纪赟：宏观看待新加坡组屋价格

狮城脉搏

冠病疫情整整三年，由于工程延期，积压了很多组屋申购者的需求，也推高转售组屋的市场行情，近三年来本地组屋价格暴涨，租金上涨速度也同样惊人，最近朝野关于“可负担和可及的公共住屋”的讨论也日渐升温。

首先，我觉得应该理清思路，即目前新加坡组屋价格暴涨是否属实，并且真正原因到底有哪些。

在此，先以一个较为直观的例证来说明。我家目前在宏茂桥的组屋购于2010年夏，查询此屋的估价数据可知，在2006年前后，价格一直是17万元左右。由于引进移民的政策，以及住房建设滞后，还有其他在后面会提到的重要原因，使得房价一路攀升。至2013年第三季度时，此屋估价已达39万9000元的顶点。也就是说，从2006年至2013年的短短七年间，价格涨了一倍还要多。

2011年大选时人民行动党虽然赢得选举，但只有约六成支持率，导致民众支持率下降的一个重要原因，就是移民政策及与之密切相关的房屋价格飙升。大选期间，李显龙总理就坦承，虽然就长期而言，新加坡的房价不会起得很快，但短期内确实没有控制得很好。因此政府从大选前就开始通过推出土地、加重卖方印花税、提高首付、收紧房贷等一系列措施调控房价。

这些措施当然有政策实施的滞后性，因为政府并没有直接定价权，只能通过间接手段来影响公共住屋的价格。因此，还以我家屋子为例，从2013年达到峰值后，就一路下跌，一直到2020年第一季度时，估价为29万4000元。也就是说，在七年间，这间屋子价格跌掉了10万多元。但是，房价涨的时候万民瞩目，房价跌的时候整个社会却是无声无息。现在很多抱怨房价在近三年涨得太快的人，却没有将历史的尺度放长一点，因为如果从2013年开始计算，则至今为止的10年间，至少我家屋子的价格是完全持平的。

我家并非特例，从新加坡房地产联合交易网的组屋指数可知，2006年是70左右，至2013年左右攀升至153；此后直至2020年6月一直为133，直至目前为170多。也就是说，在很大程度上，疫情三年新加坡房价的极速飙升，其中一个容易被忽视的重要原因，乃是2013年之后七年漫长的房价低迷期的反弹所致。简而言之，新加坡房价从最近半世纪来看是总体向上的，但并非一直向上，会在持平甚至下跌之后，再在短期内极速上涨，这也是一个不断重复的规律。

除此之外，疫情管控使一些国家的移民带来的国际热钱，以及国际金融资本的流入，造成国际金融枢纽的新加坡，在相对宽松的资本控制政策下，出现外溢效应。简单地说，就是国际富人来新加坡买买买，也客观推高了本地租金与房价。

另一个不应忽视的重要因素，就是整体物价的上涨也客观推动了本地房价的攀升。最近三年，本地拥有房屋者最关心的其实是物价的上涨。对我们这些升斗小民而言，以前去湿巴刹可以买到1.8元一打的鸡蛋，现在基本都要三元。以前中午吃个杂菜饭三元就能搞定，现在基本都要五元。物价腾贵，作为重要资产的房价又岂能独善其身？

组屋一方面当然不能太贵，因为它是新加坡国策中的重要一环：有恒产者方有恒心，这是国家凝聚力的关键。但新加坡的经济一直高速增长，作为绝大多数国民都拥有房产的国家，能让房产随着本国经济增长而缓慢有序地增值，也更符合绝大多数国民的利益。

换言之，组屋价格太低，想要升级去买公寓与有地住宅的人就会更加吃力，将来想要降级用差价来养老，也会困难很多。因此，一方面要让房价保持在普通人可接受的范围，又要让其缓慢增值，这才最符合国民的长期利益。

至于百万组屋，虽然可以被作为价格锚定的指标，但至少对中低收入者而言，究竟比较遥远。我们更关心的，不是那些豪宅有多贵，而是穷人是否也有地方住；另外应该关注的是，政府如何控制越来越普遍的利用组屋套利的行为。因为前者关乎国策根本，后者则完全背离了组屋政策的初衷。

作者是文史工作者、宗教研究者