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赖红波:断供潮与北宋青苗法改革


 新闻归类:观点评论 |  更新时间:2022-07-25 07:55

赖红波

最近的中国房地产烂尾楼和断供潮事件,让实行了27年的商品房预售制度引起热议。当年,中国大陆借鉴香港房地产“楼花”等经验,引入商品房预售制度(即期房),在1995年正式实施《城市商品房预售管理办法》。预售制度,极大推动中国房地产超规模发展,如中国人均住房面积从40年前不到五平方米,到如今人均达到41.76平方米,基本进入一个不缺房的时代。

当然,预售制度也带来很大的负面作用,房子从原来的居住消费品,逐步增加金融投资属性,包括炒房客出现,并带来房价暴涨,土地和房产价格,过去20年翻四倍,全民性的房价投机也由此而起。中央政府也及时出手,从2016年至今的历次中央经济工作会议,多次提出“房住不炒”,并展开多轮房地产调控。但最近一段时间,烂尾楼引发的按揭贷款断供潮,让更多矛盾焦点都指向期房制度改革。

无独有偶,中国历史上就有过与房地产预售制度一样的尝试。那就是发生在1069年北宋神宗熙宁二年开始的王安石变法(又称“熙宁变法”)。王安石变法是中国古代史上继商鞅变法之后,又一次规模巨大的政治变革运动。当时的北宋王朝“积贫积弱”形势愈演愈烈,内外交困越发严重。现实的危机激起王安石为代表的士大夫匡扶时弊,富国强民的抱负。变法以发展生产,富国强兵,挽救宋朝政治危机为目的,以“理财”“整军”为中心,涉及政治、经济、军事、社会、文化各个方面。

以王安石变法核心举措之一“青苗法”为例,改革初衷是作为当时调节物价“常平仓”的一种补充。所谓常平仓就是丰年粮价低,官府以高于市场价收购粮食,储备在常平仓中;灾年粮食涨价时,再以低于市场价售卖给百姓。“青苗法”更进一步盘活常平仓的资产,在农民青黄不接时,将常平仓里的粮食借给三餐不继的百姓,等到秋天收获季节,百姓再加一点利息还回来。

可以说,青苗法是一次伟大的社会改革,资产经营的思维甚至超越近千年,王安石不愧是改革穿越者。当然,正因为青苗法太过先进,加上执行过程中诸多问题,不断引起朝野纷争,甚至造成社会分裂。最终在改革16年后(1085年),变法黯然落幕。王安石死后,青苗法被下诏废除,他本人也从朝廷变革旗帜沦落为千古罪人。

其实,房地产预售制度以及“按揭贷款”等,和953年前开启的青苗法变革一样,都可以说是一种理财方式,一方面解决现实中住房紧张困境,改善民生生活;另一方面,也能扩大地方政府财政收入,或者说是资产经营的一个手法。通过加大财务杠杆,把原本难以完成的事情提前办好,相信都是谋求民生改善的一种社会进步。区别就是青苗法是一年为期,到期还本付息;按揭贷款可以拉长到30年还本付息。

任何一项改革制度,都有利有弊。从客观效果看,包括青苗法在内的系列变革,一方面给北宋政府带来巨大的财政收入,对富国、强兵有着重要意义,在一定程度上有利于农民;但另一方面,由于青苗法实施过程中,官吏个人意愿及目的、地区差异,包括腐败、制度缺陷等因素影响,又让农民深受其害,未能实现最初“富民”的目的,引发社会对王安石变法的尖锐批评。

同样,最近房地产烂尾楼和断供潮事件,表面上看是资金监管不力的预售制度缺陷,以及风险会蔓延到银行的担心。但真正受冲击的是期房制度本身,越来越多的购房者都开始对期房有一种排斥。然而,市场上90%新房都是期房,个人按揭贷款购买首套房占比高到92%。如果商品房预售制遭遇质疑,甚至促使预售转向现房销售,对大多数房地产商来说,无疑是雪上加霜。历史总是惊人地相似。中国商品房预售制度,正走在何去何从的十字路口。

作者是上海学者

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