靳明俊：正视中国房地产市场的特殊性

靳明俊

中国房地产业对经济贡献巨大，但也长成了“灰犀牛”，风险眼看着迫近。大约10年前开始，各大中城市陆续颁行调控政策，从供需两端抑制这个产业。但时至今日，地缘冲突加上疫情冲击，经济已疲弱不堪，4月份社会消费品零售总额同比下降11.1%。

房地产调控政策接下来如何选择？已呈骑墙之势。这个问题事关国计民生，因此分外受瞩目，却也众说不一。评断中国房地产市场状况，应当据实而论，不能仅靠“收入房价比”“租售比”之类的指标，否则，结论必会失准。

与绝大多数国家不同，中国的房地产是二元产权制度，房屋是私有的，而房屋之下的土地是公有的，业主只有使用权，且土地在房屋价值中占比更大，所以中国房地产业问题的实质是土地制度问题。作为公有财产，同时又是主要生产要素的土地，一直是政府调控市场的核心手段。

改革开放早期，廉价甚至免费的土地让外资趋之若鹜。上世纪90年代，住房配给体制改革后，公有土地通过商品房销售的方式转移给私人占用，既解决了民众的居住难题，也打通了土地作为生产要素入市的渠道，这项改革是拉动中国经济腾飞的主要原因之一。现在，虽然经济规模和居民财富总量已今非昔比，但土地的供应和价格依然掌控在政府手中。所以，中国房地产业的问题，始终不是单纯的价格和供需问题，而是政府释放多少？以及以怎样的节奏释放公有资源进入市场的问题。这种问题的解决，从根源上取决于改革力度，而非价格等市场指标的调控。

中国是大政府体制，政府之手无所不在，再加上“刚性兑付”、疫情防控、维稳等各类专项公共负担，政府必须拥有庞大的可支配资源和财力，方能保持运转。而且中国社会治理内源型特征明显，从外部掘取资源的渠道有限。在改革开放早期，各级政府财政匮乏曾是普遍性问题，直到形成“土地财政”模式之后，这种状况才得以扭转。在有些省级城市，出让国有土地获得的收入，常年占居财政收入三分之二以上，一旦房地产市场趋势扭转，卖地收入削减，必会影响政府履职效能。所以，保持合理的价格水平，对于财政平衡，进而确保公共管理目标的实现，意义非同寻常。庞大公有资源与宽泛公共职能的一致性，正是中国治理模式的特色所在，如果抛开“土地财政”，要么无限发行货币，陷入政府债务货币化的窘境；要么被迫大幅削减管理职能。在当前内外部形势下，这两种选择都可能造成失序和动荡。

事实上，房地产市场快速膨胀，是所有国家城镇化过程中的普遍现象。到去年末，中国常住人口城镇化率为64.72%，比许多国家的差距都大，城镇化进程还远未结束。而且，中国房地产市场化改革仅20余年，且重速度不重质量，目前仍处在“居者有其屋”的阶段，城区农耕时代积累的房屋大量存在，农村建设模式仍在探索。所以既有农村社区城镇化的需求，也存在城市社区二次城镇化的需求，这些潜力都亟需释放。有鉴于此，未来房地产市场持续火爆和价格适度上涨，应属合理预期。

在中国市民文化中，买地置产、叶落归根的乡土传承也相对强烈。在土地国有化背景下，这类传承集中体现在对房屋的寄托上，所谓“六个钱包买房”（指夫妻加双方父母六人筹资）的现象，实则无须大惊小怪。而且，中国社会的恩格尔系数（编按：食品支出总额占个人消费支出总额的比重）已趋于30%以下，达到联合国划定的富足标准，温饱早已不是问题，公众对居住环境和投资回报的渴求空前高涨。但由于信用体系和市场机制不完善，回报稳定的投资产品稀缺，甚至“资产荒”的问题又一直存在。在这种情况下，虽然“房住不炒”的底线应坚守，避免房地产业金融化的风险也要防，但过度抑制房地产市场实则弊大于利。

当下，中国各地房地产调控政策纷纷松绑，短期拉抬效果可能尚待观察，但持续下去市场行情势将重归火热。届时如果改革举措和市场机制跟不上，重新祭出行政针对手段，继续扭曲供需两端，则房地产业问题只会越来越复杂。

解决之道在于市场，但更在于改革。市场端须依规律行事，象“旧城改造”之类的手段，符合供需双方意愿，应当加快推进。对于房价下跌的所谓“灰犀牛”风险，也当提高容忍度，通过加大土地供应量，从供给端平抑价格，同时逐步提高房产的持有成本，扭转只涨不跌的预期，则足以保持行业总体市值的稳定，风险自然化于无形。

改革方向在于土地交易流转机制的建构完善，包括修改《土地法》，解决城乡土地的同权问题，允许农村宅基地入市，打破个人参与土地交易的禁忌等。当然，这类改革措施触及社会根本利益，是“土改”级别的大政方针，需反复权衡、谨慎而为。

作者是中国金融法律行为研究会理事