王春晓：业主买42套房打通，多层房屋墙体开裂谁来赔？

来源：中国新闻周刊

作者：王春晓

广东肇庆四会市吾悦广场悦公馆2栋公寓一名业主买下2层全部的42套房，计划将墙体打通后装修成娱乐场所。装修的过程中，施工队野蛮拆墙、切断柱子，甚至将挖掘机吊上2层作业，导致3层及以上业主的房屋出现了不同程度的裂痕。

6月6日，四会市城建局对此发布通报称，初步复核判断，该建筑物暂不存在结构安全问题，2层业主姚某涉嫌擅自施工的违法行为，已移送市城管局依法依规处置。

尽管如此，业主们仍然对住宅安全质量表示担忧。他们希望姚某及相关部门能对公寓进行进一步专业检测，同时赔偿相应的经济损失。

业主买42套房欲改建娱乐场所 装修导致多层房屋出现裂痕

吾悦广场悦公馆2栋公寓（以下简称吾悦公寓）位于东城街道玉城居委会商业大道，这里也是中国玉器之乡四会政府重点打造的城市中央区。

根据公开资料介绍，四会吾悦广场于2018年7月正式动工，总投资接近40亿元（人民币，下同，7.57亿新元）。作为新城控股集团在广东落子的第一个吾悦广场，其总占地约11万方，总建筑面积约60万方，由约10万平米的3-5层的商业和22栋6-32层的住宅组成，集合了居住、娱乐、休闲、购物等多重功能。

吾悦公寓作为其中的项目之一，于2021年7月完成交付。这里的业主告诉中国新闻周刊，在原来的设计中，公寓1层作为商用，2-11层每层42户，作为公寓使用。当年的宣传中，这栋公寓为30-60平米的小户型，层高5米多，首付需要18万元。

四年前，从事玉器生意的管先生一家正是看中了吾悦公寓优越的地理位置，拿出家里的全部存款，又贷款数万元买下了一套40多平的户型。今年5月底，他们原本决定进行精装修后入住，以结束多年的租房生活，但还没选好装修公司，公寓便出了问题。

2层的业主姚某买下该层全部42套房，计划将墙体打通后装修成娱乐场所，施工导致楼上3-10层多家房屋受损。

“施工队是从5月23号开始拆除和装修的”，管先生说，起初，现场只有一些工人手工作业，楼上的住户们也仅仅是被高强度的噪音搅得不安。他们向物业反映了情况，得到的答复是“2层确实在装修，大家放心吧，都是合理的”。

但到了第二天，施工方为了加快装修速度，拆掉窗户，将挖掘机等设备吊上2层进行机械作业，拆除了不少墙体。随之而来的噪音越来越明显，整个楼体似乎都在震动，很快，3、4层的房屋也出现了裂缝。

为此，3层的几位业主下楼讨说法，但被物业劝了回来。“物业回复人家说有报备，是安全拆除，不然他们也不会开通水电”，管先生回忆。

在接下来的几天时间里，随着拆除的动静越来越大，3-10层越来越多的房屋都出现了不同程度的裂缝。有业主家的间隔墙出现了明显的竖向或斜向的裂缝，隔墙与户内夹层天花间甚至有明显脱开的水平裂缝，有业主家的墙体柜子还被震了下来。

管先生和几位房屋裂痕明显的业主再次找到物业，要求现场查看2层业主的施工许可证，此时，得到的答复却变成了证件正在办理中。愤怒之下，他们打电话投诉到了四会市城建局。

5月29日，在施工进行了约一周后，城建局的工作人员到达公寓现场检查，确定是无证施工并要求停工。然而管先生却表示，在住建局检查后没过多久，2层便又开始作业了。他们再次到2层维权，差点和施工人员产生了纠纷。为此，他还报警请来了警察，但依然没能阻止工人施工。

现场视频中，施工队作业人员强硬地表示，“你跟我们说没有用，你们去找老板（或指2层装修业主姚某）去谈”。

不得已，管先生带着业主再次向城建局投诉。最终，6月1日，四会市城建局下达了停工整改方案。

在不到10天的时间里，吾悦公寓2层变得满目疮痍，建筑垃圾积累成堆。视频显示，施工方使用小型挖机、切割机等作业，切断了水泥柱，部分钢筋变形，门框也被卸了下来。

“为了方便清理垃圾，他们还粗暴地打通了1层和2层之间的天花板”，管先生说。

住建局称违规施工 业主要求确定公寓安全

6月5日，该事件被当地电视台报道后，引起全网关注。

次日，四会市住房和城乡建设局发布了情况通报。通报显示，吾悦公寓2层42套公寓房建筑面积1842.64平方米，为同一业主姚某所有。姚某在未取得施工许可证的情况下擅自动用大型机械拆除间隔墙体，初步统计已违规施工约700平方米。

目前，四会市住建局已经对姚某发出《责令改正违法行为通知书》，责令其立即停止施工并限期改正。

四会市住建局还称，6月3日，经业主同意，他们组织了广东省建筑科学研究院结构部专家和深圳市同济人建筑设计有限公司，也就是涉事公寓的原设计单位专家到现场进行查勘，初步复核判断，该建筑物暂不存在结构安全问题。

6月5日，深圳市同济人建筑设计有限公司也出具了一份初步评估报告，称公寓楼主体结构采用框架-剪力墙体系，2层被拆除隔墙为砌体填充墙，属围护构件。查勘期间，除2层楼板有局部开洞外，未见结构主体损伤，2层拆除部分隔墙后，暂未影响主体结构安全。

同时该公司提到，姚某在拆除隔墙时，由于机械设备进入2层楼面，且现场多处存在建筑垃圾堆载。经初步复核，机械设备及堆载超出原结构楼面承载力，因此，建议对2层楼面可能出现设备行走和堆载范围的梁、板下方进行开裂情况普查和详细检测。

此外，考虑到3层及以上户内围护构件开裂较为普遍，公司还建议由专门的检测机构进行全面的检测和评估。

深圳市同济人建筑设计有限公司表示，他们已将姚某涉嫌擅自施工的违法行为移送市城管局依法依规处置。下一步，四会市住建局将尽快组织广东省建筑科学研究院专家对吾悦公寓楼进行全面检测评估，对有出现裂缝的公寓逐一排查，并根据检测评估结果依法依规处置。

对于这些通报和评估报告，3层及以上房屋受损的业主们并不完全认可，“应该由专业的检测机构进行检测评估，我们必须看到纸质的房屋安全报告，确保这个楼真的安全”，管先生说。

目前，这栋公寓的业主们集体签名了一份诉求书，要求与2层业主姚某确定鉴定方位及内容。例如，对姚某拆除的位置进行鉴定，确定是否有拆除不可拆除的梁柱；拆除的行为对大楼的主体结构以及质量安全是否存在影响，安全等级从原设计安全等级的A、B、C、D级降低到了哪个等级，使用寿命影响到底有多大等等。

截至目前，这位购置整层42户公寓的业主姚某始终没有现身，也没有给房屋受损的业主们一个解释和道歉。管先生告诉中国新闻周刊，他们了解到的信息是，公寓的1层或许也属于姚某，但物业和相关部门并没有明确。

6月6日，7层业主刘先生提供了一份由四会市城管局出具的涉嫌无证施工行为的《协助调查通知书》，其中提及姚某的电话号码。中国新闻周刊尝试拨打，对方多次挂断后表示，自己并非当事人。

物业为何视而不见？

事发之后，除了明确修复处理和赔偿的方案，吾悦公寓的业主们还要求查明物业一方存在的过错。他们认为，物业明知施工方和姚某没有取得设计院对大楼整体经营和结构改动的同意、没有上报住建局获得批文、没有工程监理在场施工监督，不但提供了原大楼图纸，还对每天施工拆除的情况进行签字，配合姚某掩饰真相。

根据中国《住宅室内装饰装修管理办法》，住宅室内装饰装修活动，禁止未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构等行为；未经批准，不得改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗，不得搭建建筑物、构筑物等。

上述《办法》规定，装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构(物业管理单位)申报登记。

同时，物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有其中规定的违反行为，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。

《物业管理条例》中也规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

据了解，吾悦公寓的物业方是新城悦物业服务公司四会分公司。

该公司物业经理此前回应媒体时称，之前曾有人来物业中心沟通过装修事宜，“他表示要打通（所有墙体），当时和我说是用人工拆除。确实是我们疏忽管理，没有见到（起重机吊挖掘机到2层施工的情况）”。

然而管先生和刘先生均明确向中国新闻周刊表示，他们曾多次明确向物业反馈了2层野蛮拆墙的情况，也质疑过挖掘机等重型机械上楼的合理性，“我们在群里说过，也现场去沟通了这个事，物业多次是说人家是合理施工。”

吾悦公寓业主沟通群里，有人指出“勾机（挖掘机）上楼违规”，但物业人员随即答复：“违不违规也不是我们说了算，装修队有评估，谁拿生命开玩笑？”

该物业人员还解释：“公寓2层是（姚某）一个人买的，怎样装修是人家的权利，只要他不违规操作，我们物业也无法干涉。”

管先生说，由于物业属于吾悦广场建设方新城控股，在后续的维权中，他们也希望新城控股能够承担相应的责任。

6月6日至7日，中国新闻周刊多次联系该物业公司，电话一直无人接听。另据媒体报道，四会市城建局称，姚某已承诺将负责后续鉴定、维修费用。

律师：业主负首要责任

物业应承担连带责任，主管部门监管不力

在拆墙风波之后，管先生和家人暂时搁置了装修计划。他们仍然对吾悦公寓的建筑安全表示担心，如果投入更多费用，房子的安全却得不到保证怎么办？

实际上，除了管先生，大量业主在吾悦公寓购房，都是用作租赁投资或公司运营。按照当地的经济水平，目前每间公寓的月租在2000-3000元不等。但是事到如今，3层及以上不少业主都收到了来自租户的退租要求，他们同样担心房屋安全问题。

“而且目前官方只是停止施工，要求限期改正，而不是完全叫停。2层大型改装娱乐场所，没有经过我们业主同意，我们还是希望维持公寓楼住宅的性质”，管先生说。

对于该事件，河南泽槿律师事务所主任付建认为，2层野蛮拆墙的业主姚某违反《建筑法》规定，没有办理施工许可证就开始施工；同时，姚某还违反了《民法典》物权编规定，因施工造成其他住户房屋出现裂缝，侵害他人对于房屋的所有权和用益物权，需要承担无证施工以及损害他人房屋所有权的责任。

付建称，首先，姚某的砸墙行为已经危及了其他业主的人身和财产安全，其他业主有权要求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任；其次，根据《住宅室内装饰装修管理办法》和《建筑法》的规定，房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，责令改正，处5万元以上10万元以下的罚款。如果姚某明知破坏房屋主体结构和承重可能导致楼房坍塌的危险，故意而为之的，可能涉嫌以危险的方法危害公共安全罪。

付建还表示，如果经过鉴定，姚某装修违规，破坏了房屋的主体和承重结构，而且楼上墙体裂缝与违规装修存在因果关系的，2层以上业主可要求姚某承担鉴定费用，并赔偿其他损失。如果物业没有履行管理职责或者存在重大过错的，应当承担连带赔偿责任。如果经鉴定房屋已不再适合居住，还可以要求对方承担因寻找临时住所而支出的费用。

付建还提到，本次事件中，应该由住房和城建部门以及安全监管部门对房屋建设过程以及安全问题进行监督。姚某没有拿到建设许可证就开始施工，是住建部门监管不力，应该负监管不力的行政责任。没有及时评估楼上住户的房屋安全是否受到影响，是安全部门没有有效履行责任，同样应该负不作为的行政责任。

实际上，《建筑法》、《国务院办公厅关于进一步整顿和规范建筑市场秩序的通知》等法律法规中对于室内装饰装修均作了相关规定，但付建认为，目前存在的问题是监管不力，执行不力，相关部门并没有把这些法律法规落实、运用到实处。因此，要加大对于行政部门的法律教育，促使部门严格依法办事，不能给野蛮装修的户主打开方便之门。

对于这一问题，多位律师也提到，行业主管部门应建立和完善赔偿制度，明确损失由谁来承担，让砸墙者充分了解可能面临的法律风险。