陈婧：中国楼市能否重现“金九银十”？

8月倒数第二天，广州和深圳双双官宣“认房不认贷”。有分析师在朋友圈里兴奋地感叹：“今年‘金九银十’有戏了！”

距7月24日中共政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”已有一个月，广州在四个一线城市中打响“认房不认贷”第一枪，规定居民家庭不管是否曾有过房贷，只要在当地没有房产，就可享受购买首套房的信贷政策。深圳紧接着在同天晚上作出同样宣布。

据统计，目前中国还有北京、上海、重庆和厦门等12个一二线城市依然“认房又认贷”。过高的二套房购房成本，对需要置换房屋的刚需购房者带来极大限制。广深此举释放出明确政策信号，也令市场更加期待其他热点城市能紧随其后，全面放宽购房限制。

除了“认房不认贷”，中央部委过去一个月还通过各种措施释放利好信号，如延续实施换房退税优惠政策，表明上市房企再融资不受破发、破净和亏损限制等。地方政府则加速楼市松绑步伐，浙江嘉兴全面取消限购措施，四川成都放宽购房资格，福建厦门也调降二套房公积金贷款首付比率……

此外，各方消息显示，多家国有银行都在准备下调存量房贷利率，最快本周就会有动作。

在一系列宽松政策护航下，今年的“金九银十”是否能重现昔日盛况，自然成为市场关注的焦点。

在中秋和中国国庆日双节长假加持下，每年9月和10月是结婚旺季，看房购房者随之增多，房地产开发商也加大促销力度，因而成为传统销售旺季。但过去两年，“金九银十”不仅没能带动楼市回暖，反而愈发寒意刺骨。

2021年时，官方基于“房住不炒”原则密集出台的房地产降温政策持续发力，加上恒大等头部房企爆出债务问题，导致中国新房价格在9月份出现近六年半来首次下跌。一年过后，更加严峻的房企流动性危机叠加经济下行压力，使得10月新房价格录得七年多来最大跌幅。

中国楼市在今年初短暂回暖后再度下行，在七八月的传统销售淡季过后，有业内人士看好此前积压的购房需求借本轮政策松绑和“金九银十”的双重契机释放，对销售基本面起到提振作用。

据了解，广州落地“认房不认贷”后，已有房企做好推盘准备，打算在9月推出改善型项目。乐观分析认为，这项措施不仅能刺激当地购房需求，也有助于稳定整体市场预期，对全国市场有预期引导作用。

从过去的经验看，一线城市放开限购，通常能吸引此前观望的购房者进场，释放出更强烈购房需求，进而带动二三线城市行情回升，提振整体楼市逐步回暖。上一轮楼市全面反弹，就是在2015年一线城市“开闸”后发生。

不过，和当年相比，中国的经济形势、社会环境和人口结构都发生了巨大变化。过去的药方是否依然奏效，还有待观察。更何况，当前楼市还要经受全方位的信心考验。

房价长期位居全国前三的深圳，本月竟有楼盘以“腰斩价”出售，表明一线城市房价不再坚挺。有“宇宙第一房企”之称的碧桂园，正面对难以按期偿还债息的质疑。另一家房企巨头恒大集团时隔17个月后于本周复牌，股价在短短三天内暴跌逾八成……政策利好对信心的提振，在多大程度上能对冲市场“买涨不买跌”的预期？

中国官方上周末发布股票交易印花税减半等多项稳市场政策，陆港股指本周仅微涨两天，星期三（8月30日）就重回跌势，凸显投资者对市场前景信心不足。同理可知，若一线城市全面放宽限购，“金九银十”依然冷风飕飕，对楼市信心将是更大的打击。

长期来看，中国楼市更大的风险，是随着经济增速放缓和新生人口减少，民众对住房的需求持续下降。

中国头部房企万科创办人兼董事会名誉主席王石上周在一个公开论坛上研判，房地产市场的赚快钱高速增长时代已经结束，调整周期是不可避免的现实。

王石指出，中国人均居住面积已从改革开放初期的5平方米提升至40平方米，随着基本居住问题得到解决，“房地产发展到了顶峰就会下降”。此外，中国楼市中商品房占80％的局面在全球也绝无仅有，将来市场结构必然改变，“企业的调整会非常非常大”。

从政治局会议不提“房住不炒”，到房地产大亨对未来做出谨慎预判，都表明中国房地产市场高歌猛进的黄金时代已经过去，买房就能保值的心态不再是主流。今年“金九银十”，不指望大获丰收，若能为市场止冻回暖，已实属难得。