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易宪容:中国集体停贷危机的缓解及新风险


 新闻归类:观点评论 |  更新时间:2022-07-25 07:55

避免中国房贷断供潮危机扩大

易宪容

一般来说,只要信贷过度扩张及超过合理边界,必然会导致资产价格膨胀甚至吹起巨大泡沫,只不过每一次所表现的方式不同而已。2008年美国金融危机爆发后,各国央行都采取量化宽松的货币政策,信贷过度扩张也成了一种常态。这是引发不同金融危机的根源。在此期间,住房作为一种资产,不少国家的房价快速飙升,甚至形成严重的房地产泡沫。不过,由于今年以来通货膨胀率急剧上升,不少国家央行不得不让信用急剧收缩,房价快速下跌已成了当前的普遍现象。如美国、加拿大、澳大利亚、新西兰等都是这样。这些国家房价急剧下跌是市场机制使然,并没有引发什么重大社会问题。但这对中国来说则不一样。

20多年来,中国房地产市场急剧扩张和快速繁荣,房价快速飙升,同样是与央行信贷过度扩张的政策有关(1998年至2002年五年银行信贷增长不足6万亿元(人民币,下同,约1万2323亿新元),目前仅2021年就达到近20万亿元;加上政府调控政策基本上都是一种房地产营销政策,因而打造了史上持续时间最长、规模最大、房价上涨最快、泡沫最大的房地产市场。

由此形成了一个错综复杂的利益结构和关系,焦点就是房价持续上涨,不能下跌。所以,近来“集体停贷事件”的实质并非“三条红线”对开发商融资收紧,而导致建造项目资金链断裂及项目开工停止不能按时交房,也并非住房预售制度的不完善造成房地产商把建房资金挪为他用,而是全国性房价出现普遍下跌的结果。

因为,在中国,住房建造迟交甚至成为“烂尾楼”是经常发生的事情,有些楼盘甚至于烂尾十几年,但以往只要房价在上涨,这些都不会是问题,因为住房迟交并不会影响业主的购房未来收益;反之,购房的未来收益会越来越高。房价上涨,开发商总能通过销售更多的住房回收资金,再来建造迟交的楼盘。

“保交楼”或引发新问题

但房价下跌,不仅开发商无法通过销售回收资金,特别是在政府的房价限跌政策下,更是不能通过价格机制来调整市场供求,住房销售于是急剧萎缩。在这种情况下即使没有“三条红线”,开发商资金链断裂也是必然的事情,开发商应对之策只能是让建造项目停工。房价下跌,建造项目停工,购买期房者不仅不能按合同约定收到住房,预期的购房收益也化为乌有。因此,购房者肯定会十分不满意,出来维护自身利益。当房价下跌成为一种全国普遍现象时,购房者很容易通过网络形成全国性群体事件。“集体停贷事件”之所以能在短期内形成群体事件,问题的本质就在这里——房价下跌。

对全国性的集体停贷,政府既担心迅速蔓延可能引发房地产危机、银行危机及金融危机——尽管他们一直认为与事件相关的住房按揭贷款大概不到2万亿元,占整个住房按揭贷款的比重至多是0.5%。政府更担心的是引发全国性社会危机,所以以稳定购房者利益及诉求为目标(即“保交楼”),立即把缓解事件的责任层层分解,包括要求商业银行保证停工建造项目融资、完善住房预售制度资金监管、通过网络管控宏观舆情、通过行政渠道直接要求每一个购房者退出集体维权诉求等。

看上去,集体停贷事件立即得以缓解。但是“保交楼”目标及事件缓解的前提,是能否重新启动当前增长急剧下行的房地产市场。因为尽管与5月相比,6月的全国住房销售有所好转,但仍处于严重负增长之中,房价仍处于普遍下跌之中。可以说,经过集体停贷事件,刚起步一点的中国房地产市场,7月又可能回到5月的状态。如果不能让急剧下行的房地产市场重新启动,“保交楼”目标可能引发一系列新问题。

首先,中国商业银行有动力贷款给负债累累的房地产开发商吗?商业银行肯定会担心,给停工状态的开发商再贷款融资,如果住房销售没有起色,这种贷款可能根本无法收回并成为不良贷款。因为开发商早就把资金挪为他用,现在商业银行贷款只是补窟窿。如果是这样,在不良贷款完全责任制的商业银行会愿意承担责任吗?如果不能够承担,又会是谁来承担责任?是地方政府还是国家财政?

其次,地方政府都在加紧完善住房预售制度,而住房预售制度的完善,同样可能与“三条红线”一样,要改变当前房地产市场的资金运行模式,这对房地产市场的影响与冲击同样不可低估。在新的住房预售制度下,房地产开发商的销售规模可能急剧下降,这与当前各地政府出台的种种刺激住房需求增长政策,是反方向的。所以,新的住房预售政策实际效果如何,还得进一步观察。

再次,对开发商来说,“保交楼”压力巨大,对不少负债十分严重、奄奄一息的开发商来说,可能是一件不容易完成的事,更不是放开“三条红线”融资模式就可一了百了的事,除非有一种新的额外融资工具,来填补整个房地产市场债务这个巨大窟窿。不过,从恒大近一年的整合来看,目前还是没有看到事件的尽头。

最后,对中国购房者来说,集体停贷事件可能是一种真正清醒的洗礼。这意味着中国民众“购买住房就能赚钱的拜物教”的终结;意味着中国居民可能不会如以往那样非理性涌入房地产市场,而是会考虑再三,特别是对那些承担风险能力较弱的居民更是如此——当前刺激需求的政策基本上都是针对这些人。

如果这种情况真的发生,今年以来地方政府推出的各种刺激住房需求政策,有可能会无疾而终。这又回到保交楼前提的原点——如何启动住房需求。所以,当前中国房地产市场基本上处于这种循环的严重不确定中。

作者是中国青岛大学教授及金融财富管理学院院长

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