中国国企入场收购存量房能否扭转乾坤？

中国政府为拯救楼市今年5月启动“国家队”入场收购存量房政策。虽已有超过80个城市宣布支持国有平台企业收购商品住房，但受访业内人士分析，国企目前仍处前期摸底阶段，真正收购项目较少，短期难消化市场上的存量房。

最新数据显示，中国7月末商品房待售面积达7亿3926万平方米，同比增长14.5%。8月二三线城市新建商品住宅销售价格，也环比分别下降0.7%和0.8%，降幅均比上月扩大0.1个百分点。房价普遍没被托起，反而继续下降，显示国企吸收存量房的规模有限，或收购价不高。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受《联合早报》采访时说，国企收购存量房目前仍属前期摸底阶段，政策落地效果不很好，真正落地的项目比较少，主要因为房地产发展商和国企对收购价格的协商无法达成一致。

广州中原地产项目总经理黄韬也向本报分析，国企收购存量房的意愿不强，因为它是在“执行任务”，相当于“尽公民责任去做点事情跟政府交代”。

黄韬指出，之所以要通过国有企业收购存量房，因为这个操作本身是国家行为而非私人行为，收购的存量房要供做保障性住房、安置房等房源，而不是在公开市场转卖，这个改变房源属性的操作行为没有多大赚头，对私企不具吸引力，所以得找国企。

被地方政府选定的地方国企可决定是否参与购买。黄韬说，对那些愿意参与的国企，政府可能会通过其它优惠措施补偿。

李宇嘉评估，最后能够落地的项目，会是那些存在保交房压力或债务偿还压力的项目，在资金链非常紧张的情况下，不得不卖给国企。

中国媒体此前也报道，多数城市的存量房收储还在筹备和房源征集阶段，已完成收储，甚至已转化为保障房并投入运营的城市并不多。仅有重庆、福建省福州市等首批租赁住房贷款支持计划的试点城市，项目大多用于配租而非配售。

中共政治局今年4月30日召开会议，定调楼市去库存导向。5月17日，官方打出重磅组合拳的关键一招，由央行设立规模模3000亿元（人民币，下同，550亿新元）的保障性住房再贷款，引导金融机构支持地方国有企业，收购已建成未出售的商品房。7月召开的中共二十届三中全会进一步定调，加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。

楼市要花多长时间才能完成去库存，很大程度取决于市场上到底有多少套空置房。但这个数字一直是个谜。

中国原住建部副部长仇保兴2022年在一个智库论坛上说，住房空置率已达15%，有的省份达到25%甚至30%。

2023年9月，十一届中国全国人大财经委副主任、国家统计局原副局长贺铿在中国实体经济发展大会上说：“空置的房屋究竟有多少，各个专家估出来的数字相差很大，14亿人可能住不完。”

中指研究院此前曾测算，央行设立的3000亿元保障房再贷款共可收储约7161万平方米的商品住宅。

黄韬指出，单单去年中国全国商品房销售额就有11万亿元，央行提供的保障性住房再贷款规模是3000亿元，“3000个亿远远不足”。

不过他强调，虽然再贷款规模比例远远不足以消化存量房，但政策释放的信号很重要。“意义在于，它改变了房地产的规则，也就是国家开始干预一些市场行为了。”

黄韬说，政策思路很明显，卖不掉的房子都是钱，不可能全拆掉，与其浪费资源，不如盘活资源。

他进一步分析，中国房地产市场正处于大部分“有钱的人不想买，想买的人没有钱”的资源错位困境，导致很多房子卖不出。政府介入是想将错位资源归位，通过国企收购那些卖不出的房子，再把房子转为保障性住房，以低价卖给中低收入人群，以租赁方式给超低收入人群提供住宿。

随着中国房地产市场逐渐走向保障房、商品房双轨并行，中国经济学者、辽宁大学特聘研究员陈波指出，大陆房地产市场正从香港模式转向新加坡模式。

陈波说，大陆房地产市场过去按香港模式运作，彻底走向市场化，国内一直有呼声认为要改变模式，中央相信也想趁楼市持续低迷之时，推动房地产市场转成新加坡模式。即，顶端住房继续按商品化模式走，满足富人住房和投资需求，就像现在上海豪宅新楼盘价格和需求持续强劲；其余房子经政府和国企收购之后，改成保障性住房房源。

陈波判断，按这个模式发展，未来开发商建造经济适用房将成为中国房地产市场主流。

受访学者和业内人士都分析指出，中国房地产市场正经历一场真正大洗牌，经济结构随之也将洗牌，房地产占国内生产总值的比重将下降，地方政府的土地财政也将减少。

至于楼市能多快复苏，陈波表示很大程度取决于消费者的预期，当经济没有出现明显反弹时，市场预期就难改善，房市也难企稳。他认为，租房市场的房租是个值得关注的指标，当房租开始企稳回升时，说明住房需求也起来了。

黄韬则评估，中国房地产市场需要至少两年时间，才能从恶性循环走向良性循环。他说：“过去30年是靠房地产拉动经济，人们有钱就去炒房。现在逻辑要倒过来，经济好了，更多人赚到钱之后去买房，房地产自然有起色，由整体经济效应来带动房地产。”