臧世俊：中国房地产业结构难题须认真处理

臧世俊

在世界经济大变局的时代，各国都在探索新的经济增长点，也都面临诸多难题。美联储启动加息试图遏制通货膨胀，几番操作下来，通胀依然居高不下。欧洲央行7月21日时隔11年宣布加息50个基点，结束了10多年的超宽松负利率政策，力图阻止欧洲通胀持续高涨，可是通胀难降，债务反升。中国没有欧美那么严重的通胀之忧，可是房地产调控在去年各地出台651次之后，今年上半年又有400多次各种调控政策出台，期望实现“稳地价、稳房价、稳预期”的“三稳”目标，但调来调去总是达不到目标。

这就是经济发展过程中的结构性难题。中国经济面临的结构性难题，就是房地产市场如何“软着陆”的问题。

2018年万科的秋季例会提出“活下去”的口号，当时总有人不以为然。今天看来，这可能是中国房地产史上比较准确的预测之一。在地价飙升、房价疯涨、地王频出的时代，能够想到怎样“活下去”，实在是了不起。房地产作为拥有庞大现金流的行业，企业现金流稳定极为重要。现金流稳定，房企才能稳定。保证企业现金流稳定的前提，必然是企业销售和融资。现在看来，中国很多房地产企业都面临销售不振和融资困难的情况。恒大集团只不过是个典型例子罢了。

今年初，惠誉、标普和穆迪等评级机构就分别对房地产行业发布了信用展望，除了销售规模和利润下降外，信用评级纷纷下调。截至7月21日，还有好多房地产上市企业中期财报出不来，出来的80%以上都是利润大幅下滑或者巨额赤字。从融资环境来看，美联储加息后许多国家跟进，房企的海外融资因为金融宽松政策的转向和利率上升等因素，越来越困难，对面临偿还美元债的房企来说，更是雪上加霜。从中国国内融资环境看，去年收紧，今年略有放松，但金融机构依然非常谨慎。许多房企面临境内外债权融资到期，却无力偿债的困境。

担心骨牌效应不得不救

如果任凭一些房地产企业轰然倒下，后果不堪设想。世界上80%左右的金融危机和经济危机，都是由房地产问题引发的。再说，房地产业规模大，链条长，涉及面广，关乎众多就业，在投资、消费和经济产出中都占有重要地位，对经济增长有直接贡献。此外，房地产业能够吸引居民投资，加速资本积累，间接拉动经济增长。所以，中国政府和地方政府想方设法救场，出台了许多政策，在强调要在坚持“房住不炒”的定位下，稳定房地产融资，保持合理适度的房地产贷款增速。

个别房地产企业因为经营不善，盲目扩张造成经营指标恶化，进而引发资金链紧张和债务违约，按理说有些可以进入破产处理，可是一想到多米诺骨牌效应所带来的严重负面效应，政府就不能见死不救了。中国政府要求有关部门和金融机构要及时反应，协同发力，早介入，早处置，积极参与风险化解工作。具体办法就是商业银行在地方政府“保交楼”工作安排的总体框架下，摸清情况，研究并拿出合理解决资金缺口的方案，做好具备条件的信贷投放，协助推进项目快复工，早复工，早交付。

当然，这样稳一稳只是权宜之计，结构性的问题还是要认真处理。

首先，中国房地产业不能再盲目扩张了。根据国家统计局数据，截至今年4月末，全国商品房待售面积5.57亿平方米，按照人均住房建筑面积39.8平方米计算，现有待售商品房面积已经足够1400万人居住。由于各地政府还在大力“卖地”，中国商品房住宅广义库存量，即可销售房屋量和住宅用地施工量之和，已经达到38.4亿平方米，足够满足9600万人的居住需求。因此，各地政府应该根据本地住房实际情况，控制土地拍卖，有土地流拍的地方更要吸取教训。

房企和金融机构要敬畏市场

其次，房地产企业和相关金融机构要敬畏市场。政府只能救得了一时，自身经营问题必须尽快解决，回避拖延都可能带来难以预料的严重后果。企业转型也要根据企业自身情况，把握宏观经济发展趋势，选择可行的突破口，寻找新的生机。7月21日召开的中国国务院常务会议强调，各地要因城施策促进房地产市场平稳健康发展，保障住房刚性需求，合理支持改善性住房需求。去年7月国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，保障性租赁住房上升为国家战略。如果房地产企业坚守本业，可以在租赁住房和改善性住房方面多做探索，经营多元化改革也要量力而行。

再次，房地产市场的有些规则或潜规则必须改变。比如，土地拍卖如果出现流拍，可不可以向下降价拍卖，假如向上可以浮动20%，为什么不能向下浮动20%呢？还有，预售制的期房问题那么多，加快现房销售政策的推行很有必要。这虽然增加了房地产企业的资金压力，但可以避免项目停工和烂尾的出现，避免购房者与开发商因质量问题引起纠纷等。

最后强调的是，政府主导型的房地产市场必须注重政策的连续性和可持续性，一些地方政府的房地产政策被价格升降和销售量增减所绑架，缺乏科学性和综合性，必须加以改正。

作者是中国安徽学者