李莎：中国地方楼市“花式调控”，效果如何？
来源：21世纪经济报道
作者：李莎
日前，无锡市梁溪区发布人才购房新政，符合条件的人才自费购买区内首套房可申请购房补贴，额度不超所购住房总价，最高补贴1000万元（人民币，下同）。生育二孩及以上家庭补贴申请可放宽至二套房，并给予购房总额3%的支持。
近年来，中国各地推出的人才购房支持政策并不少见，自5月以来，长春、南宁、扬州等地陆续推出相关政策。但与往年不同，今年面向特定群体推出的购房支持政策从人才进一步拓展到进城农民等新市民、多孩家庭和赡养老人家庭等。
比如，对进城农民购房进行补贴，增加多孩家庭、赡养老人家庭的限购套数、提高其公积金贷款额度等，一定程度上折射出各地需求端政策调控的精细化取向。
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，近期各地推出针对特定群体的购房政策，一方面是结合国家政策导向，对新型城镇化战略、优化生育政策和提升养老服务政策的响应和落实；另一方面是在城市存量购房需求接近饱和的背景下，结合农民进城、城乡融合、户籍改革等发展方向，挖掘新的、真实有效的购房需求。
支持新市民、孝老抚育住房需求
支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求是今年房地产工作的重点任务之一。4月底召开的中央政治局会议进一步明确，在坚持“房住不炒”定位下，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。
诸葛找房数据研究中心统计发现，截至5月12日，今年全国100余个城市和地区政策调控已超160次，包括放松限购、限售，降低首付比例，下调房贷利率，增加公积金贷款额度，发放购房补贴等多个方向。
除普适性调整外，各地还针对人才、进城农民等新市民、多孩家庭、赡养老人家庭等特定群体推出定向购房支持政策，包括发放购房补贴、增加公积金贷款支持力度、适度放松限购等。
中指研究院指数事业部分析师孟新增表示，今年以来，特别是4月中央定调要全面支持合理刚性和改善购房需求以来，除三四线城市外，很多二线城市也逐步适度放宽限购、限贷、限售等方面的政策，支持新市民、多孩家庭等购房政策也逐步被更多城市效仿。
在支持新市民购房方面，政策以发放补贴、提供公积金贷款便利为主。广西玉林明确，今年农村户籍人口或非本地人口在玉林城区购房可享受最高1万元的购房补贴和50%契税补贴，并可申请住房公积金贷款。另外，玉林还提出要上调农民宅基地退出补偿价。推出农民等新市民购房支持政策的还有长春、延吉、兰州等地。
今年1月，长春发布农民购房补贴办理流程，将进城农民购房金额从80元/平方米提高至200元/平方米。5月6日，长春发布通知，明确要继续落实进城农民等购房补贴政策，并探索购房补贴转为个人按揭贷款分期补助。
在支持多孩家庭购房方面，政策以增加家庭购房套数、提高公积金贷款额度、降低公积金贷款首付比例为主，今年以来宁波、株洲、台州、兰州、无锡、广州、扬州等地均推出或拟推出相关政策。
4月30日沈阳发布新政，支持对生育二孩、三孩未满18岁的家庭在限购2套房的基础上再购买一套新房；5月7日扬州明确，将生育二孩及以上家庭的公积金贷款首付比例由30%调整至20%，二孩、三孩家庭公积金最高贷款额度分别可上浮10万元和20万元。
在支持赡养老人家庭购房方面，政策以增加家庭购房套数为主，郑州、兰州和沈阳等城市均有类似政策推出。如4月30日，沈阳发布《关于提升老年人居住品质的通知》，对有60岁及以上成员的家庭，在原有限购2套的基础上，可再购买1套新房。
政策效果因城因策而异
李宇嘉谈到，各地针对农民工等新市民、多孩家庭、赡养老人家庭推出购房支持政策，既是对国家相关政策的响应和落实，也意在挖掘新的、真实有效的购房需求。
农民工是推进中国工业化和城镇化发展的主力军，是新市民的重要组成部分，帮助解决其住房问题是促进农民工市民化的重要一环。据国家统计局数据，2021年全国农民工总量29251万人，比上年增长2.4%。这成为本轮针对性购房支持政策调整面向的重点人群之一。
去年7月发布的《大陆政府中央 国务院关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》明确，中国实施三孩生育政策并配套支持措施，地方可制定根据养育未成年子女负担情况实施差异化租赁和购买房屋的优惠政策。本轮购房支持政策也在降低多孩家庭养育成本上发力。
支持养老同样是政策的重点。据国家统计局数据，2021年年末中国60周岁及以上人口近2.7亿人，占比18.9%，老龄化进程明显加快。去年11月出台的《大陆政府中央 国务院关于加强新时代老龄工作的意见》提出，要完善包括研究制定住房等支持政策，鼓励成年子女与老年父母就近居住或共同生活。
中国城市经济学会房地产专业委员会主任、中国社会科学院生态文明研究所理论研究室主任王业强表示，这些购房支持性政策究竟能否起作用，不同的城市必然有所差异。
王业强判断，经济发展好的地区，新市民收入水平和可支付能力水平都相对较高。尽管疫情本身对居民收入有较大冲击，但新市民进城落户的城镇化趋势不变，该类购房需求持续存在。各地施以一定的购房支持政策，必然能在一定程度上缓解新市民购房的压力。至于这种作用的大小，受多方面因素影响。
但在某品牌房企区域运营经理看来，增加家庭限购套数，发放购房补贴或提供公积金贷款优惠，对于刚需购房者而言是弱利好，更有利于现金相对充裕家庭释放改善或置换需求。
“刚需购房家庭最大的购房压力普遍来自首付比例和偿还贷款压力。”该区域运营经理表示，降低首付比例的政策对于刚需家庭而言是强刺激，而偿还贷款压力主要源于购房者对就业、薪资收入稳定或增长的信心不足，仅靠政策很难弥补。
政策支持合理住房需求的同时又如何防止借机炒房行为出现？李宇嘉认为，在市场下行较快阶段，市场以合理购房需求为主；等市场出现涨价迹象或趋势后，投资需求才会出现。因而，目前各地推出政策主要是为了稳市场，等市场反弹时再进行调整，继续完善调控政策。
“支持合理住房需求的同时要避免借机炒房，主要靠金融政策、税收政策和限购政策调节，要在进行精细化、高频率市场监测的同时做好前瞻性政策储备。”李宇嘉说。
王业强认为，除了出台针对性购房支持性政策之外，各地还应该进一步完善包括公租房、共有产权房在内的住房保障体系建设，大力推进租赁住房市场发展，尤其是保障性租赁住房建设，积极推进多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度建设。
以新市民为例，王业强表示，在进城新市民中，只有一部分具备买房实力，大部分人短期内还主要依靠租赁住房来保障其居住需求。要通过立法明确住房租赁当事人的权利义务，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。