特稿：中国一线城市租房市场入冬

“大家都以为（冠病疫情管控）放开后市场就会回暖，没想到2023年比2022年更惨。”

上海租房中介刘燕（化名）告诉《联合早报》，2023年她经手的租约比2022年减少三成，租金水平同比下降20%至30％。入行八年来，她第一次感到“上海的房子也愁租”。

房地产冷风从买卖市场刮到租赁市场，向来坚挺的一线城市也步入寒冬：房租持续走低，房源出租速度同步放缓。

纬房研究院、贝壳研究院等机构在去年10月底发布的2023年度中国住房租赁市场发展报告显示，40个重点城市住房租金挂牌价在第三季环比和同比双双下跌。40城中有30个城市房租较第二季下降，其中一线城市租金跌幅大于二线城市。

2023年上半年，一线城市住房租金还比2022年底有所上涨，涨幅最大的北京高达5.03％，涨幅最小的上海也有1.93%。但到了第三季，一线城市租金环比全面下跌，跌幅最小的深圳也比第二季下滑0.93％；北京和广州环比分别下跌1.28％和1.32％；跌幅最大的上海，第三季环比滑落2.12％。

根据贝壳研究院统计，第三季全国重点40城租客套均支出为2967.8元（人民币，下同，565新元），同比减少2.6%，为近五年最低值。其中一线城市套均支出同比减少1.8%，租客平均每月减付超过100元。

进入第四季，一线租赁市场更是疲态尽显。诸葛数据研究中心的月度报告显示，截至2023年11月，一线租金均价环比已是“三连降”，同比则是“五连降”。上海和北京连续两个月都在租金环比跌幅前十大城市之列。

贝壳数据同时显示，2023年首10个月，北上广深房源成交周期比2022年同期分别延长6.1、7.6、5.4和3天。一套房子在北京租房市场挂牌后，要近一个半月才能租出去，上海则超过一个半月，深圳和广州则要超过两个月。而在疫情前的2019年同期，四个城市的房源成交周期都在40天以内。

刘燕从事的高端租赁更是租房市场重灾区。她说，封城后逃离上海的外国人回流的不多，在华企业也因效益不好，减少聘请外籍员工。就连过去为了拍摄需求而经常换房的网红博主，2023年都消费降级，“能不换就不换”。

一名长年为德国车企员工租房的北京中介也披露，入境隔离解除后，有很多新人来到北京，“但离开的人更多”。

这名中介指出，疫情期间的国际旅行限制，促使不少中国家庭从海外回国，加上滞留在北京的外企员工，整体租房市场还算稳定。2023年放开后，“很多外国人回去了，中国人也走了”。

广州中原地产项目总经理黄韬受访时分析，中国经济触底的大环境正同时冲击租赁市场的供需两端。2023年工作难找，裁员增加，导致大城市的租房需求和预算下降。另一方面，持续走低的房价让部分业主搁置卖房计划，转向租赁市场，导致房源供应持续增加。“供需两端一升一减，就导致租金下降。”

经济疲弱和预期低迷对租房市场的影响，也体现在低价租房需求上升。贝壳研究院数据显示，第三季上海租金5000元以内的单位成交占比增加近四个百分点，广州租金3000元以内的单位成交占比增加1.8个百分点。

受冲击最大的，则是不上不下的中端市场。刘燕指出，月租高于2万元的单位，如果地段或装修有明显优势，还是能很快租掉。但1万元至1万5000元的房源供应远大于需求，租客选择很多，也变得更挑剔。

“原本许多这个价位的房子，是放到（短租平台）Airbnb上租给外国游客的。现在到中国的老外少了，连Airbnb都退出大陆市场，这类房子就更难租出去。”

北京和上海2023年12月中旬同步调整对普通住宅认定标准并降低首付比例，带动二手房交易量小幅回暖。分析预计，租赁市场挂牌房源将随之减少，可能带动京沪两地房租回升。

但黄韬认为，当前无论是房屋租赁还是买卖市场，都和整体经济形势密切挂钩，“要走出底部，还要一段时间”。

刘燕则预计，租房市场要到2024年下半年才会逐渐回暖。

她说：“2023年国家持续出台楼市刺激政策，但作用不太明显。我们中介群里自嘲，现在市场就像植物人一样，活是活着，但也只能喘气，做不了什么。2022年防疫封控的影响，2023年才全面显现；希望2023年出的政策，一年后可以看到效果。”