王淑艳：中国房产政策放宽态势渐明 买家信心修复

来源：路透社

作者：王淑艳

中国房地产政策放宽态势渐渐明朗，国资企业对正在承受现金流重压的民营房企伸出援手。雅居乐周一称以约18.44亿元人民币出售广州亚运城项目股权予中国海外，随后有报道称世茂亦正与后者洽谈出售其持有的该项目股份。

分析人士称，现在房地产宽松政策渐渐明朗，有购买实力的买家信心亦有所恢复。中国对有困难的房地产开发企业还是会救助，不会任市场长期下泄。国资频频出手也是对其他出险企业债务违约和行业风险的提早防范。

中国房地产商--雅居乐周一早间公告称以约18.44亿元人民币代价出售广州亚运城项目的26.66%股权予中国海外，预期交易完成后，公司将会录得估计收益约7亿元人民币。

本地媒体--财联社随后报道，深陷债务困境的世茂集团亦正与中国海外洽谈出售其持有的广州亚运城项目股权。

世茂集团暂未回覆路透的置评请求。

广州亚运城项目位于广州市番禺区，是一商住混合式综合体，原来由雅居乐、中国海外、广州市鸿盈绿化工程及上海穆蕾企业管理分别拥有约26.66%、20%、约26.67%及约26.67%股权。后两者分别由碧桂园2007.HK和世茂集团旗下全资附属公司。

世茂集团于上周五发布公告称，拟出售全资附属公司上海世茂置业发展有限公司全部股权，总代价为10.6亿元人民币，出售事项所得款项拟用于降低负债等，并预计变现出售收益约2.7亿元；接盘方则为上海国有资产运营平台。

“最近国资的频繁操作其实并不是一时兴起而是铺垫已久，有迹可循，”克而瑞资管集团战研中心研展经理李璇称。

她并称，联合最近落实的出险项目收并购贷将不计入三道红线政策和此前流传的“11+9”流动性名单，料近期国资频繁出手也是为2022年收并购大年正式拉开序幕。

“卖资产也是自救，以前是没买家；但现在政策慢慢明朗，买家信心慢慢恢复，”中信证券研究部高级副总裁张全国亦称。

世茂集团周一盘中劲升6.8%，股价创逾一个月以来新高；雅居乐一度涨逾8%至五周半高位；中国恒大一度彪逾13%，随后涨幅收窄至3.3%。恒生中国内地地产指数现跌0.37%。

中国房企境内债券周一多数上涨，其中世茂多只债券涨幅领先。“20世茂G4”、”19世茂G2”、“20世茂G2”和“19世茂01”等涨幅一度在7-10%左右，随后涨幅有所缩窄。

 遇到困难的房企肯定要救助 

李璇认为，去年四季度政策地产调控已经开始托底，此轮操作是在此基础上又加码了国资的注入，除了是对恒大危机的一个闭环解决，更是对于其他危机企业债务违约和行业风险的提早防范。

“在加快行业洗牌的同时市场也将步入国央企时代，接下来会迎来国有资产大整合后再精准分流的局面，”她说。

背负3,000亿美元债务的中国恒大周日宣布董事人选变动，中国信达资产管理公司旗下子公司信达香港董事长梁森林获委任为非执行董事。

金融资讯提供商REDD上周五报道，广东省政府计划在3月前公布恒大集团债务重组的大致框架，并争取在3月5日全国两会召开之前发布；当地政府希望能够避免恒大破产重整，并计划将恒大的境外债务与资产与境内的重组分开处理。稍早前中国恒大拟增聘中介机构助化解债务风险，回应境外债权人诉求及“警示”。

“（恒大引入信达董事）就是需要有其他的国家指派的角色去做管理层，原领导者地位已经失去，内部要换血了，”一位不愿具名的固收从业人士称。

中国官方智库--社会科学院学部委员、原副院长李扬上周五表示，遇到困难的房地产开发企业肯定是要救助的，不会任由房地产市场长期下泄，因为前后关联的企业太多。

“不是说要支持（企业）过去的不良行为，而是要使得这种趋势不至于延续下去，”他说。

中国住建部日前称，今年要加强房地产市场调控，坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险，持续整治规范房地产市场秩序。

 地产放松脚步加快

在法国巴黎资产管理(BNPPAM)看来，中国房地产行业可能会迎来监管政策的“重大宽松”。该公司数月前开始在房地产行业债务市场建立多仓。

“我们认为，在政策方面我们正处于一个重要拐点，我们可能会看到一些重大的宽松措施，”BNPPAM驻伦敦的新兴市场固定收益主管Jean Charles Sambor说。

华创证券首席宏观分析师张瑜周一在报告中指出，未来房地产政策放松的过程或分为两阶段的态势：阶段一：年初到3、4月份面临美元债大量到期，且一季度存在大量期房交房的可能。各因素倒逼下，保供给主体的房地产政策或不会缺席。

阶段二是3、4月份开始，需求端的政策或将逐步推进。这一阶段首先对应第一轮集中供地的时间窗口。如果土地出让同比继续下行，土地财政或倒逼各地房地产政策放松。此外需观察一季度金融数据、出口以及一季度经济状况。

路透上周三引述四位知情消息人士称，中国正在起草适用全国的规定，使房地产开发商更易获得商品房预售托管账户中的资金，这是中国为缓解房地产企业的严重资金短缺而采取的最新举措。

中国央行上周四下调五年期贷款市场报价利率（LPR）5个基点（bp），国内媒体随后调研发现，北京、上海、广州多地银行房贷放款提速，广州、深圳等银行房贷利率有所下降。

不过，中国社会科学院宏观经济研究智库周一也发布报告指出，要避免房地产企业在“三道红线”压力下为补充流动性出现过度降价促销，引发部分四五线城市房价下跌压力，加剧房地产行业债务风险；同时应加强住房开发贷款集中度管理，防止中小商业银行贷款过度集中于个别房企。