此“辣招”等“非常手段”已经不合事宜，与楼市以至整个经济的新环境相背离，直接影响经济复苏，理应重新审视其存在的必要性。

什么是日落法案

于公共政策制定中，日落法案（SunsetLegislation）是一种立法机制，旨在对现有法规或政府机构进行定期评估和重新审查，以确定其有效性和必要性。这种法案要求在特定时间后自动撤销或废止法规，除非经过重新审查和重新通过立法程序。日落法案的主要目的是确保法规和政府机构能够持续适应社会、经济和政治环境的变化。它有助于减少过时和无效的法规，同时减轻政府机构的负担，提高行政效率。通过日落法案的运作，可以确保法规和政府机构持续适应变化的需要，并提供更有效、负责任和符合公众利益的公共服务。

目前楼市“辣招”主要分为3类：

一是额外印花税（SSD），即如于购入住宅物业后6个月或以内转售，就需要缴交楼价20%的税项；如于购入后超过6个月、但在12个月或以内转售，税率就为15%；如于购入后超过12个月、但在36个月或以内转售，税率则为10%。二是买家印花税（BSD），即所有非香港永久性居民及公司名义买家，不论是否首次购入住宅物业，也需要缴付楼价15%的税项。三是新住宅从价印花税（NRSD），即所有非香港永久性居民及公司名义买家，以及本身是香港永久性居民、但持有物业的买家，均需要按15%税率缴付从价印花税。

撤销楼市“辣招”主要理据

由于经济环境的恶化，房地产市场已从“过热”状态过渡到“过冷”状态。支撑“辣招”的基础已失效，直接影响经济复苏。近期，香港的经济形势面临严峻挑战，这直接导致房地产市场从过热状态转变为当前的过冷状态。因此，撤销这些措施有助于恢复房地产市场的正常运行，同时避免对经济复苏的进展造成进一步阻碍。

此外，“辣招”扭曲楼市，加剧“上车盘”升幅，严重窒碍二手交投，复常具有迫切性。过去的“辣招”措施扭曲了楼市的正常运作，特别是对于“上车盘”的价格上升起到了推波助澜的作用。这使得二手交易变得困难，对于那些希望出售或购买二手房产的人来说，形成了严重的阻碍。因此，撤销这些“辣招”措施变得迫切，以恢复楼市的正常运作。

“辣招”严重窒碍外来人才来港意欲，不利香港吸引外地人才。在现在的“辣招”下，所有非香港永久性居民以及公司名义买家，不论是否首置，如要在本港买楼既要缴付15%的买家印花税，同时亦要缴付15%的新住宅从价印花税，合共要缴付30%的重税。这样的政策不利于香港吸引外地人才，对经济的长远发展带来不利影响。因此，撤销这些措施可以改善外来人才的来港环境。

“撤辣”只是让楼市复常，目的是推动经济复苏，而不是提供优惠政策，不是“托市”，更不会导致楼价攀升。撤销“辣招”的目的是为了让楼市回复正常运作，并促进整体经济的复苏，而不是提供优惠政策或人为干预市场。这是为了确保楼市价格能够根据供需关系和市场机制自由形成，而不是受到政策的人为影响。因此，撤销这些措施不会导致楼价攀升，而是为了让市场恢复正常运作。

有序“撤辣”

政府于来年施政报告应考虑及早稳步有序“撤辣”，以促进二手物业流转和增加租盘，为有意置业的市民提供更多选择，令物业市场健康发展。“撤辣”第一步：立即取消买家印花税；二是直接免除符合资格的外来人才买家印花税及新住宅从价印花税，取消“先征后退”安排；三是取消额外印花税；四是优化新住宅从价印花税，换楼人士可以在2年内“先免后补”。“撤辣”第二步：取消新住宅从价印花税，达致全面“撤辣”。

即使最后政府亦对于“撤辣”保持观望态度，政府亦应尽早向市民公布在什么环境、条件和指标下，才会“减辣”或“撤辣”社会、经济和环境状况都是变动的。一个政策在某个时期可能是有效的，但在不同的时期可能不再适用。政策应具有弹性，能够根据新情况做出调整和变化。“辣招”已经为香港楼市完成了阶段性的任务，是时侯完美谢幕，退出历史舞台。

作者严泽航是公共政策硕士、英国特许公认会计师、经民联港岛南支部副主席