特稿：中国市场疲软 陆客涌往日本攀升期房市

在日本看房半年多的博宇（化名）和妻子商议，尽快把看中的一套公寓定下来。他预期，日本房价还会再涨。

今年38岁的博宇两年前带妻子和孩子从中国山东青岛来到日本广岛。因为在中国时就在房地产公司工作，到了广岛后，他也找到了一份房地产中介工作。

既是购房者又是房地产中介，博宇见证了过去一年多来国际投资者，特别是中国投资者涌入日本房地产市场、日本房价攀升的过程。

“每天都会收到十几条以上的咨询信息，（买家）有国内一二线城市的年轻人，我在山东的朋友，还有一些海外华人。碰到中国公共假期，带看房子的数量更高。”

博宇看中的那套三卧室公寓面积98平方米，离他孩子的小学和自己的公司都不远，价格已经从2022年底的4900万日元（44万500新元），涨到了5200万日元（47万2000新元）。

“老家（青岛）的房子在跌，这里在涨。” 博宇庆幸自己已经卖掉了老家的一套房子。

日本不动产经济研究所数据显示，2023年，东京首都圈新建公寓每套均价为8101万日元，同比上涨28.8%。关西地区的公寓，每平方米价格也上涨2.1%到79万日元，是自1973年这项调查开始以来的最高价格。

中国买家拿着现金交易

与中国疲软的房地产市场相比，日本的房价似乎已经走出“失落的30年”。中国买家趁势涌入，当中不仅有拿着现金买房的投资人，也有像博宇那样，卖掉中国的房子，带着家人到日本重新开始的年轻家庭。

多位在日本房地产行业工作的受访者观察，中国人在2015年左右就开始投资日本房地产，但冠病疫情期间，线上看房的中国人显著增加；去年中国松绑防疫管制，叠加日元贬值，交易集中爆发。

东京的房地产业者邢俊龙说，2015年他的公司仅有10%客户从中国专程赴日买房，这个比率在2023年上升到40%。他的社交媒体账号“乐居东瀛”，每天会收到几十条私信，询问在日本买房的信息。

他说：“中国买家喜欢繁华地段的公寓和配套齐全的塔楼，买地自建房的也有。”

在东京，可欣赏到东京铁塔、东京晴空塔、彩虹桥的丰洲塔楼，已经是有名的中国人聚居区。

楼里一位上班族告诉《联合早报》记者，这栋楼20%的单位是中国人买的。“公寓里团购中国食品，送货的也是中国公司。”

据东京官方统计，去年约有近63万外国人常住在东京，其中，中国人超过25万。

东京市政的调查显示，过去五年，丰洲塔楼所在的江东区，拥房的中国人增加了14.8%。奢华住宅集中的中央区、品川区和港区内，去年拥房的中国居民增加了20%。

丰洲公寓的均价目前在每平方米120万日元左右（约1万1000新元），折合人民币约6万元。这对日本工薪阶层而言高不可攀，但比起北京、上海等中国大城市靠近市中心位置动辄10万元人民币起跳的房价，对寻求海外投资或移民的一些中国人来说并不算贵。

华人房产中介杨青云告诉《联合早报》：“中国顾客买房很大手笔，而且速度也快。他们先是浏览网站，然后联系公司看图，下一步就是来购买，而且都是现金交易。”

中国投资者把目光移回亚洲

中日产业投资促进协会会长王清受访时说，中国资金的海外投资需求大，许多企业家和投资人从2022年中开始一直在寻找海外投资机会，碰上日元贬值和日本消费复苏，就促成了一波交易高峰。

去年以来尽管人民币兑美元一度贬值5%，但日元兑美元的贬值幅度更大。据日经新闻报道，去年全年日元兑美元贬值多达8%。

虽然日本股市也吸引了一些中国投资者，但王清说，日本买房的限制少、租售比高、有永久地契，对于企业家或者高净值的投资者而言，房地产还是首选。

一位来自上海的不愿透露姓名的买家说，过去投资海外资产从来都是优先选择欧美市场，但中美关系不好、欧洲经济衰退，又有战争影响，投资者把目光移回了亚洲。

他说，亚洲成熟市场不多，新加坡容纳量有限、投资门槛高；澳洲虽然也有吸引力，但日本在文化和地域上，更贴近中国。

这名上海买家在东京不同区有三处塔楼房产，两套出租，一套打算之后入住。他说，买房不仅是为了资金回报，也是给自己和家人留一条后路。

高净值中国人士 希望购房获居住签证

除了投资收益，不少来自中国的高净值人士也希望购买房地产自住，拿到居住签证。

邢俊龙也注意到：“身份是很多购房者的刚需。”

日本不是移民国家，但如果投资500万日元资金在日本注册实体公司，同时投资房地产，用房屋租金作为流水，就可以满足经营签证的条件。家长持经营签证的子女在义务教育阶段，可直接申请就读日本国立、公立和私立的小学及初中。

东京指南针资本联席董事长兼CEO邵懿受访时说，日元在2015年也曾贬值，吸引了中国投资人，但他们当时以寻求资产升值和租金收益为主，很少自住，有居住的也多少是和日本有一定渊源的，比如曾经在日本学习、工作过。

“但是让我意外的是，现在这批买房的人，可能跟日本并无渊源，甚至移居日本时一句日语也不会说。现在拖家带口来日本居住的比率增加了，不单纯只是追求投资收益。”

据邵懿观察，携家带口到日本的不仅是企业家，一些有孩子的中产家庭也搬到日本，开始新生活，享受医疗、教育等社会福利。

也有许多人通过投资旅馆开民宿拿经营签证。在北海道富良野定居的钱良说，这样一方面一家人有地方住，另一方面也有收入，租金可以作为流水，满足日本经营签证的要求。

钱良和妻子在疫情后卖掉深圳120平方米的房子，去年6月通过投资旅馆的方式，在富良野定居下来。

钱良说，他们在冠病疫情管制期间就有出来的想法。“经济环境不好，我们的服装店也开不下去了，全转成线上，在东莞买的房子也跌了近100万元（人民币）。”

冠病疫情之前，钱良曾到日本进货。他表示也考虑过前往澳洲，但日本文化更贴近中国。“朋友劝我们趁孩子小 ，容易适应，就先过来了。”

从看房到买房，他们花了半年时间，定下了离滑雪场开车不到20分钟的两层公寓式民宿，价格将近1亿日元。钱良的计划是先开民宿稳定下来，之后继续在日本做电商生意。

中国买家被指推高房价 舆论褒贬不一

中国人在日本置产的热情被指是推高日本房价的原因之一。因为担忧中国买家将房地产市场炒得过热，日本政府出台法令，要求作为投资租用目的的买家，必须有居住在日本的熟人作担保才能买房。

日本经济学家渡边哲受访时说，中国买家在一定程度上可以助力日本房地产市场振兴，但一下子涌入的中国买家仍让日本在市场秩序和在法务层面措手不及，舆论对此现象褒贬不一。

有日本舆论也担忧，中国买家热衷于在京都这样日本文化遗产多的地区收购房地产，可能破坏当地文化。据《日本经济新闻》报道，为维护地方文化，官方极可能出台新条例，限制中国人在当地买房。

京都市政府回答本报询问时说，该市不会限制外国人购买房地产，但也计划在2026年引入“非居民住房利用促进税”，对外国人从未居住过的住宅等征收税款。