深圳“以购代建”保障房效果备受期待

深圳房地产去化压力持续增加之际，当地政府宣布大规模收购商品房用于保障性住房，成为中国首个在全市范围内采取此类措施的一线城市。

受访专家指出，这标志着中国保障房筹集策略加快从新建转向盘活存量房，但因收购价格普遍较低，政府与开发商的博弈或使住宅项目短期内难以落地。

深圳市政府国有资产监督管理委员会旗下的深圳安居集团，8月初宣布将征集存量商品房用于保障性住房项目。征集范围包括深圳全市范围小于65平方米以下的住宅、公寓、宿舍等。

通告指出，政策旨在积极构建有保障和市场化的住房供应体系，并遵循市场化、法治化和双方自愿的原则。征集期限为10月31日。

乐有家研究中心统计数据显示，深圳住宅去化（销售）周期自去年12月突破20个月后持续上升，今年6月已达到24.8个月。去化周期的延长反映新房市场成交量偏低，库存压力持续加大。

中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦接受《联合早报》访问指出，收购计划将能加快存量商品房的去化，填补深圳保障性住房的缺口，是两全其美的办法。

他说：“它（收购计划）在继续提供保障性用房的同时，也兼顾了开发商的利益，减少了对商品房市场的冲击，有望促进楼市稳定。”

持续低迷的房地产市场拖累中国经济增长。为推动楼市复苏，中国官方自今年4月以来多次提出支持收购存量商品房用作保障性住房。

据中原地产研究院统计，截至7月30日，中国已有超过60个城市在过去几个月出台类似“以购代建”政策。此前广州也发布相应政策，但范围仅限于增城区。从市级来看，深圳是首个在全市范围内推行收购计划的一线城市。

有分析指出，各地的政策方向明确，但具体落地进展缓慢，操作仍面临各种挑战，如实施细则的完善和具体进展的推动。

与其他城市相比，深圳的收购计划细则相对更详细，被业内人士认为对其他城市的政策制定具有一定的引导作用。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，作为保障性住房，安居集团在收购商品房后需以市场价五到六折的价格出售，因此收购价格必须足够低，以确保商业可行性和资金平衡。

他指出，收购价格对开发商来说是“白菜价”，但由于他们当前面临交房和偿债的双重压力，可能会选择以低价将房地产、项目或股权出售给政府，以便资金迅速回笼。

李宇嘉认为，由于政府与开发商仍处于博弈阶段，预计短期内住宅项目被收购的可能性较小。对于价格较低的公寓和宿舍项目，政府可以更容易实现资金平衡，因此更有可能落实收购这些项目。

郑叔伦认为，政府收购计划对未来房价走势可能产生的影响。他说，深圳楼市供需失衡使得民众对未来的房价感到悲观，而政府通过收购商品房的行为，实际上为周边楼盘设定了一个隐性的指导价格。

他解释，这种指导价格并非通过直接的行政命令来实现，而是通过市场化的收购行为来影响市场参与者的价格预期。

“这种方式可能会对未来房价的稳定起到一定的作用，使得市场能够根据政府的收购行为进行调整，逐渐形成对房价的合理预期。”

他说，政策的成效性取决于收购楼盘规模、地点和价格等具体细节。因此，首个收购项目的结果备受期待，可能会成为未来市场趋势的新风向标。