易宪容：中国房市调控为何失灵？
中国经济20年来以房地产为依赖和动力，只要房市增长稳定，中国经济稳增长就吃了定心丸。所以，无论是经济过热还是收缩，房地产都会成为政府宏观经济调控的主要工具。尽管近些年，中国政府希望摆脱对房地产的过度依赖，要求地方经济逐渐不再依赖房地产，但去年下半年以来，随着不少地方的房市全面收缩，政府又重启这个宏观调控工具。
不少地方政府开始出台各种救市政策，比如从公积金贷款、落户、补贴等方面，转向力度更大的降低住房按揭贷款首付、放松“四限”（限购、限贷、限价、限售）等，松绑城市级别也从三四线不断提高至一线和二线。当前有约15城下调了商业银行住房按揭贷款的首付比，30多个城市放松“四限”（2020年一季度疫情初次暴发时，也仅四个城市松绑限购限售），甚至有不少城市出台限制房价下跌的限跌令。
可以说，中国政府正以无所不用其极的行政调控手段来启动房地产市场。有人统计，今年以来，全国地方政府出台的松绑和救市政策近200次之多，加上央行指示下商业银行普遍下调按揭贷款利率，财政部房地产税试点范围不增加，以及最近央行再次出台融资支持政策及住建部刺激房地产需求的政策等。这些救市政策可说前所未有，与2018年及2015年相比有过之而无不及。但是几个月过去，房地产市场形势却更严峻了。
房地产市场全面逆转
从中国国家统计局刚公布的1月至4月数据来看，无论从房地产开发投资、住宅开工和住宅峻工、住宅销售情况、住房资金来源的图势还是从房地产景气指数图势来看，都出现了曲线全面向右倾斜，特别是房地产景气指数出现直线式下跌，由去年12月份的100.27下跌到今年4月份的95.89。这意味着中国房地产从年初开始已经全面逆转，而且这种逆转随着4月份以来的冠病疫情全国蔓延，进一步强化。
尽管疫情受感染人数自高点已回落近一个月，但全中国300多个地级以上城市，仍有40个左右处于不同程度的封控状态。本轮防控强度处于高位已近两个月，持续时间长于过往的一个月左右。这也意味着第二季度的房地产市场形势一点都不容乐观。这些调控政策实际效果十分有限或失灵。
为何说今年以来调控政策基本失灵？刚公布的统计数据是最好的说明。比如，1月至4月份，全国房地产开发投资3万9154亿元（人民币，下同，约8061亿新元），同比下降2.7%；其中住宅投资2万9527亿元，下降2.1%。房屋新开工面积3亿9739万平方米，下降26.3%。住宅新开工面积2亿8877万平方米，下降28.4%。房屋竣工面积2亿零30万平方米，下降11.9%。住宅竣工面积1亿4662万平方米，下降11.4%。商品房销售面积3亿9768万平方米，同比下降20.9%；住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额3万7789亿元，下降29.5%；住宅销售额下降32.2%。房地产开发企业到位资金4万8522亿元，同比下降23.6%。其中，国内贷款6837亿元，下降24.4%；定金及预收款1万5357亿元，下降37.0%；个人按揭贷款8037亿元，下降25.1%。
开发商严重债务危机
这些数据主要呈现在三个方面。一是房地产投资开发、房地产新开工面积及竣工面积都是负增长。中国住房销售模式是以住房预期制为主导，也就是说，居民购买住房先预交款，房地产开发商后建房交购买者。本来，去年房地产销售还处于创历史纪录，今年的开发投资应处于较好水平。但由于去年开始的房地产商开发模式调整，使得不少开发商出现严重债务危机。开发商把收取的住房预售款挪作他用，没有资金建造已经预售的住房或无法交房了。现在，这种情况在许多城市十分普遍，对购买住房者的打击及影响非常大，是影响居民购房意愿的重要原因。
二是全国住房销售出现严重负增长。住房销售面积的负增长为25%，住房销售金额负增长为32%。两者差距7个百分点，意味着房地产市场价格出现全国性普遍下跌。特别是占绝对主体性的三四线城市，房价普遍下跌的幅度会非常大。在此情况下，中国这个以投资为主导的房地产市场，市场预期立即会出现快速逆转，投资者一定会预期进入住房市场面临巨大风险。如果这种情况出现恶性循环，风险会更大。一旦房价出现普遍下跌，任何行政补贴政策所获得的收益、住房按揭贷款利率下降、成本降低的收益等，都无法弥补房价快速大幅下跌所面临的损失。这时，购房者一定不会轻易进入房市，直到市场预期完全逆转。
三是居民的住房按揭贷款负增长25%。也就是说，居民购房融资出现大幅度减杠杆，这是2007年有统计记录以来前所未有的。也就是说，当房市出现全国价格下跌，市场预期出现全面逆转时，居民对房市投资信心开始全面下降，没有意愿再进入市场，“购买住房一定赚钱”的神话有可能正在破灭。近期房地产应用服务商克而瑞调研显示，购房计划暂缓一年以上的人群占比，从春节时的22%激增至66%。即使是2020年初疫情刚暴发时，该比率也仅为21%。此外，冠病疫情管控常态化，也意味着短期扰动长期化。疫情三年，居民收入持续三年受损，同样会压制购房意愿。
近年不少城市出现人口负增长，一些行业突然收缩，居民就业机会减少，三四线城市住房普遍过剩，全球主要国家货币政策收紧及地缘政治风险上升等因素，都会影响居民购房意愿。所以，当前中国住房市场形势，要以传统政策及观念启动并非易事，形势的严重性可能比预估要大。
作者是中国青岛大学教授
及金融财富管理学院院长