分析师：楼市政策有助提振信心 但短期内难扭转供需关系

分析师看好中国新一轮房地产政策组合拳迅速提振市场信心，并带动部分需求入市。但谨慎的政策表述和不及预期的拨款规模，则可能限制政策效果，难以在短期内扭转供需失衡局面。

中国人民银行星期五（5月17日）祭出救市“四板斧”，包括降低购房贷款首付比例、下调个人住房公积金贷款利率、取消房贷利率政策下限，以及设立保障性住房再贷款，支持地方政府收购存量房用作保障性住房。

政府出台重磅楼市政策的预期，本周以来带动陆港股市房地产板块持续上涨。政策出炉后，人口大省河南也立即跟进，宣布将个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点。

投行杰富瑞（Jefferies）中国金融与地产业首席分析师陈姝瑾接受《联合早报》访问时分析，房贷首付比例下调力度超出市场预期，预计将带动部分需求入市，但仍难以从根本上扭转目前的楼市状况。

陈姝瑾指出，中央银行为支持收购存量住房提供的3000亿元（人民币，下同，559亿新元）再贷款，规模低于市场预期的1万至2.5万亿元。此外，这类再贷款须在五年内偿还，而地方政府很难通过出租收购住宅来实现收支平衡。“由于多数地方政府已债台高筑，这项计划难以长期推广。”

戴德梁行研究院副院长张晓端受访时解读，新政策表述十分谨慎，例如虽然在全国层面取消房贷利率政策下限，但也要求各地银行按照因城施策原则，“结合本机构经营状况、客户风险状况等因素”确定利率水平。在鼓励地方政府收购存量房产的同时，也强调“应从实际出发”、“以需定购，酌情以合理价格”等条件。

“不难看出，高层为地方政府和金融机构提供更多政策灵活度的同时，也要求他们在激活市场和规避风险之间寻求平衡点。”

张晓端从地产股连涨几天的趋势分析，本轮政策组合拳对市场最直接的提振体现在信心方面，至于楼市买气何时回升，还需要一段时间观察。“希望通过政策持续发力，让局部市场成交状况逐渐回温，带动更多合理购房需求入市。”

投行香颂资本执行董事沈萌也认为，本轮政策对房地产板块预期产生积极影响，但需求端低迷仍是关键制约因素。如果政策执行不力，就难以刺激需求并引发楼市结构性转变。