臧世俊：中国楼市困境的因应之策

经济纵横

中国房地产政策近几年强调“房住不炒”，中央和地方政府多次表明“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”，基本目标是所谓的“三稳”，也就是稳地价、稳房价、稳预期。在具体方法上，以前主要是琢磨着怎样去“限购”，后来一些地方又动起了“限涨”，2022年有些地方又推出了“限跌”的措施。

中国房地产市场积累的泡沫在扩大，这是个现实问题。“房住不炒”提了好多年，还是有人在炒，房价在“房住不炒”提出后涨了几倍的地方都有。这里面跟土地价格上涨有关。

虽然近几年北京三令五申不要以房地产作为刺激经济增长的手段，但很多地方为了搞开发建设，为了扩大财政收入，通过招标拍卖土地的方式推高价格，地价越拍越高。许多地方政府以“地王”为喜，导致地价飙升，房价自然随之飙涨。

至于一部分房地产开发企业和一些人如何推波助澜，兴风作浪，大家也看得很清楚。说得更直接一点，在“房住不炒”的方针提出以后，房价依然大幅飙升的主要原因，是一些地方政府和房地产开发商联合哄抬，一些所谓的炒房团随波逐流。

中国在2021年实施了土地集中拍卖的政策，并规定了土地拍卖的最高限价，才出现了“流拍”的情况，炒地才真正有所收敛。“三道红线”调控政策发挥了重要作用，“红线”将重点房企按资产负债情况分为四档，金融机构据此执行不同的信贷政策。“三道红线”和贷款集中度管理等金融调控政策叠加，促使企业降杠杆、降负债，土地市场和楼市明显开始降温。不过，多年积累的泡沫绝非一朝一夕就能解决的。

2021年中国的各种房地产调控政策已经出台了600多次，2022年一季度又有100多次的调控。可谓是“警钟长鸣”。至于效果，可说是小有斩获，“地王”一词不见了，土地“流拍”常见于报端，“炒房团”没人去说了，“学区房”也明显遇冷。“恒大事件”一时间沸沸扬扬，中小房企破产见怪不怪。总之，市场在变，风向在变，思路也要变。“三稳”提出后，许多地方地价、房价和预期还是上涨了不少，今后每年都下跌一些，也不能说不稳吧。

具体来说，以下三种方法可以考虑。

一是，尽快出台政府的“指导价”。一些地方出台的房地产“指导价”或者“参考价”，要主动发挥引导房地产价格向“稳中有降”的方向牵引，地价房价和预期都要稳中有降。由于中国过去经验不多，暂时由地方政府依据当地各区，各街道，各社区的社会经济发展状况，比如社会公共资源的惠民程度，包括住房条件、教育医疗、公共交通、公园绿化、商业设施、体育设施、图书馆和博物馆等指标来制定“指导价”。

二是，适时推出“虚拟房地产税”。房地产税是一个极为敏感的话题，上海和重庆试行了10来年，没有多大波澜。为了稳定房地产市场，防止房价短期内大幅下跌，造成“硬着陆”的局面，中国可以适时在各地推出“虚拟房地产税”。这既是对房产拥有者的压力测试，也是为今后正式推出房地产税积累经验。“虚拟房地产税”也可以搞“三线四档”。

第一条线是一套自住房，根据所有者的收入和房贷等情况制定四档税率。第二条线是除了自住房以外，其他房产可以根据多套房产的使用和租赁或者空置的情况，制定四档税率。第三条线是针对企业法人和公有住房的房地产，根据其筹建情况，租赁情况或使用情况，实施分档征税。因为暂时是“虚拟”的税则，基准税率可以设定为1%，根据情况上下浮动，每年告知房产所有者，让其自行进行压力测试；地方各级政府每年进行问卷调查和国民经济发展的状况，在广泛征求各方意见的基础上，决定正式推出“房地产税”的时间表。

三是，排查摸底“空置房”情况。中国“空置房”到底有多少，谁都说不清。有种说法是达到超过两成，商住房可能更高。空置房对个人、家庭和社会来说都是巨大的浪费。所以，查明“空置房”的真实情况，提出比较科学合理的应对办法，是一项迫在眉睫的工作。

具体办法可以有以下几种。

一是前面提到的“虚拟房地产税”的征收，这是一种直接的办法，由房产持有人主动申报，因为暂时不须要实际缴税，所以阻力相对较小。

二是由各地的社区负责排查，根据物业费、水电费和邻里寻访等信息，摸底是否是空置房。从这次疫情防控的成效来看，社区工作人员完全有能力做到这点。

三是由地方住建部门联合公安、民政等部门实施排查。

空置房排查摸底后，地方政府和民间机构协作，通过各种政策和平台，盘活这些资源，促成买卖或租赁，把不动产变成“动”产，既提高住房需求者的便利度，又增加住房所有者的收入，还能增加地方政府的财政收入。

还有“空置地”和“烂尾楼”等问题，也可以参考“空置房”的情况来处理，不要让其一拖再拖，想方设法尽快解决好。

作者是中国安徽省社科院研究员