特稿：中国大批房主降价脱售二手房

家住上海浦东的李先生今年4月刚签订一套二手房的购房协议，现在却决定毁约放弃20万元（人民币，下同，约3万7000新元）订金；因为短短两个月内，同小区的其他房源已降价至少六七十万元。

李先生告诉《联合早报》，他属于卖旧换新的改善型买家。今年3月时脱售旧房后，为避免房价上涨，立即预订了新房。“没想到房价不仅没涨，还一直在跌。我们看的小区同户型房子，每平米均价已经从8万1500元降到7万5600元，可选择的房源也变多了，我就打算多看看再买。”

除了上海，北京、广州和深圳的二手房价格也在5月全面下跌。与此同时，挂牌出售的二手房源持续增加。在房价最坚挺的一线城市，素来不愁卖的二手房罕见地转向买方市场，显示对整体经济的悲观预期正对楼市造成深层冲击，令大批房主不惜降价也要脱售。

中国国家统计局上周公布的70个大中城市商品住宅销售价格显示，楼市在今年第一季短暂回暖后再度遇冷。其中，新房价格环比涨幅连续两个月回落，二手房价格也终结此前三个月的涨势，5月环比下跌0.2％。

四个一线城市的二手房售价下跌0.4%，高于整体跌幅。其中上海二手房价环比滑落0.8％，跌幅为70个城市中最大；北京和深圳的二手房售价今年来也首次出现环比下跌。

另一方面，上海易居房地产研究院星期二（6月20日）发布的报告显示，北京、上海、广州、深圳、南京和武汉等13个全国重点城市的二手房挂牌量在本月初达到199万套，比1月初增长25％，其中又以上海增幅最大，上海挂牌二手房五个月内激增82％。

与此同时，上述城市的二手房平均去化周期（即销售周期），从一季度的10个月增长至二季度的15个月，意味着房主要花更多时间才能脱售房产。

易居房地产研究院研究总监严跃进回顾，过去二手房处于“不愁卖”阶段，在2020年下半年，许多重点城市甚至出现二手房一房难求的“房荒”局面。而今年来各地二手房出售意愿强烈，但由于市场交易遇阻而导致房源激增。这反映了市场出现供求矛盾恶化、交易堵塞的情况。

严跃进说：“从各地反馈情况看，一些中介公司近期二手房带看量和签约量都明显下滑，经营压力骤然增大，焦虑情绪明显增加。此类下滑对于房主而言，加重了‘愁卖’的心理。”

广州中原地产项目部总经理黄韬指出，一线城市的二手房价大约在2021年中达到高峰，当前售价比峰值回落约两成。除了少数稀缺房产可以不打折甚至溢价成交，多数售价在600万元以下的中低端房产，至少要打八折才能卖出。

黄韬分析，购房能力强的买家，基本上在去年底和今年初已经出手；由于经济展望不佳，大部分人当前处于观望状态。而被“套牢”的刚需型、改善型买家，必须卖掉原有房产才能购入新房，因而被迫降价脱售二手房。

相比新建住宅市场通常受到数据滞后、限价等因素干扰，二手房市场数据更接近真实的市场状态。严跃进警告，二手房挂牌量激增，是继“保交楼”、房企债务风险后的第三个楼市金融风险问题，需要得到关注。若二手房政策不到位，单纯把宽松政策集中在新房市场上，可能会使得政策 “一头重一头轻”。

彭博社上周引述知情人士称，由于现有政策未能有效推动楼市回暖，中国政府正商讨出台进一步扶持房地产市场的一揽子措施，包括降低一些大城市部分区域的购房首付比例，降低房产交易中介费，进一步放松住宅限购政策，并通过政策性金融工具，为“保交楼”提供更多融资支持。

中国央行星期二如预期般下调贷款市场报价利率（LPR），以提振复苏乏力的经济，尤其是疲弱的楼市。但业内人士预计，在整体经济回暖前，二手房市场的疲态将至少延续到今年第三季。

黄韬说，目前楼市还是由悲观预期主导，加上6-8月份本来也是暑假淡季，等到政策发力、买气回升还需要一段时间。“大家都在等政府出手救市，但从当前情况看，国家不太可能一次过出‘大招’，而是会通过政策叠加，逐步刺激市场。在‘金九银十’的传统旺季到来前，熬不住的卖家会继续降价脱售房产。”

尽管庆幸自己在二手房降温前就脱售房产，但李先生仍看好上海房产长期升值态势。他说：“现在降价脱售的大部分是急着用钱的人，更多人还在观望，说不定哪天房价就又涨了。”