初奎浩：过度杠杆撬动了中国房地产业
这种理论上成功率只有三分之一的天大杠杆冒险，成功则成为资本家炫耀的资本，把人民的财产建立在泡沫之上，炫富、过度冒险毒化了社会风气；三分之二概率的失败，则形成天大的窟窿，就像黑洞，吞噬全社会的财富，让人们无可奈何。
恒大集团及实控人许家印倒下后，清代戏曲家孔尚任《桃花扇》的唱词“眼见他起朱楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了！”一时口口相传。人们不是突然发现，而是在围观它的倒下；不只是恒大，被围观的还有一众杠杆房企。
“给我一个支点，我可以撬动地球”，上过初中的孩子都学过物理杠杆的这句经典教词，绝大多数人会问：地球上几十亿人，大家共有地球，谁会让你撬动？但是在21世纪初的中国房地产界，还真有一些人动用杠杆，撬动了960万平方公里的房地产，其特征就是：利用有限资本进行融资（加杠杆）、再把杠杆资金当作资本再借款（杠杆上的杠杆）、把杠杆上的杠杆当作资本金再贷款……这种无限的杠杆、众多的房地产企业，于是撬动了整个中国的房地产。
这种杠杆资金只有三种归途：一是所涉房地产项目（区域房地产业）房价一直上涨，加价房子顺利卖出，首先能够从获得的现金流入收回投入的现金，保证本钱回收，同时获得的净利润能够弥补N次杠杆的利息，剩余所得就是房企加杠杆赌徒的豪赌利润。二是当所涉房地产项目处于价格平稳，N次杠杆的利息、开发商赌徒的利润就存在能否获取的疑问。三是当房地产下行，现金流入不能收回投入的现金，开发商偿付到期利息都成了问题，就会出现巨额亏损，转移财富、逃债、逃亡就是必然选项。
这种理论上成功率只有三分之一的天大杠杆冒险，成功则成为资本家炫耀的资本，把人民的财产建立在泡沫之上，炫富、过度冒险毒化了社会风气；三分之二概率的失败，则形成天大的窟窿，就像黑洞，吞噬全社会的财富，让人们无可奈何。
马克思说过：资本家有100%的利润就会铤而走险，有200%利润就会藐视法律，有300%利润便会践踏世间一切。多数人都知道一个房地产项目利润率不可能100%，于是判断开发商不会铤而走险，但是你错了，对于加了N次杠杆的开发商而言，他用杠杆资金开发了很多项目，其可能的利润百分比，完全取决于他杠杆的倍数。这事情代表巨大的社会监督缺失。
一是工商登记注册和法律的缺失。
《公司法》规定：股东以出资额为限承担责任。公司发起人、股东未交付货币、实物或者未转移财产权，虚假出资，欺骗债权人和社会公众的，责令改正，除以虚假出资额5%以上10%以下的罚款。《刑法》规定虚假出资罪和抽逃资本罪：未交付货币、实物或者未转移财产权，虚假出资，或者公司发起人、股东违反公司法规定在公司成立后又将其资本抽回，数额巨大、后果严重或者有其他严重情节的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处虚假出资资金或者抽逃出资额1%以上10%以下的罚金。单位犯该罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处五年以下有期徒刑或者拘役。
杠杆房企在资本领域玩弄的是两种把戏：一是用自有资金作注册资本和实收资本；把杠杆融来的资金做资本公积。另一种直接把杠杆资金作为注册资本和实收资本、资本公积，也就是资本金全是借来的钱。既然是借来的别人的钱，总是有期限和利息的。这就和资本金的定义不相符，资本金在公司经营期限内是不必偿还和支付利息的。
二是与《会计法》《项目评价方法和参数》（第三版）等业务处理中，须要准确厘定的内容缺失或表述不当有关。
资本公积通常被视为永久资本，属于资本范畴。资本公积金来源于资本（或股本）溢价、接受现金捐赠、拨款转入、外币资本折算差额和其他资本公积金、接受捐赠非现金资产准备和股权投资准备等。
杠杆房企列入资本公积科目的资金属于融资来的资金，不属于资本金来源的合法渠道，属于有偿负债，并且他们通常为其子孙公司设定了内部资金使用的利息成本，需要利润分配之前，从子孙公司抽取利息。
《项目评价方法和参数》（第三版）是对建设项目进行评价应该遵循的方法；但其认为这种资本公积在限定条件后具有准资本金性质。实际只有严格限定其偿债顺序列各项负债之后，并且属于无息的，才具有准资本金的一些属性，而真实的情况恰恰相反，这是一种高息的、借机调拨的资金。
三是银行授信控制、贷款审查、审批环节存在重大漏洞。
上世纪90年代之前，中国房地产企业规模都较小，多数属于地方政府主导的中小型房地产企业，开发规模有限，银行能够很好地确定其资本金，把控资产负债风险。1990年代后半期，引入香港房地产资本进入内地，在一些省会城市和热点城市大规模连片开发，一些开发商注册资本仅仅1港币，开发的楼盘是几十万到几百万平方米，其资金来源有的是股东自有注资，有的是借款资金，由于内外资社会制度、在财务制度等等的不同、监管的不同，难以判断其资本金来源的自有资金、无息资金属性。在资本金穿透方面，存在一定的难度，于是银行授给其一定的贷款额度，这实际属于试探性的增信。
看到这种漏洞后，一些内资资本开始疯狂进入房地产，但是资本有限，他们看到了房地产的巨大利润，采取了极其疯狂融资—建设—出售模式：针对政府、银行要求资本比例，他们采取境内外上市筹集资本，后来疯狂到境内外借钱，把借来的钱当作资本金，投入到各地注册房企，注入资本公积充当资本金。为了不让银行发现其资本金不足，他设置了子子孙孙公司，一串串的控制关系，让基层贷款银行难以穿透判断其资本金和负债水平。
由于这些房企在全国开发，点多、线长、面广，各家银行总行负有授信总额控制责任：即首先摸清集团性房地产企业的总的资本与真实的所有者权益总额，确定应控制的初始资产负债率，即财务杠杆水平；其次摸清其新增房地产投资计划，统计自己银行各分支机构评估的各项目可实现的利润水平，确定其损益情况，进而按照确定新增减的杠杆水平，增减其授信额度。但是事实上，各家银行总行做得很不够。
银行监管部门负有重大责任：如果金融监管部门发现各家银行对一家房地产集团企业授信累计几千亿、几万亿，这个企业需要三分之一的资本金，也需要有几千亿资本金，改革开放才几十年，哪来这么多资本金？即使多地IPO，那也是可以统计的。
四、医治之策。
明确了病症、病因，群策群力就会找到医治之策。
一是：完善法律法规，堵塞法律漏洞，厘定各部门监管者的法律责任，不能让国家、社会广大群众承担不法之徒冒险后果的责任。
二是：明确责任原则，针对国外金融机构，其对各主要国家房地产发展都曾经历过，其应当具有机构投资者的专业知识和判断能力，应当承担其过度融资责任。即使在出现问题时，其与不法开发商签订了不利于第三方的合同，也属于双方隐瞒事实、恶意串通，其合同属于无效的。
作者是山东的银行贷款评估人员