上海解封迟缓 中资房企困境加剧

在销售滑坡、再融资几近干涸和债务兑付的重重困难之下，手握长三角地区资产的房企，又经历上海封控措施导致销售骤降的压力。分析认为，现在他们很可能成为下一轮风险的爆发点。

据彭博社报道，彭博汇总的业绩报告中相关数据，在32家兑付承压或已违约的中资房企中，至少有13家房企的销售额中超过三分之一来自于上海和长三角其它地区，三季度即将来临的债券到期高峰也势将进一步考验这些开发商的偿债能力。

Aviva Investors Global Services Ltd 的高级投资组合经理Amy Kam说：“对于传统在该地区投资的开发商来说，封控措施的解除并不一定能立刻缓解压力。”

她并指出，长三角地区敞口较大的开发商，3至4月的合同销售遭受了比行业平均水平更严重的损失，鉴于中国在放宽疫情限制举措的过程中存在反复，预计复苏也将是缓慢的过程，“除非融资渠道能重新开放，否则很多民营开发商将难以用经营性现金流去偿还债务。”

承压苗头已显现，正荣地产4月多只美元债未能按时付息，公司归咎于上海封控；5月底有国资背景的绿地控股意外寻求美元债展期，表示封控和旅行限制等防疫措施不利运营及短期流动性等；另一上海房企宝龙地产说，计划6月不赎回永续债，随后向旗下物业管理子公司出售写字楼计划亦终止。

一直以来，华东长三角地区因经济发展好、住宅需求强劲而被广大的地产商视为必争之地；然而前所未有的封控措施之下，上海中原地产数据显示，传统销售旺季5月一个月的成交量甚至不及正常时期一周成交量。

进入6月开始逐步恢复；克而瑞地产研究中心数据显示，截至6月6日，上海六成以上售楼处已经重新对外开放；根据中原地产数据，上周新建商品住宅成交面积成交量环比增加逾80%，但传统的交易大区仍“缺位”。易居企业集团首席执行官丁祖昱指出，复工复产之后，会有一波集中的房产需求释放，但能否快速回暖，还在持续观望中。

Bloomberg Intelligence分析师Dan Wang说，而对那些陷入困境的开发商来说，“上海的解封来得太晚了，包括绿地和宝龙。”受到城市封锁、合约销售疲软、资产处置速度慢于预期等影响，解封可能无法在短期内带来足够的偿债现金流，下半年预计还会有需要进一步展期。

在低迷的销售回款已经严重拖累现金流后，三季度债券到期也来势汹汹。彭博数据显示，中资房企今年三季度将面临共计348亿美元的境内外债券到期。该行业今年以来的违约总额已经创下新的年度纪录。