专家：一线城市本月松绑楼市 房贷和限购政策是切入口

中国官方连日来持续释放楼市宽松信号，业界看好一线城市本月为楼市松绑，房贷和限购政策则是主要切入口。不过，为避免短期价格波动，地方政府预计不会一次过下“猛药”，而是会根据市场反应决定是否加码。

随着中国楼市在年初短暂反弹后再度走弱，7月底召开的中共政治局会议不提“房住不炒”，而是要求“适时调整优化房地产政策”。住建部长倪虹随后提出进一步落实降低首套房首付比率和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。紧接着，北京、上海、广州和深圳四个一线城市集中表态将抓好落实工作。

中国央行和国家外汇局星期二（8月1日）要求因城施策实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行。公安部星期四（8月3日）又宣布，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件，完善500万人以上超大特大城市积分落户政策。

相关表态密集出台，持续提高市场对一线城市放宽楼市管控的预期。戴德梁行研究院副院长张晓端接受《联合早报》访问时指出，中央为楼市政策指明调整方向，有助于各地加快政策制定步伐、提高灵活度。其中房贷和限购政策对市场影响最大，预计各地将依据当地情况进行调整，甚至可能细化到“一区一策”。

中指研究院统计数据显示，今年来中国已有逾40城调整首套房贷利率下限至4%以下，但一线城市房贷利率仍居高不下。北京首套和二套房贷利率分别为4.75%和5.25%，上海则是4.55％和5.25％。

上海易居房地产研究院本周发布的《一线城市购房政策研究》报告指出，若一线城市能推行“认房不认贷”（即不管是否曾有过房贷，只要当前名下没有房产，就可享受购买首套房的首付比率和利率优惠），换房人群的首付比例可从平均73%降至33%，利率也可从平均5.03%降至4.5%。

易居研究总监严跃进认为，一线城市严格的限购政策误伤部分合理购房需求，并推高关联成本。如外来人口在一线城市购房均有缴纳五年社保的要求。限购政策增加了约40%居住成本，若政策松动，可以产生显著减负效应。

本周有消息称，上海将暂不放宽“认房又认贷”，但会放开市区周边“五大新城”限购，外地户籍单身者缴纳一年社保即可购房，此前只有缴纳五年社保的已婚者才能购房。

尽管北上广深均表态将落实住建部政策，但各地政府至今仍按兵不动。张晓端分析，一线城市作为楼市风向标，在大动作上仍相对谨慎，“出发点是既要稳住市场，又不能让热度过高，因为‘房住不炒’仍是长期方向”。

华泰资产首席经济学家王军指出，北京今年4月就宣布在房山区试点多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策，但至今仍“只闻楼梯响”。“一线城市松绑须要权衡的因素太多，尤其是北京和上海。相比之下，广州可能更早推出政策，但也不会是一步到位，更可能是‘挤牙膏’式出招。”

张晓端也研判，头部城市不会一次过为楼市下猛药，而是逐步出台政策，若效果不明显再持续跟进。因此，预计整体市场短期内难以快速反弹，“现在先要把量稳住，再看价格，最好的情况是在今年内低位企稳”。