陈婧：让楼市政策再飞一会儿

过去这个周末，上海住家小区的陌生面孔变多了。设在小区里的房产中介所也热闹起来，穿着西装的中介步履匆匆地带着客户进进出出，一派忙碌。

中国央行上周五（5月17日）“四箭齐发”，通过下调住房公积金贷款利率、取消个人房贷利率政策下限、降低房贷首付比率下限，以及鼓励地方政府收购存量房屋，提振持续低迷的房地产市场。

这是本轮楼市下跌以来力度最大的一套政策组合拳，无论是降至历史最低的15％首付比率，还是市场期待已久的“国家队”出口去库存，都表明决策层带领楼市脱困的决心和迫切。

尽管上述政策还没全面落地，但新政发布后首个周末，各地楼市已经热闹起来。据市场机构统计，上周末北京有超过2000套二手房成交，基本达到“小阳春”热度；深圳同期成交的新房环比前一个周末上涨90％，二手房成交环比上扬60％。

上海和广州的中介也反馈，上周末到访询价的买家明显增加，一些新楼盘售楼处人头攒动。由于要求看房的客户太多，中介们甚至忙得没时间吃饭。

毫无疑问，一系列重磅政策迅速调动了市场情绪，让部分原本持观望态度的买家加快了步伐。但随之而来的问题是，这样的热度能持续多久？

在新政推动的看房热潮中，有些中介建议买家“再等一等，别急着上车（买房）”。潜台词是，楼市还会继续跌，迫使决策层出台力度更大的宽松政策。

不少中国网民也对新政效果持保留意见。有观点认为，购房首付比率降低，意味着每月还贷额增加。如果房价继续下跌，跌幅超过首付的15％，就相当于帮银行白打工。一旦房贷断供，不仅要面对房产被拍卖的风险，个人也得缴纳罚金。

有网民调侃：“我缺的是三四十万元的首付吗？我缺的是三四十年的稳定收入。”还有人说：“坚持就是胜利，没准再等一阵就能零首付购房了。”

这些“泼冷水”发言，折射出民间对房地产行业的信心依然脆弱。即便有重磅政策加持，人们也不敢确定楼市是会立即反弹，还是继续探底。虽然短期兴趣被激活，但若长期观望情绪依然浓厚，也可能限制新政发挥作用。

单从政策面看，本轮楼市新政力度空前，将对市场产生深远影响。但几天来各地落实的进度，就凸显政策的执行难度不一。

据房地产研究机构克而瑞统计，截至星期三（22日），24个调研城市中已有11个下调首付比率，但降低房贷利率下限的只有合肥、长沙、武汉和青岛。这是因为下调首付比率有助于推动银行贷款业务增长，但调低利率则会压缩银行盈利空间。这也是为什么央行在取消全国层面房贷利率政策下限时，允许各地银行应结合自身经营状况和客户风险状况等因素，确定具体利率水平。

而最受房企关注的收储库存房屋，至今还没有城市跟进。尽管上周杭州临安宣布将在当地收购一批商品房用作公共租赁住房，但据机构测算，此次收购规模预计不足200套，难以有效消化当地积压的大量库存。

央行为支持地方收购存量住房提供了3000亿元（人民币，下同，559亿新元）再贷款，可带动银行贷款5000亿元。但市场普遍认为，要消化当前市面上的存量商品房，至少需要投入1万亿元，多数分析师的预估值介于2万亿至5万亿元。

此外，这类再贷款须在五年内偿还，而通过出租收购住宅实现收支平衡并非易事，更不要说许多地方政府如今负债累累，财政早已捉襟见肘。高层在鼓励地方政府收购存量房产的同时，也不忘补充“应从实际出发”、“以需定购，酌情以合理价格”，似乎在暗示中央不会加码援助，各地应量力而行。

“国家队”收储存量房屋将缓解开发商流动性危机，这项政策对房企信心的提振作用，从陆港地产股上周以来的大幅攀升可见一斑。但救助方案的规模不及预期，地方政府如何获取购房所需资金也尚未明确，对房企能起到多大支持力度，还要打个问号。

和2008年与2015年时的楼市低谷相比，本轮楼市低迷时间更长，要化解的矛盾更多更复杂。归根结底，投资者对市场缺乏信心，是因为对中国经济前景预期不足；消费者不敢进场买房，是因为不确定个人工作和收入能否稳定。仅凭几条政策难以抵御宏观层面的逆风，冰冻三尺的楼市需要更长时间来回暖。

这轮政策弹药出膛后，一些买家闻风而动，但更多买家仍在静观其变。从官方到市场，都对这一轮新政的效果拭目以待，从而决定下一步怎么走。就让政策再飞一会儿。