下午察：万科也会出事吗？

连万科也会出事吗？这是在万科传出债务展期谈判失败的消息后，许多投资人的发问。

万科是少数中国头部地产公司中至今没有出现公开债务违约的公司。如果说恒大是杠杆太高，碧桂园是在三四线城市的布局出了偏差，那么万科则算得上风格稳健，没有明显硬伤。

加上万科第一大股东是国资深圳地铁集团，有业务和背景的双重加持，许多投资人认为万科应是中国房地产的最后堡垒。

但该公司近三个月来频繁卷入负面消息、频频打折出售优质资产，并与各债权方展开债务谈判……显示优等生也到了要渡劫的时候。

本月初，有传言称万科与多家债权人的债务展期谈判破裂，万科可能即将违约，令万科股价和债券价格双双下跌。债权方否认，万科星期二（3月5日）也回应称，对3月11日到期的一笔6.3亿美元（8.46亿新元）、票面利率为5.35%的美元债，所有资金已经到位，偿债工作在有序铺排中。

星期三万科港股微微上涨0.73%至5.5港元，仍是五年内最低点。

优等生的难关

去年10月底，万科负面传闻开始发酵，美元债券跌幅一度达20%，境内债也受到影响。

连续下跌一周后，万科召集多家金融机构举行线上交流会。会上，深圳市国资委主任王勇健说，万科是深圳国资体系中的重要成员，如果万科在经营方面遭遇极端风险，国资委一定会动用资金、资源，尽一切可能通过市场化、法治化手段帮助万科守住底线。

获深圳国资委力挺，万科境内外债券逐步企稳。但今年3月，万科多只境内债券再次下挫，最大跌幅达35%。

据彭博社报道，中国多家保险公司在内部对万科的债务风险发出了警告。其中两家保险公司要求投资经理密切关注万科的信用风险，另一家则要求其退休金经理减少万科的风险敞口。

中国多家保险公司也是万科的债权人，通过保债计划为万科提供了约400亿元（人民币，下同，74.52亿新元）的非标债。路透社引述匿名人士消息称，在债务压力之下，万科本月已经向泰康保险、太平保险以及新华保险都提出了债务展期要求。

有市场传闻称，新华保险拒绝了展期要求，新华保险方面上个星期天（3月3日）否认该消息，并表示对中国经济发展充满信心，坚决支持中国房地产业健康发展。但次日万科股债双杀的情形说明，新华资产的说法没有说服资本市场。

财新网引述交易人士称，万科获得的保险资金，出资方除了新华保险，还有大家保险、太平保险、泰康资产……部分保险公司自身压力也不小，此外还有不少第三方的资金，包括职业年金、企业养老金。因此“谈展期很麻烦，不是保险公司想续就能续”。

报道称，万科此前有两笔保债计划在监管协调下获得三个月展期，但现在三个月时效已过，谈判仍在继续。

保债计划属于私募类型债务。而在公开债务方面，万科上半年将到期170亿元，下半年到期126亿元债券。

销售不济，‘变卖家产’自救？

去年三季报末，万科货币资金为1036.8亿元，而2022年底万科货币资金还有超2000亿元，仅不到一年时间，手持资金便减少一半。

但这一千多亿元中，剔除预售监管资金和其他受限资金，仅有600多亿可用资金，刚好能覆盖短期负债和一年内非流动负债合约511亿元。财新报道指出，如果资金持续流出，万科的现金流将更紧张。

销售仍然是主要的拖累因素。据克而瑞研究中心数据，去年万科合同销售额同比下降9.8%，今年前两个月的销售额分别下降32%和53.5%，月销售额不到200亿元。但即便降幅如此，万科仍然稳坐全国地产销售排名第二的宝座，市场买气之低可见一斑。

面对还债压力，万科开始打折出售自己的资产。去年12月，万科卖掉三家悦榕庄酒店的股权，仅回笼了4.8亿的现金。今年2月，万科将旗下营收第一的商业项目上海七宝万科广场50%的股权，以23.84亿元，近七折的价格，甩卖给香港领展基金。

中国房企的偿债高峰

万科的危机意味着中国房地产危机仍在蔓延。今年有更多债务到期，偿债压力将比2023年更大，房企风险出清将提速。

国际评级机构惠誉所发布的报告显示，2024年，中国房地产企业到期需要偿付债券的本金将达到7373亿元人民币，较2023年增加11.3%。债券到期峰值是3月和8月。

上述情况不包括此前已出险并已完成债务重组或展期的房企。惠誉测算，已出险房企计划在2024年分期偿付109亿元本金，高于2023年的额度。在销售不景气的情况下，二次出险概率非常高。

在这样的情况下，为缓解房企资金紧张问题，支持项目开发建设交付，中国官方建立了房地产融资协调机制。截至2月19日，通过银行审批的房地产“白名单”项目融资额已超1600亿元。

中国政府工作报告也连续两年未提“房住不炒”。中国国务院总理李强在报告中说，要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张；对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。

报告也提出房地产发展的新方向，包括加大保障性住房建设和供给、推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造等。

分析认为，这意味着中国官方也深刻认识到防风险是底线，在化解风险的基础上，再推出新政策、推进“三大工程”等。

这也是现实的选择。毕竟当前中国房地产业债务风险仍在加速出清中，企业仍在为了到期债务头疼，地方政府则需要小心防范金融风险蔓延，而对于要花费万亿级费用的保障房建设、城中村改造等新方向，双方在精力和财力上，可能都还没有准备好。