融创：民企自救典型，难逃展期宿命

（文/张志峰 编辑/马媛媛）从去年开始频繁出售旗下优质资产，甚至押上了老板孙宏斌个人身家，头部地产商融创中国最终还是走到了债务展期这一天。

5月12日，在停牌一个多月后，融创中国发布内幕消息称，4月陆续到期的4笔美元债优先票据利息，无法在相关的宽限期内进行利息偿还。后续将寻求相关债务的整体解决方案，以更好地保护所有利益相关方的利益。

同时，融创针对逾期债券“20融创01”也发布相当详尽的兑付方案，计划于5月16日兑付债券余额10%的本金，以及该部分本金自2022年4月1日至2022年5月15日期间的利息。

此外，融创董事会主席孙宏斌为该笔债劵提供不可撤销的连带责任担保。

有行业人士向观察者网指出，这份连带责任担保在雷声不断的地产行业显得颇为珍贵，是企业自救的关键。它同时向外界传递了孙宏斌对于企业底蕴的信心和对局势发展的判断，也成为其引入央企、AMC等大型机构作为战略投资者的加分项。

1.04亿美元利息逾期

公告显示，融创2023年10月到期的票据利息已于2022年4月11日到期应付，利息金额0.29亿美元，其有30天宽限期支付利息。截至5月12日，宽限期已届满而融创未能于届满前支付有关款项。

同时，融创一笔2023年4月票据利息已于4月19日到期，利息金额为0.27亿美元；2024年10月票据利息已于4月20日到期，利息金额为0.2亿美元；2024年4月票据利息已于4月26日到期，利息金额为0.28亿元。

上述四笔美元票据应付利息均有30天宽限期，但截至5月12日，融创均未支付相关款项，到期未能偿还利息总额约1.04亿美元。

此外，由于未在宽限期内支付2023年10月票据到期应付利息，可能将导致融创2023年10月票据的持有人要求融创立即支付本金和应计利息。截至5月12日，融创2023年10月票据的未偿还本金为7.4亿美元。

融创方面表示，之所以未能如期偿还利息，主要是2021年下半年以来，房地产行业环境发生了较大变化，公司销售持续下滑，且随着部分房企陆续出现流动性问题，融资难度亦不断加大。

目前，融创中国已委任华利安诺基（中国）有限公司为财务顾问、盛德律师事务所为法律顾问，协助评估集团的资本结构及流动性状况，探索所有可行的方案以解决当前阶段性流动资金问题。

值得一提的是，于上月宣布完成债务重组、公司全面回归正常状态的瑞幸咖啡，正是华利安在国内金融债务重组的代表案例。此前已有龙光、佳兆业、花样年、当代置业等多家房企委任华利安作为债务重组的财务顾问。

融创方面表示，公司正积极寻求于合理时间范围内与票据持有人协商，以达成一致的方式解决相应问题。“如果本公司未能履行到期债务的义务，且无法及时与债权人达成解决相应问题的方案，可能导致相关债权人要求相关债务的义务加速履行或采取强制行动。”

行业回暖是自救关键

尽管政策暖风从市场端到融资端明显在加速释放，但行业整体环境仍未得到根本性改善。

加之近期全国频繁爆发的疫情让多个城市房地产销售市场受到严重影响，困扰民营房企已久的流动性危机不仅并未褪去，反而有愈演愈烈趋势。

数据显示，融创中国前4月累计实现合同销售金额约859.3亿元，同比下跌49.75%。

放眼整个行业来看，在已发布营销数据的上市房企中，包括旭辉控股、世茂集团、中梁控股、雅居乐、美的置业、融信中国、龙光集团、中南建设等在内的过半民营房企前4月销售额跌幅均超过50%。

而融创此次违约很大程度上与重仓的江浙沪、广州、西安等核心城市多受疫情波及有关，导致企业在这3-4月的合同销售金额同比大幅下降约65%。

特别是4月份，融创中国仅实现销售额135.7亿元，同比下降75.20%。相比之下，其余规模房企的情况略好，如碧桂园该月同比降幅为57.14%、招商蛇口为52%、金地为60.53%、旭辉为61.83%。

知名财经评论员严跃进向观察者网表示，节点城市的不同导致企业间销售增减幅度的细微差距，正是这场“生死战”的重要因素之一。例如上海，目前已经陷入疫情2个多月，期间楼市完全停摆，融创等房企的项目无法如期开盘销售和回款，但该还的债务却如期而至。

需要指出的是，作为年销售规模超5000亿的头部地产商，融创暴雷对于行业影响固然大，但却并非意料之外。

事实上，融创自去年开始频繁出售旗下优质资产，其流动性压力不言而喻，也称得上本轮遭遇流动性压力的房企中积极自救的典型代表。

自去年10月至今，融创一改过往“买买买”的豪横，转而开始“卖卖卖”。在市场没有获得新增融资的情况下，一直处于净还贷状态，其采取了促进销售回款、处置资产、股权融资及控股股东孙宏斌无息借款等措施，以保证流动性平稳。

在处置资产方面，融创已转手多个项目。例如，2021年11月融创将杭州两项目股权转让给合作方滨江，回笼资金16.73亿元；同月，其将商管业务转让给融创服务，交易代价18亿元；去年12月其出售上海虹桥商务区写字楼、杭州核心地段酒店及写字楼等三个项目，交易总价26.8亿元；2022年1月其将昆明融创文旅城二期40%股权转让予华发，转让价格为14亿元。

此外，融创分别于2021年11月以及2022年1月，进行两次配售股票融资，合计融资金额96亿港元；并于半年时间内两度出售贝壳股票，回笼资金约68.9亿元。

据融创方面透露，企业短短几个月内通过上述自救举措已回笼资金超300亿元，其中甚至包括孙宏斌自掏腰包为公司提供的4.5亿美元无息借款。

就在不久前，还有媒体报道称，融创中国正在和几名潜在的买家洽谈，出售位于深圳的冰雪文旅城项目51%股权的事项。深圳地铁集团、万科等均为潜在买家，但目前仍在洽谈当中，并未最终确定买家，也未签署合同。

企业在公告中表示，2022年春节后，由于资本市场的剧烈波动叠加评级机构对融创评级下调，导致其推动的专项融资、资产处置等资金方案陆续被迫中止，这也是此次流动性危机爆发的主要原因之一。

严跃进认为，融创旗下住宅、文旅和酒店等优质资产很多，是企业自救的底牌，却也并不容易。其一要看此轮政策暖风下，资产处置进度能否提速；最关键的是，销售市场能否顺利回暖，庞大的住宅销售回款才是快速补充现金流的最有效途径。

反之，行业暴雷将愈演愈烈，将席卷几乎所有民营房企，这已不是简单的融资政策调整所能支撑的。