下午察：郑州“保交楼”告一段落？

在动员企业“砸锅卖铁保交楼”整30天的时间节点，河南省郑州市星期五（10月7日）宣布，“保交楼”专项行动取得重要阶段性成果。

郑州市政府公告，全市已排查出的147个已售问题楼盘中，有145个实现复工，剩下的两个项目也已确定化解路径，将分别进入破产重整和破产清算，预计11月底前可实现复工。

郑州市政府在公告中强调，实现复工的项目，其复工是“全面”且“实质性”的。而且在多种措施综合效应下，郑州商品房交易在8月和9月已出现积极变化，为推动“保交楼”创造良好的市场条件。

“烂尾楼”和“停贷潮”的根源

今年7月，中国全国性的“停工停贷潮”烽烟四起。一些房地产开发商资金链断裂，房地产项目纷纷停工，令已经购买这些期房的业主陷入“烂尾楼”的绝境。无奈之下，他们宣布停止向银行交纳按揭房供，直到项目完全复工为止。

这其中，河南和省会郑州市是“停贷潮”的高发区。

那么，为什么会发生如此大面积的烂尾楼和“停贷潮”呢？有很多分析把矛头指向了中国的商品房预售制度，以及缺失的监管。

在1998年的房地产改革中，中国借鉴了香港卖楼花（预售屋）的开发商放杠杆的形式，即建筑商先向银行贷款买地，快速投入建案。在房子还没建好前，允许房地产商提前售房。房产商从购房者手中拿到的这笔钱，就是预收款。

预收款原本用来继续投入项目建设，但是不少中国房地产开发商拿到钱以后，并没有把资金全部投入进建房中，而是拿钱去买地、再借贷，开设新建案。在房地产光景好、房市健康的时候，地和房都在涨，房地产商可以回转资金，继续完成项目。但是如今在中国房地产市场陷入寒冬的时刻，贸然扩张的房企资金链断裂，导致项目停工，房屋烂尾。

这其中，不仅涉及到违规挪用预收款的房地产企业，还有对预售金有监管责任的政府部门和银行。

郑州房企预售金被调用殆尽

据财新网报道，郑州市此次“保交楼”中动用经侦系统，主要追查的就是预售资金的挪用。郑州房企人士透露，政府重点调查停工楼盘过往的工程进度、资金进出细项，“主要清查项目开发商是否大规模抽调预售资金用于其他领域”。

据介绍，郑州市对预售资金被挪用的，要求能够追回的要及时追回，房企对资金挪用负有责任的，承担损失连带责任，商业银行对资金挪用有过错的，也要承担相应责任。

但是，长期监管漏洞下形成的烂摊子，非一时一刻能够弥补。房企人士认为，郑州市政府追查难度很大。而且，经侦部门没有大规模抓人，显示郑州并没有对问题楼盘启动全面惩罚，动用经侦手段，可能是想向问题楼盘施压。

据财新网报道，多名郑州房企人士指出，郑州大部分问题楼盘，基本都是封顶以后烂尾。由于预售监管资金提取的时间节点，是由项目进度而定，主体结构封顶，开发商就可以较大限度提取预售监管资金。因此，郑州多数停工楼盘预售监管账户里的资金几乎都被调用殆尽。

对于预售金追查的结果，郑州市通告，公安系统对非法集资、挪用资金等犯罪调查取证，促成资金回笼85.06亿元（人民币，下同，17.08亿新元）。

为了防止房企故技重施，将纾困资金挪用至其他项目，郑州对每个停工楼盘设立监管账户，所有纾困资金均进入这个账户，进出接受严格监管。

“保交楼”打的组合拳

追回预售资金，是郑州“保交楼”的措施之一。为了让资金回笼，郑州还动用了金融系统和住房保障系统。

根据郑州市政府的通告，金融系统批复、审核银行配资，争取中原银行“保交楼”专项贷款授信额度50.1亿元。住房保障系统申请国家借款，获得首批70亿元专项借款资金支持。郑州市还督促企业瘦身自救，全市房地产开发企业通过瘦身自筹资金125亿元。

郑州多数问题楼盘大多已经封顶，而从封顶到最终交付至少还需1.5年，需要完成的工程建设还包括外墙、防水、砌体、装修以及园林、其他公建配套等。

那么，郑州市政府回笼的钱，够不够支撑到项目结束呢？

房企人士透露，郑州已经摸排了各个停工楼盘后续保交楼所需建设资金，但当下纾困资金有限，单个楼盘所能分配到的额度极少，无法覆盖建设资金缺口。以其中一个楼盘启福城为例，该项目后续还需投入建设资金16亿元，拟申请全国性专项借款5.15亿元，但首批能获取的金额仅3.87亿元。

“表演式”复工

郑州市政府在公告中强调，实现复工的145个项目，是“全面”且“实质性”的。

但是，舆论对项目持续多久、是否存在“表演式”复工，持怀疑的态度。毕竟，目前的纾困资金，尚不能覆盖建设资金的缺口。当资金消耗完毕，很可能出现二次停工。

房地产企业人士透露，郑州出险房企里，有一类处于躺平观望状态。即使手头还握有少量资金，但由于市场低迷，这些房企认为，楼盘哪怕正常施工也很难销售出去，不如暂时停工。个别楼盘为了应付政府任务，甚至雇佣少量工人进入工地，佯装开工。

在2021年下半年，中国地产市场整体下行，郑州全年新房仅成交16万套，同比下降逾30%。2022年上半年，郑州新房成交量同比下滑近50%。2022年8月，郑州新房市场继续承压。当月，该市商品住宅成交面积和商品住宅成交套数双双下降。

业内人士说，停工楼盘哪怕恢复施工，若想真正保交楼，归根结底还是得依靠市场。

不少中国网民也对“大干30天”这种运动式的口号表示反感。房地产市场的问题错综复杂、积年累月，不仅和中国经济发展的大环境息息相关，也是政府高度介入和调控的一个市场。在30天的时间内完全解决积年累月的问题，可能性微乎其微。

有网民就评论说：“这么容易解决的话，可以做经济学案例了。”