中国特稿：中国房地产市场能否复苏？

中国房地产市场过去两年遭受重创，低迷的楼市也冲击经济。中国各地近期纷纷松绑调控，出台“认房不认贷”等政策，降低购房门槛，刺激楼市销售。中国房地产市场能否迎来转机？高层三番五次强调的“房住不炒”会退场吗？

北京居民赵先生（60岁）这几天有些闹心，他和老伴正纠结是否现在就卖掉自己的一套房子。

他在北京市有两套房子，一套位于四环内城区，一套在市郊通州区。由于夫妇俩都临近退休，他今年6月决定卖掉城区的房子，退休后到通州区养老。

他的房子以超过1000万元（人民币，下同，约186万新元）的价格在两家地产中介挂了两个多月，虽然陆续有潜在买家来看房和讨价还价，但出价都没有达到他的心理价位。

9月1日北京宣布执行“认房不认贷”的政策后，到他家中看房的人突然增多，并且有两个买家的出价已达到他的心理价位，可他反而犹豫起来。

他说：“中介在催我赶紧卖掉，但有媒体说新政策落地后，北京房价还可能上涨，我们担心现在卖房不合适，想再等等。万一今年真有个‘金九银十’呢？”

北京一名房地产经纪公司销售经理介绍说，今年春季以来，北京市二手房市场比较冷清，房价和交易量比前三个月都有所下降。8月下旬政府新政策出台后，咨询买房的人明显增加了，像赵先生这样的卖房者也多了一些选择，他们可能会看看有没有“金九银十”。

“金九银十”会不会来？

中国房地产市场素有“金九银十”的说法，主要因为9月到12月是楼市每年冲刺的关键期，尤其9月、10月是楼市的销售旺季。

但过去两年，受冠病疫情影响，尤其是恒大、华夏幸福、碧桂园等著名地产商纷纷爆雷，中国房地产市场遭受重创，楼市也没有了以往“金九银十”的风光。

楼市低迷给中国经济带来巨大负面影响。今年8月25日，中国住房城乡建设部等三部门联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动各地落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。8月31日，中国人民银行等部门又宣布降低存量首套房贷利率。

所谓认房不认贷，是指不论买房者是否曾经有过贷款，只要目前名下没有房产，都可以按首套按揭贷款享受首付比例和利率优惠。对众多置换客群来说，此前如果要“卖一买一”改善住房，就不能享受首套房的首付比例和利率优惠，而“认房不认贷”对他们是一个重大利好。

根据目前北京的政策，普通住宅（普宅）首套房的首付比率不低于35%，非普宅则不低于40%；二套房普宅首付比率不低于60%，非普宅则不低于80%。房贷利率方面，首套房贷利率为4.75%，二套房贷是5.25%。

显然，“认房不认贷”政策将把更多购房群体和购房需求纳入到首套房的认定标准中，降低购房门槛，刺激楼市销售。

据中国新闻网报道，中原地产首席分析师张大伟认为，“认房不认贷”对于有置换、改善类住房需求的家庭，将带来切实的作用。从北京这几年来的二手房市场看，改善类需求超过半数。“对于北京市场来说，肯定会出现‘金九银十’，二手房成交量有望快速上涨到1万5000套至两万套，部分区域短期出现价格上行也成为必然。”

在上海，今年二季度二手房成交量开始下行并伴随价格下行，新房价格同比去年微跌0.76%，看房热度在今年也有一定程度下滑，新建商品住宅已连续两月成交低于5000套，二手房已连续四个月成交低于“荣枯线”。但7月底以来，受政策预期影响，上海二手房市场活跃度有所回升，二手房成交量亦有缓慢恢复。

易居研究院研究总监严跃进认为，当前正值传统“金九银十”阶段，上海房企在推盘上积极性明显增加，而购房者在政策明朗后，入市意愿明显增强、购房策略也更加清晰。9月份上海楼市交易会有积极提振，且交易活跃态势会持续，在一二手房等领域都会有重要的表现。

实际上，官方赶在9月前发布房产新政，本身也有拉抬“金九银十”的意图。在房产新政刺激下，北京、上海等地楼市确实出现了“金九银十”的苗头。

据《北京青年报》报道，新政落地后，北京建工开发的一楼盘项目成交数明显上升，相较之前日均几十组的客流量，近期日均到访近两百组，目前全盘仅剩余两栋楼。京郊房山区某楼盘售楼处还出现了排队现象。该项目工作人员介绍，“认房不认贷”新政落地后24小时内成交量突破35套，新政后首日客户到访量近乎翻倍。

另据《中国证券报》报道，张大伟介绍，9月2日，北京二手房成交1200套，相比上个周六上涨超100%；新房成交超过1800套，而整个8月网签只有3100套。“政策效果可以说是立竿见影。”

深圳楼市也开始回暖。深圳福田区乐有家中介曾凡介绍，9月2日，其所在门店一天就成交三套二手房。而他所在片区六个门店，整个8月总共才成交五套。

上海多个楼盘也出现带看量上涨和楼盘成交过亿元的现象。据保利发展和招商蛇口发布的数据，招商蛇口9月2日至3日，上海成交额突破1.8亿元，保利发展在上海的两个楼盘成交额均过亿元，其中一个楼盘交易额1.6亿元，另一个楼盘成交额达1.1亿元。

9月5日，58安居客发布2023年8月中国安居指数报告称，全国重点监测的65个主要城市整体新房找房热度环比上涨6.1%。其中，一线城市新房找房热度环比上涨8.0%，二线城市新房找房热度环比上涨5.9%，三四线城市新房找房热度环比上涨5.2%。

58安居客研究院院长张波认为，目前政策放松代表着全国市场底部确立，通过政策释放出一批自住需求，无疑有利于一线城市热度回升，并带动全国更多城市走出低迷行情。

显然，官方最近推出的下调住房贷款利率、“认房不认贷”等房产新政，犹如给低迷不振的中国房地产市场注入一剂强心针，有可能刺激楼市尤其是一二线城市楼市的销量。

房地产复苏言之过早

但如果说中国房地产市场将很快复苏，恐怕还言之过早。

2020年后，冠病疫情和不断加码的防疫措施给中国经济带来严重冲击，房地产市场也遭受重挫。近两年来，恒大、碧桂园等曾经财大气粗的地产商纷纷陷入危机，更削弱了公众对楼市的信心。

今年以来，中国楼市面临较大的下行压力。今年首七个月，房地产开发投资、商品房销售面积、房企到位资金等指标降幅都进一步扩大，其中，商品房销售额自今年3月同比转正后，7月再次负增长。

商品房卖不出去，意味着很多房企收不到回款，难以偿还贷款，很可能陷入财务危机。

据不完全统计，截至8月18日，约80家中国上市房企披露了2023年上半年业绩预告，其中超过六成房企亏损，亏损总额从10亿元至550亿元不等，累计总亏损额超千亿元。

亏损名单中，不只有金科、世茂、华夏幸福等已经出险的房企，还有金茂、远洋、华侨城、格力地产、首开股份、华远地产等央企、国企及混合所有制企业。

根据彭博社截至9月1日汇编的数据，在美国美元债券发行量排名前50的中国私企开发商中，有34家已经拖欠了离岸债务。

中国房地产报报道说，在地产强刺激政策声中，市场的悲观预期却在升温。一名房企内部人士表示，出险房企基本不会被政策辐射到，除了销售低迷，还受到再融资环境持续恶化的影响。监管层对房企融资一直都口头支持，但现阶段没有金融机构愿意给急需资金的出险房企融资，没有新资金投入就不能保证企业现金流不断裂。

国家金融与发展实验室近日发布的报告显示，今年上半年，25只房企债券因未按时兑付本息或回售款和利息而实质违约，违约规模为186.8亿元；74只房企债券展期，规模为1158.4亿元。2023年下半年，大部分房企的债务压力依然较大，且融资恢复和销售复苏均不及预期，房企违约风险依然严峻，后续可能仍有房企出现债务违约。

副文：“房住不炒”暂时退场

过去20年，中国房地产市场高速发展，成为中国经济增长的支柱产业之一。同时，房价也在迅速攀升。房价飙升让各类开发商、炒房者以及政府大获其益，也让很多民众变成负担沉重的“房奴”。高房价已成为制造中国社会积怨的源头之一。

近几年来，中国高层时常强调“房住不炒”，各地政府尤其是一二线城市也出台各种限购、限贷、限售措施，试图遏制过热的房地产市场，避免房地产泡沫过大导致金融危机。

不过，近几个月来，中国经济的低迷表现以及居高不下的失业率，迫使高层拿出更有力的措施刺激经济增长。尽管官方不希望看到房地产过热，但楼市低迷肯定会影响一系列行业复苏，拖累整个经济增速，就连官方今年5%的经济增长目标恐怕也难以实现。

官方近期推出“认房不认贷”等一系列强刺激措施，意味着限贷政策开始解除，“房住不炒”暂时退场，救市成为官方近期的主要目标。

如果现有措施还不能起到救市作用，不排除官方继续放大招，比如在北京、上海等一二线城市放开限购。如果房地产市场继续下跌，不仅银行面临金融风险，就业问题也会更加麻烦。

一二线城市放开虽然可能提振当地楼市，也可能产生虹吸效应，让广大三四线城市的楼市更冷，整个大盘更差。因此，新政短期内或能刺激楼市，但效果如何以及中国房地产市场能否复苏，仍需要观察。