研究：告别高增长 中国房地产将进入新周期

贝壳研究院发布的房地产市场2021年度回顾专题报告指出，中国此轮行业风险出清后，房企的经营逻辑将继续发生转变，在告别了高增长预期、放下包袱后，房地产行业将会进入新一轮的稳定发展周期。

据证券时报报道，贝壳研究院统计，截至2021年11月份，已有房地产行业违约债券67只，同比增加131%；债券违约余额已达735亿元（人民币，下同，156.46新元），同比增加187%，违约债券余额达历年之最。2021年接连爆发的房企信用危机，是房企原有模式发展下的必然。

在过去20年房地产市场的蓬勃发展时期，房企高负债与高周转相互配合，抵消掉了一部分流动性风险，滞后了危机爆发的时机。自2016年末中央经济工作会议中提出“房住不炒”定位后，房地产行业开始进入调整期，进入2021年，调控政策更为严格，从资金需求端到资金供应端双重调控，从单一金融渠道到相关金融渠道多维监管，加速了房企信用危机的暴露。

与此同时，“高周转”也骤然降速。受信贷管控和房企信用危机爆发的影响，销售市场结束上半年的高位运行，下半年出现明显下滑。年内不能达成年度销售目标的房企数量也将突破往年，据贝壳研究院统计，截至11月份，40家头部房企全年销售目标平均达成率为82%，低于往年，其中14家房企的销售目标达成率低于80%。

同样出现前高后低走势的还有土地市场。今年前11月，土地市场高开低走，成交金额规模收缩至近三年最低。从月份来看，7月份可视为地市从热情转变为理性的分水岭。

受首批次集中供地带动的影响，今年上半年累计成交金额同比增长10.3%，但随着土拍新规实施，叠加三线四档调控与贷款集中度管理的影响，从下半年开始，各城市成交率和溢价率均有不同程度下滑。截至12月12日，已有12城完成全年三批次集中供地，各城市的成交表现均“先热后冷”。

不同线级城市的分化也越发明显。贝壳研究院统计，前11月，一线城市累计成交金额与面积分别同比增长12.4%与17.4%，二线城市分别同比下降6.6%与23.3%，三四线城市同比降幅达24.8%和34.5%。可以看出，一线城市的风险抵御能力较受房企青睐，拿地意愿依然较高，一二线城市的月度成交率始终高于三四线城市10至20个百分点。

从房企来看，政策调整对房企现金流与财务健康程度要求更高，房企拿地逐渐谨慎，不过稳健型房企却迎来拿地机会。除中海、保利、万科等一如既往的“拿地大户”，中国铁建、滨江拿地金额排名也有明显提升，说明在目前竞争压力较小的条件下，更有利于稳健型房企获取性价比更高的土地资源，进一步促进企业稳步经营。

在一系列管控举措之后，年底政府释放的积极信号，预示着监管政策已经见顶。

2020年为应对疫情，纾困中小微企业的措施纷纷出台，同时也出现了资金违规流入房地产市场的情况，这使得全国商品房销售面积和销售均价在2021年初达到同期历史最高水平且增速较高。

今年一季度，多城发布严查消费贷、经营性贷等违规流入房地产市场的情况。据贝壳研究院统计的220个省市，一季度有关严查资金来源的政策共出台13次，并在二、三季度进一步重申和加强。

伴随着调控政策升级以及金融信贷的收紧，全国商品房单月销售量高位回调，市场购房预期下滑，房企拿地意愿减弱。为稳定市场预期，四季度，市场端、信贷端的调控政策开始适度纠偏。

从信贷角度来看，四季度以来，“合理的资金需求应得到满足”、“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”等表态，均为前期融资政策的适度纠偏以及对房地产行业稳定发展的要求。从市场表现来看，房企融资环境已有所改善，11月份单月境内外债券融资共发行48笔，较上月增加17笔，发行规模折合人民币约473亿元，环比增加55.6%。从国家统计局公布的数据来看，房企到位资金中的个人按揭贷款11月份同比增速为年内首次回调，相较上月提升0.1个百分点，这或为购房预期平稳恢复的信号。

积极的政策信号，在很大程度上稳定了市场预期。贝壳研究院预计，明年一季度房企融资额度将恢复，银行与金融机构贷款额度充足，有利于保障房企的开发资金以及购房者按揭贷款的充分发放。信心的恢复也将传导至新房市场的供应与成交，预计二季度开始新房市场逐渐回暖，房企周转效率回归正常化，资金流动性得到实质性缓解。

贝壳研究院认为，过去20多年房地产行业的快速发展周期已经不再，高负债高周转模式也已走到末路。多年实践的证明，全国化布局并不适合所有的房企，过度的多元化也会给企业带来高风险。根据市场趋势与行业发展，未来房企需要颠覆性的转变。

首先是商业模式的转变，比如参考发达经济体长周期下发展较好的模式，比如“住宅开发模式与区域深耕模式”、“综合经营模式”、“资产管理模式”与“租售双轮模式”等。

其次是业务结构的转变，比如绿地控股今年11月份公布公司所属行业类别由“房地产业”变更为“土木工程建筑业”，是基于其基建产业的发展，随即是资产配置的转变、负债结构的转变以及组织转变等。

另外，经历了此轮行业波动，房企整体对于风险管理、尤其是财务管理将更加重视。

1927年经济学家在讨论经济周期时曾认为，“乐观主义的错误造成了随后的悲观主义错误”，今年的房地产行业正是如此。贝壳研究院报告认为，随着政策的调整、纠偏，以及新一年信贷额度的“重置”，市场有望经历修复阶段重回稳定状态，进而向“良性循环”过度。