联合早报

臧世俊:中国楼市困境的因应之策


 新闻归类:观点评论 |  更新时间:2022-04-12 08:13

经济纵横

中国房地产政策近几年强调“房住不炒”,中央和地方政府多次表明“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”,基本目标是所谓的“三稳”,也就是稳地价、稳房价、稳预期。在具体方法上,以前主要是琢磨着怎样去“限购”,后来一些地方又动起了“限涨”,2022年有些地方又推出了“限跌”的措施。

中国房地产市场积累的泡沫在扩大,这是个现实问题。“房住不炒”提了好多年,还是有人在炒,房价在“房住不炒”提出后涨了几倍的地方都有。这里面跟土地价格上涨有关。

虽然近几年北京三令五申不要以房地产作为刺激经济增长的手段,但很多地方为了搞开发建设,为了扩大财政收入,通过招标拍卖土地的方式推高价格,地价越拍越高。许多地方政府以“地王”为喜,导致地价飙升,房价自然随之飙涨。

至于一部分房地产开发企业和一些人如何推波助澜,兴风作浪,大家也看得很清楚。说得更直接一点,在“房住不炒”的方针提出以后,房价依然大幅飙升的主要原因,是一些地方政府和房地产开发商联合哄抬,一些所谓的炒房团随波逐流。

中国在2021年实施了土地集中拍卖的政策,并规定了土地拍卖的最高限价,才出现了“流拍”的情况,炒地才真正有所收敛。“三道红线”调控政策发挥了重要作用,“红线”将重点房企按资产负债情况分为四档,金融机构据此执行不同的信贷政策。“三道红线”和贷款集中度管理等金融调控政策叠加,促使企业降杠杆、降负债,土地市场和楼市明显开始降温。不过,多年积累的泡沫绝非一朝一夕就能解决的。

2021年中国的各种房地产调控政策已经出台了600多次,2022年一季度又有100多次的调控。可谓是“警钟长鸣”。至于效果,可说是小有斩获,“地王”一词不见了,土地“流拍”常见于报端,“炒房团”没人去说了,“学区房”也明显遇冷。“恒大事件”一时间沸沸扬扬,中小房企破产见怪不怪。总之,市场在变,风向在变,思路也要变。“三稳”提出后,许多地方地价、房价和预期还是上涨了不少,今后每年都下跌一些,也不能说不稳吧。

具体来说,以下三种方法可以考虑。

一是,尽快出台政府的“指导价”。一些地方出台的房地产“指导价”或者“参考价”,要主动发挥引导房地产价格向“稳中有降”的方向牵引,地价房价和预期都要稳中有降。由于中国过去经验不多,暂时由地方政府依据当地各区,各街道,各社区的社会经济发展状况,比如社会公共资源的惠民程度,包括住房条件、教育医疗、公共交通、公园绿化、商业设施、体育设施、图书馆和博物馆等指标来制定“指导价”。

二是,适时推出“虚拟房地产税”。房地产税是一个极为敏感的话题,上海和重庆试行了10来年,没有多大波澜。为了稳定房地产市场,防止房价短期内大幅下跌,造成“硬着陆”的局面,中国可以适时在各地推出“虚拟房地产税”。这既是对房产拥有者的压力测试,也是为今后正式推出房地产税积累经验。“虚拟房地产税”也可以搞“三线四档”。

第一条线是一套自住房,根据所有者的收入和房贷等情况制定四档税率。第二条线是除了自住房以外,其他房产可以根据多套房产的使用和租赁或者空置的情况,制定四档税率。第三条线是针对企业法人和公有住房的房地产,根据其筹建情况,租赁情况或使用情况,实施分档征税。因为暂时是“虚拟”的税则,基准税率可以设定为1%,根据情况上下浮动,每年告知房产所有者,让其自行进行压力测试;地方各级政府每年进行问卷调查和国民经济发展的状况,在广泛征求各方意见的基础上,决定正式推出“房地产税”的时间表。

三是,排查摸底“空置房”情况。中国“空置房”到底有多少,谁都说不清。有种说法是达到超过两成,商住房可能更高。空置房对个人、家庭和社会来说都是巨大的浪费。所以,查明“空置房”的真实情况,提出比较科学合理的应对办法,是一项迫在眉睫的工作。

具体办法可以有以下几种。

一是前面提到的“虚拟房地产税”的征收,这是一种直接的办法,由房产持有人主动申报,因为暂时不须要实际缴税,所以阻力相对较小。

二是由各地的社区负责排查,根据物业费、水电费和邻里寻访等信息,摸底是否是空置房。从这次疫情防控的成效来看,社区工作人员完全有能力做到这点。

三是由地方住建部门联合公安、民政等部门实施排查。

空置房排查摸底后,地方政府和民间机构协作,通过各种政策和平台,盘活这些资源,促成买卖或租赁,把不动产变成“动”产,既提高住房需求者的便利度,又增加住房所有者的收入,还能增加地方政府的财政收入。

还有“空置地”和“烂尾楼”等问题,也可以参考“空置房”的情况来处理,不要让其一拖再拖,想方设法尽快解决好。

作者是中国安徽省社科院研究员

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