孙晓波：打响取消公摊“第一枪”，为什么是合肥？
来源：中国新闻周刊
作者：孙晓波
在探索取消公摊的路上，中国万亿城市合肥走在了前面。
近期，合肥市召开全市房地产工作专题会议，提出“大胆稳妥推进商品房‘现房销售’试点”，“积极探索商品房销售按套内面积计价”等10条举措，引发广泛关注。
其中，最受外界关注的内容是“避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价”，也即探索取消公摊。
据了解，这是合肥首次公开提出“探索商品房销售按套内面积计价”。在多地纷纷推出房地产新政的当下，合肥也就此成为首先提出“取消公摊”的省会城市。
商品房公摊面积争议，其实近几年从未间断，此前就有全国政协委员建议取消公摊面积，稍早前陕西“女子买69平方米公寓有37平方米是公摊”事件，更是引发诸多关注。
那么，打响取消公摊“第一枪”的城市，为什么是合肥？让不少购房者诟病的公摊面积，是否会以此为起点发生改变？
为什么是合肥？
在合肥市召开全市房地产工作专题会议之前，7月27日，合肥市统计局发布《2023年上半年全市房地产开发运行情况分析》（以下简称《情况分析》），外界得以一窥合肥房地产市场的现状。
《情况分析》显示，2023年上半年，合肥市商品房销售面积652.95万平方米，同比下降15.9%，较一季度和去年同期分别扩大0.8和三个百分点，已连续下降18个月。
《情况分析》指出，受4月份房地产新政以及6月全年基数最高影响，二季度销售走势经历前两个月的短期改善后继续向下滑落，政策效果未达预期，实质性带动较为有限。其中，6月当月销售131.22万平方米，同比下降33.8%。
从区域市场看，《情况分析》还提到，上半年，合肥三大区域商品房销售面积呈现普降态势。其中，城区、县域销售继续两位数下降，降幅分别达到22.2%和14.5%；开发区销售同比下降8%。13个县区“3升10降”，其中，包河同比下降0.6%，接近同期水平；其余县区成交量均大幅萎缩，庐阳、蜀山、长丰、巢湖降幅超50%。
“销售市场支撑减弱，商品房销售持续下滑”，是合肥对于该市房地产市场需求端情况的最新研判；“增量支撑不足，基数压力仍存”，是其对预期端的研判。前述《情况分析》提到，7月份，全市新增房地产项目五个，同比少三个，计划总投资47.89亿元（人民币，下同，9.01亿新元），下降45.9%。前七个月，预计全市新增项目57个，同比减少10个，新增项目贡献将进一步减弱。去年同期，销售市场低迷，下半年月均成交量在114万平方米左右，而今年上半年月均成交接近110万平方米，后期若没有规模项目推盘入市，下半年销售难以大幅回升。
销售维艰之下，合肥市今年减少了供地数量。7月27日，合肥第五批土地拍卖成交了八宗地块，总成交面积535.95亩，其中涉宅用地七宗518.58亩，总成交金额42.71亿元。在此之前，合肥市土地市场网发布了三则取消公告，涉及11宗地块。
与此同时，中指院数据显示，2023年1-6月，合肥市区推出涉宅用地规划建筑面积344.15万平方米，同比下滑53.7%；成交规划建筑面积250.4万平方米，同比下滑53.5%；土地出让金258.7亿元，同比下滑40.7%。
这是合肥出台探索取消公摊等10条举措落地的大背景。事实上，除了探索取消公摊外，合肥还提出大胆稳妥推进商品房“现房销售”，大胆探索土地供应“定向挂牌、协议出让”，大力推动货币化安置、房票安置等重磅举措。
河南省商业经济学会副秘书长胡钰对中国新闻周刊表示，多地纷纷推出房地产新政，但优惠和激励措施大都集中在契税补贴，降低利率、首付比例等消费端，合肥探索取消公摊则是从供给端解绑，通过供给端改革刺激房地产市场消费，以提振消费信心，拉动房地产市场走出低谷。
在北京师范大学政府管理研究院副院长宋向清看来，目前下行压力比较大的情况下，取消公摊面积整体上有利于激发房地产市场的活力，会引导一些购房者去购房，有利于房地产市场的复苏。
易居研究院研究总监严跃进认为，合肥最新出台房地产10条举措对于购房者影响比较大的，就是探索按套内面积计价的政策，“因为可以实实在在地减少购房成本，使得房率增加”。
他对中国新闻周刊表示，合肥此次出台10条举措，是7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”之后，全国首个出台系统性房地产政策的城市，“有多个政策条文创新性很强”。这说明合肥对当前楼市的新问题和新情况，以及“供求关系发生重大变化”，做了充分的市场调研。
“公摊泡沫”何时消？
公摊面积被认为起源于香港。2001年起施行的《商品房销售管理办法》规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。
公摊面积是“分摊的公用建筑面积”的简称，通常包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房的建筑面积等。
公摊面积与套内建筑面积之和，构成了一套商品房的建筑面积，目前商品房销售以建筑面积作为计价依据。
有业内人士表示，过去的多层和小高层住宅的公摊面积较小，得房率普遍在80%以上，一些没有电梯的多层住宅得房率甚至达到95%以上。而如今越来越多高层及超高层住宅，其得房率普遍只有70%-75%。
严跃进向中国新闻周刊表示，从近年来房地产的交付情况看，购房者抱怨比较多的一个情况是，很多房子得房率很低，比如“110平米房屋到手仅61平米”“西安商业公寓公摊面积超50%”等消息，屡见报端。
近年来，社会层面有关取消公摊的呼声越来越高，中央以及地方也在尝试提出取消公摊面积的征求意见或提议。
2022年8月29日，内蒙古住建厅将取消公摊面积列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。不少人大代表以及政协委员也提出取消公摊面积的议案和提案。
比如，去年两会期间，全国政协委员洪洋曾建议国家取消公摊面积。他说，“公摊哪些面积，公摊多少面积都是一团迷雾，只能由开发商‘信口开河’，业主毫无申辩权力。”
他认为，当下公摊面积划分没有统一标准。哪些区域属于公摊面积，哪些区域不是，有没有重复收费等也只能由开发商说了算。“公摊面积还衍生出一系列不合理收费，如物业费、取暖费都是按公摊后的面积收费，在住宅寿命期，几十年的积累又是一笔巨额的冤枉支出。”他说。
分析认为，取消公摊的优势在于，能让购房者更清晰地了解所购房屋实际面积，同时减少开发商暗箱操作的空间。
广东省体制改革研究会执行会长彭澎向中国新闻周刊表示，普通购房者实际上搞不清楚公摊面积的大小，也不可能去丈量，套内面积是实打实的拥有面积，按套内面积计价可以减少“猫腻”。
宋向清说，当前中国商品房市场已经成熟，公众已经认识到存在开发商利用公摊漏洞进行相关暗箱操作，导致购房者购房成本增加，侵害购房者权益的现象。
在严跃进看来，合肥此次提出探索按套内面积计价，是国内比较早改革“公摊泡沫”的城市，具有非常好的导向性作用，按照套内面积计价，有助于减少房企“玩猫腻”，可以真正保障购房者认购权、使用权。
值得一提的是，早在2013年香港就已告别公摊面积，实行住宅物业销售新规。在业内人士看来，香港做法具有借鉴意义。据了解，实施新规后，香港新房销售必须按照实用面积标注，否则将被罚款100万至500万港币、判处3至7年监禁；针对二手房售卖，政府要求卖家提供以“套内面积”和“建筑面积”计价的双份资料。
在中国大陆，早在2002年6月，重庆市人大常委会通过条例要求商品房现售和预售以套内建筑面积作为计价依据。不过，2011年，重庆由从前的以套内面积计价，调整为两套方案并行：按套内面积计算，或按建筑面积计算。
彭澎提到，重庆是全国一直实行按套内面积计价的城市，但是近两年也开始有项目按建筑面积卖，“主要是让房价显得低一些”，于是就出现了两种计算方式并存的情况。在他看来，最好是两种面积都明确标出并计价，让购房者清楚选择。
严跃进认为，现在条件下，即便取消了公摊面积，开发商也大概率会把房价调高来填补公摊面积的费用，其中的关键在于，开发商要把公摊面积的标准、明细公开，比如在购房合同上明确清楚，“让购房者感受到货真价实”。