评论：中国多地推行“带押过户”，为何接受度不高？

来源：21世纪经济报道

作为激活二手房交易活力的手段之一，“带押过户”已经在中国多地陆续推行。

根据中国自然资源部自然资源确权登记局副局长赵燕于3月30日披露的数据，目前，全国已有15个省份100多个地市实践开展了“带押过户”，形成了较为成熟的办理模式，下一步将在全国全面开展。

“带押过户”指的是，在二手房交易中，卖方持有不动产不解除抵押直接办理过户，将不动产的所有权转移至买方。这一程序的好处是，能够节约时间和成本。

赵燕说，“实行不动产‘带押过户’后，卖方无需筹集资金归还旧贷款，不动产登记机构并件办理转移登记、抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接，大大节省了交易时间，降低交易难度和成本。”

“带押过户”让二手房交易过程变得更为简洁，市场接受并认可这一点。

但据记者多方采访了解，在实操层面上，“带押过户”目前仍停留在相对前期的阶段。深圳、成都、武汉等城市的多家中大型中介机构在接受采访时均表示，目前开展这一业务的客户数量寥寥，在推进过程中，仍存在诸多“堵点”待破，例如跨行办理、风险把控等。

“带押过户”能否进一步普及普惠，也正取决于这些方面能否得到协调和解决。

积极推行

“带押过户”在全国范围早有探索。早在2020年9月，珠海就已经率先推出这一服务。但真正开始推广，则是从2022年开始。2022年以来，“带押过户”陆续在全国多地展开。在这其中，深圳是一线城市中首推这一模式的城市。

2023年1月5日，深圳六个部门联合印发《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》通知，自此深圳存在抵押的房产可在不提前还清贷款的情况下，办理过户、重新抵押并发放新的贷款，实现使用买方的购房资金偿还卖方的银行贷款。

深圳推出这一政策的背景之一，是二手房交易量在彼时已经降至冰点。据深圳市房地产中介协会统计，2022年全年深圳二手房录得（含自助）26853套，相比2021年44375套的降幅达到39.5%，创下深房中协有二手房录得量数据统计以来的最低值。

因此，深圳当时推行“带押过户”也被市场解读为通过简便二手房交易程序达到激活流动性的目的。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，去年以来深圳二手房交易量一直在2000套左右徘徊，创十几年新低。现在，国家对于住房改善、换房需求扶持力度较大，深圳要稳定楼市，必须要将二手房市场稳定住，重新恢复二手房占主导的交易局面。所以，相关的政策便应运而生。

除了深圳以外，还有更多的城市也陆续推行“带押过户”的二手房交易政策。

根据中指研究院统计数据，截至2023年4月15日，全国共有145座城市推行“带押过户”，包括北京、广州、南京、武汉和成都等重点一二线城市。

尽管各地积极推行，但在实操层面，“带押过户”的案例目前仍然较少，不过在摸索过程中，业务量已经有所起色。

以珠海为例，根据珠海市银行业协会发布数据，2023年一季度，珠海二手房“带押过户”业务共办理245宗，抵押金额约3.38亿元（人民币，下同，约6500万新元），业务量超过2022年全年。目前，珠海开通此业务的银行机构超过20家。

珠海推行“带押过户”已经两年有余，去年全年的业务量也仅200余宗，这从侧面说明，市场对这一业务的青睐度仍有待提高。

不仅是珠海，去年下半年以来推行“带押过户”的城市，目前多数也仍在起步阶段。

一家深圳头部中介机构的相关负责人指出，“我们公司到现在还没有做过一单‘带押过户’。目前这个业务还是在宣传阶段，离完全施行还有距离。”

东莞于今年4月初推出“带押过户”业务，目前也还在起步阶段。一位东莞四大行从事房贷的人士告诉记者，现在开始有接单，量没有很大，还在起步。

纾解堵点

“带押过户”落地的堵点在哪？为什么市场对之态度暧昧？

21世纪经济报道记者多方采访发现，“带押过户”在推行过程中仍然存在一些壁垒需要打破，而且从购房者的角度，对带押过户的安全性存在担忧导致这一业务在推进过程中有所阻隔。

据21世纪经济报道记者了解，目前“带押过户”跨行办理仅在少数城市可以办理，且也在摸索阶段。以深圳为例，在探索数月后，首例跨行“带押过户”在近日才出现。

近期，有深圳的购房者在建设银行南山高新园支行办理了二手房按揭贷款，并在深圳市不动产登记南山登记所前海登记服务大厅顺利办结“跨行带押过户”登记手续，领取新的不动产权证，成为深圳市首例“跨行带押过户”政策的受益者。

目前，很多城市跨行办理的操作细则仍未明确。一位熟悉成都市场的人士告诉21世纪经济报道记者，“现在成都办‘带押过户’的不太多，而且跨行怎么办理，都还不知道。”

这是“带押过户”的堵点之一。但实际上，即便不存在实操层面的问题，买卖双方对这一业务的认可度，仍需提升。

一位武汉的中介人士告诉21世纪经济报道记者，在他与客户沟通这一业务的过程中，客户的关注点聚焦在待交易不动产的抵押情况。“客户会很关心带抵押的比例，如果带押比例过高，买房就会比较慎重。因为客户会觉得这个房东在金融这块存在风险，杠杆太高，缺钱的概率会更高，所以会更加审慎。”

北京金诉律师事务所主任王玉臣对于“带押过户”的交易建议称，对于购房人而言，在“带押过户”整个流程中，如果没有顺利实现解除之前的抵押，购房人所购买的房屋没有取得“完整意义”上的所有权。如果想带押过户，务必注意流程控制，涉及到的所有流程都要做到精细化，涉及到的银行或抵押权人务必沟通落实到位，避免出现一些不必要的时间差。

带押过户在实操过程中可能存在的风险已经被各地关注到并重视。为了消弭买卖双方的信息差以及降低交易的风险，全国各地已经陆续在行动。

深圳的模式是，在“带押过户”的全过程中，所有资金由买卖双方共同认可的公证处或银行进行资金提存监管，直至过户手续完成。这可在确保资金安全的前提下，降低卖方“赎楼费”支出、提高交易效率。

李宇嘉认为，在对买卖双方的保障方面，技术层面是比较简单的。他指出，通过预告登记和公证，可以提前锁定交易，防止一房二卖，也防止抵押权落空，防止申请了贷款无法获得产权等。另外，金融和不动产可以根据各自诉求制定完善交易流程，也能做到保护各方权益。