冯嘉年：百万组屋又怎样？

“百万组屋”是这两年房地产市场一个热门的新闻话题，在义顺、榜鹅、武吉巴督、武吉班让等非成熟组屋区，陆续有转售组屋交易跨过百万元门槛后，如今的新闻关注点是，蔡厝港、裕廊西、三巴旺和盛港这四个尚未“破百万”的组屋区，哪个会先驰得点。

市场认为呼声最高的是盛港，因为那里上个月创下的最高转售价96万8000元，最接近百万门槛。此外，盛港今年有2000多个满五年最低居住年限的单位；新组屋一般叫价较高。

有分析师甚至在报告中，直接点出盛港哪几座即将满五年的组屋，有望“看到更多需求和更高价位”，媒体也引述报道。

虽然报告并没有说这几座组屋可能出现百万交易，但陈述方式仍可能会引导读者的思考方向。有意在那里物色新居的买家看到报告，潜意识可能更认定那里的单位很抢手，有意脱售的卖家也可能认为要价可更高。

在一个透明有效率的市场，买卖双方都会做足功课，掌握所有可知信息，要价太高终究吸引不到买家，最终成交价会反映所有合理基本面。

值得思考的是，市场公开信息当中，有没有掺杂一些看似客观事实，实则主观论述甚至刻意诱导的成分？在某些特定情境下，本地房地产交易是否也有透明度和效率不足的时候，让买家受损？

开年以来，组屋转售价格涨势虽已趋缓，但整体仍处于涨势。过去一年来，除了去年9月环比下跌，其他月份都上涨，一年来涨了6.2%。买家这时候进场，大多心理上仍认定这是上升市场，在议价过程中恐怕占不到均势，同区一旦有条件接近的单位成交价攀高，跟进开高的压力也会更大。

这时候，百万组屋成交数量越来越多，而且价格创新高的信息不断传出，恐怕会加深这种“上升市场”的预期。尽管市场各方都非常小心谨慎地下注解：百万组屋虽然越来越多，但占比仍极小；价格创新高的单位都具备多种特殊优势如地点、景观、楼高、面积、屋龄等等。

房地产买卖不像股票交易，看得到双方出价，多少人在沽售。一位近期进场的朋友透露，他要买的转售单位条件很好，自己深入了解周边的成交信息，条件相当的早已过百万元，但卖方要价仍高出许多，还不断透露其他潜在买家的出价。这区的百万组屋逐月增加，确实让他觉得卖方的要价和其他买家的出价是合理的。

市场“预测”盛港是下个百万组屋区并非不合理，只要有足够刚性需求进场，条件好的单位破百万指日可待。

不过，这里的潜在需求够不够大？能消化多少即将求售的单位？求售的单位又有多少？这些供需信息都不完全已知，也跟其他许多基本因素挂钩，须要更全面地跟进观察和分析。

当某个地区出现第一个百万组屋，其他单位是不是也值百万？不值百万的单位到底值90万还是其实只值85万？这些都需要更完整的信息来合理化或推翻。

大家首先要放下的就是这个简单而粗糙的指标。百万组屋，so what？

（作者是《联合早报》视频主任）