评论：雅居乐连续偿债 仍难掩长期流动性困境

来源：彭博社

中资大型民营房企雅居乐最近连续偿付多笔债务的消息，明显提振了市场短期信心，年内将到期的两只美元债价格均反弹至六个月高位。然而投资者对公司中长期偿债能力仍存担忧。

彭博汇总数据显示，公司年内将面临折合约10.4亿美元的境内外债券到期，其中8月份将到期的美元债每一美元买价已反弹至80美分以上；相较之下，其余数只将在2025年及之后到期的美元债买价多数均不足40美分，显示一级市场仍冰封、住宅销售低迷以及评级公司的调降压力之下，投资者对长期债券信心明显不足。

穆迪高级副总裁Kaven Tsang在下调其评级的报告中称，未来12-18个月雅居乐面临巨额到期债务，但销售疲弱、再融资渠道缺乏和资产处置等将导致公司流动性持续不足。公司2021年财报显示，除了债券以外，公司今明两年银行借款等债务累计到期金额超过315亿元人民币。

公司背景如何？

根据公司官网，雅居乐成立于1992年，是一家以地产为主，多元业务协同发展的综合性企业集团。年报信息显示，公司土地储备主要集中于大湾区和长三角。雅居乐并持有物业管理上市公司--雅生活服务54%的股份。两家公司股价过去一年跌幅均达70%左右。

根据克而瑞汇总的今年前四个月销售排行榜，雅居乐位于第28位。雅居乐也是中资美元债市场的“大户”之一，彭博汇总的数据显示，其美元债存量规模超过42亿美元。

和大多数港股上市房地产公司类似，雅居乐2021年财报审计结果推迟至5月份才发布，去年仍实现了盈利，但收入出现了至少十年来的首次下降，毛利率也降至六年低点。

近期发生了什么？

今年以来，公司除了多次出售资产以获得流动性，近期亦披露新获一笔银行贷款融资。5月19日，项目公司与渤海银行南通分行订立融资协议，银行已同意向项目公司授出本金总额最高达6.5亿元人民币的融资，这笔融资由全资附属公司提供担保。

债务偿还方面，据在香港交易所的公告，雅居乐集团称已于5月20日全额偿还约33亿港元和6,000万美元的贷款余额。此前，公司并完成了一只境内债的回购和转售。根据Debtwire去年10月报道，关于未披露的债务问题，公司表示未来将会避免用私募债融资。

公司周二暂未回应彭博就其债务方面寻求置评的请求。

为何重要？

今年来离岸市场上中资美元债的违约绝大多数都是房地产债，相比于碧桂园等少数获得政策支持能在一级市场发债的超级巨头，雅居乐的信用状况可能在民营房企中更具有代表性；随着监管层近期连续释放政策利好，包括5年期LPR利率下调、首套房贷利率下限降低等，未来房地产销售以及一级市场再融资能否大范围复苏对地产公司来说至关重要。

分析师点评如何？

标普在将雅居乐评级下调至B-后应公司要求撤销评级；穆迪最新将其长期评级和高级无抵押债务评级分别降至B3级和Caa1级，穆迪并表示，去年底雅居乐不受限现金规模降至228亿元，预估到今年3月末还在进一步下降，因为公司一季度动用了内部资源来偿债。

建银国际分析师Siu Fung Lung等在5月报告中指出，即使仅考虑表内债务规模，雅居乐的财务状况也相当紧张。

市场关注点在哪？

八月是年内的到期高峰，两只美元债分别将于14日和31日到期，发行金额分别为2亿和4亿美元，此外还有两只发行金额各为15亿元的人民币私募债券，分别将于7月和10月到期。

冠病疫情反复之际，公司进一步的资产盘活和住宅销售情况也将继续受到市场的关注。Bloomberg Intelligence分析师Kristy Hung等在本月一份报告中称，预计雅居乐非核心资产的处置将持续进行，这将会为其长期业务多元化蒙上阴影。

根据公司发布的未经审核的营运数据，前四个月预售金额合计250.5亿元，较去年同期腰斩。未来数月公司的销售回款情况能否好转也将进一步决定公司命运走向。