上海豪宅市场频报“日光盘” 的虚虚实实

在中国楼市尚未走出寒冬之际，上海据报8月出现多个“日光”豪宅盘。但几名受访房产经纪指出，开发商声称开盘当日售罄有造势成分，随着豪宅大量入市，热销局面可否持续仍存疑虑。

据《证券时报》、澎湃新闻等多家中国媒体报道，由中海地产开发的楼盘8月29日开盘一个半小时后售罄；过去两周，上海已出现四个每平米价格超过10万元（人民币，下同，1万8397新元）的豪宅日光盘。

上海有业豪宅合伙人张璐接受《联合早报》采访时说，上海一手豪宅有价格优势，本地及周边省份富裕人群对这类房源仍有需求，8月声称售罄的豪宅楼盘“真的是日光”。

不过，本报采访到的另外三名豪宅房产经纪则认为开盘当日售罄的说法“有水分”。其中一人说，开发商宣传“日光”是为了造势，为后面陆续开售的项目吸引买家。

另一房产经纪则指出，通常触发积分的楼盘才有可能在开盘当天售罄，但本月开盘的项目并不是都触发积分，而是“陆陆续续在卖”。

上海施行买房积分制度，就是在认筹摇号基础上再加上积分要求，从购房者的的户籍、房产和社保情况等计算其积分，分数过低者将失去购房资格。

而所谓触发积分，则是上海市场衡量楼盘热度的标准之一。当一个新盘的房源数量与拟购人数比率超过1：1.3时，就会触发积分政策，按积分高低选取前130%的买家参与摇号购房，这意味着楼盘有很多人抢购。

还有一名房产经纪透露，上海项目开盘时，开发商经常会请一些大爷大妈做“托儿”佯装买家，营造出楼盘热卖的景象；遇到真正的买家，这些托儿聊起楼盘优势也“头头是道”。

不过，在地产机构的统计数字中，上海豪宅销量今年上半年出现显著增长，也不全然是假象。房地产研究机构克而瑞数据显示，今年上半年，上海23个豪宅楼盘共售出3972个单位，其中价格超过3000万元以上的豪宅售出1544个单位，同比增加221%。

戴德梁行研究院副院长张晓端接受《联合早报》采访时说，据该机构观测，上海高端楼盘今年4月以来成交活跃，一方面与今年高端楼盘陆续入市有关，另外宽松政策也对交易环境改善提供了支持。

张晓端分析，上海的优质楼盘相对稀缺，除了房子本身，其地段、环境、周边设施和圈层氛围都是稀缺性的体现，因此去化表现比较好。她说，尽管不是所有房产价格都在往上走，但豪宅交易会结构性拉高成交均价，一定程度上也能将市场上的改善性需求释放出来。

另一方面，受访房产经纪提醒，虽然上海豪宅吸引了长三角的买家，但今年豪宅供应量大，“很多客户都消耗完了”。

张璐指出，目前上海豪宅买家需求主要集中在新房，也导致二手豪宅市场平淡。“要判断豪宅市场是否回暖，也要看二手市场的表现。”