陈婧：楼市再吹响“去库存”号角

“五一”黄金周前夕召开的中共政治局会议，除了敲定延宕已久的二十届三中全会日期，决策层对房地产政策的新表述也受到关注。

据新华社报道，政治局会议提出要结合房地产市场供求关系新变化，以及民众对优质住房的新期待，“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。

这是自2016年以来，中共政治局会议再次直接提及房地产去库存。相关消息在会议前一天已传得沸沸扬扬，中国地产股本周集体上涨，凸显出市场对相关政策的期待。

如传闻所说，本次政治局会议在谈到房地产问题时，不再提加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造这“三大工程”，而是将重心转向“消化存量房产”。这一方面可能是因为从供给侧入手的三大工程在推进过程中阻力不断；另一方面则说明，当前楼市去库存任务已迫在眉睫。

房地产研究机构易居研究院星期二（4月30日）公布的报告显示，截至今年3月，中国百城新建商品住宅库存去化周期为25.3个月，远高于12至14个月的合理去化周期。这意味着按当前销售速度，市面上的新房库存要两年多才能全部售出。

比新房市场更严峻的是二手房市场，也是多数分析师认为此次“化存量”针对的目标。近两年来楼市二手房挂牌量持续走高，价格则一路下探。如果无法脱售二手房，许多屋主就买不了新房；暴跌的二手房价格也倒逼新房楼盘降价，进一步加大房企资金压力。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉直言：“当务之急是给海量的二手房库存泄洪。”

政治局会议上一轮提及楼市“去库存”，是在2015年至2016年间。当时中国楼市因为供应过剩引发房价下滑，导致大批开发商破产，并一度拖累地方政府卖地收入暴跌近30%。

当时去库存的主要方式就是“棚改货币化安置”，即通过鼓励各地加快推进棚户区改革，并从为被拆迁住户提供房屋，改为发放现金赔偿，让他们自行购买新房，由此拉动新楼盘销量。这带动许多三四线城市出现“涨价去库存”的奇观：房价持续上涨，人们还在争先恐后地买房。

上述方法虽然有效消化了房地产库存，但也留下诸多后遗症：房价疯狂上涨、全民投机炒房、房企和地方政府债台高筑……为抑制楼市乱象提出的一系列降温措施，又在疫情背景下引发新一轮楼市下行。

当中国楼市陷入与10年前相似的困境，决策层再次提出楼市“去库存”概念，让部分投资者期待市场迅速升温。但时过境迁，如今中国城镇化率已超过65％，平均每户城镇居民家庭拥有1.5套房，“棚改”难以再释放大量购房需求。随着中国人口进入负增长时代，住房需求长期将持续萎缩，“涨价去库存”更是天方夜谭。

根据此前市场传闻，各地接下来可能会从供需两端同时发力“化存量”。在供应端，将由国企或地方城投类公司收购存量住宅，转成租赁房等保障性住房；在需求端，则通过放开限购和价格限制、降低房屋契税等方式，刺激购房需求。从成都到北京，近期多个核心城市相继取消或放宽限购的做法，也与上述方向吻合。

至于如何“优化增量住房”，中国自然资源部本周印发的《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，也提供了一种可能。通知要求遏制部分城市住宅用地供应不合理增长，商品住宅库存压力大、去化周期超长（超过36个月）的城市，将被暂停新增商品住宅用地出让。

这场声势浩大的去库存战斗打响之际，最大的问题依然是：钱从哪里来？

中国媒体澎湃新闻上月报道，从山东淄博、河南商丘到四川自贡，都有民众反映购房一年后仍未领到政府承诺的购屋津贴。相关单位给出的理由包括“待资金调配到位后再发放”、“要等财务拨款，没有具体时间，只能等”。

不管是收购存量住宅还是“以旧换新”，都离不开财政支持，但这对债台高筑的地方政府无疑是雪上加霜。中央政府是发行特别债券，或是通过其他渠道支援地方“化存量”，又将为此拨出多少款项，将持续受市场关注。

无论如何，又一次从“增量时代”迈入“存量时代”的中国楼市，难以再凭政策逆转住房需求萎缩的长期趋势。这一波去库存难度更高、时间更长，希望经历过这次阵痛，中国经济能真正摆脱对房地产业的过度依赖。