特稿：深圳前海房价大跌特区光环退却？

位于深圳前海赤湾的云开府是去年10月推出的新楼盘，项目地理位置优越，依山傍水，有双地铁口和商业综合体，但销售情况并不理想。

据深圳市房地产信息平台公开信息，截至今年6月底，云开府的413个单位只卖出八个，未售出的单位多达98%。

一名胡姓项目销售员告诉《联合早报》，开发商在5月对不同房型打折扣，单价从每平方米约9万元（人民币，下同，约1万6800新元）减至6万8000元，还推出家电礼包、免物业管理费等优惠，但楼盘一直卖不动。

中国房地产行业近年来因限购措施、限制房企融资的“三条红线”等政策而陷入低谷，各地的楼市低迷不振，新房成交量大幅下降，二手房价也持续下跌。被称为“炒房第一城”的深圳因为之前房价涨幅较大，跌势也更凶猛。

乐有家统计数据显示，去年深圳二手房成交均价为每平方米6万5000元，同比下跌12%，较2021年的历史最高点8万3000元下跌22%。其中，前海房价跌幅更显著，部分项目甚至出现亏损。

例如，被誉为前海“网红盘”的诺德假日花园项目，一套66平方米的两居室单位成交价从2021年顶峰的1149万元跌至今年1月的590万元，单价从每平方米17万4100元，跌至8万9400元，三年跌幅高达约56.5%。

前海曾吸引大量投资客炒房

前海是深圳过去十几年来重点发展的经济特区，旨在借毗邻香港的区位优势，在深圳西部地区打造一个新的市中心，成为粤港澳大湾区的经济、贸易和交通枢纽。作为“特区中的特区”，前海是中国高层高度重视的国家级战略平台，除了亲自谋划、部署和推动，中国官方还在10年内三次到访。

这项雄心勃勃的计划在2021年进一步扩展，从最初的三湾片区（妈湾、前湾、桂湾）扩大到南山和宝安区，实际面积增加约七倍。

前海概念横空出世后，该片区一跃成为深圳最受关注的投资圣地，大量投资涌入，使得当地房地产价格在投资客的炒作下经历多轮上涨。在2021年惊动深圳住建局等七部门联合调查的最大炒房团“深房理”，重点炒作的区域就在前海。

在深圳有超过15年从业经验的房产经纪林奕儒受访时指出，深圳的经济总量能与其他一线城市媲美，但楼市的抗跌力却远远比不上“北上广”。

作为一座移民城市，深圳的房产持有率只有23.7%，在一线城市中最低。林奕儒研判，深圳大部分房产掌握在少数人手中，而这些房产并没有发挥住宅的作用，更多是作为投资用途。

他说，当经济大环境低迷，一些投资者资金链断裂，不得不抛售房产，“前海作为非成熟区，之前炒作的空间更大，在遇到逆风时也首当其冲，价格自然跌得更厉害”。

林奕儒指出，由于前海房产炒作性强，真正住在那里的人并不多，导致周边的配套设施一直发展不起来。很多企业只是在前海挂靠地址、享受政策优惠，写字楼空置率常年居高不下，就业人口稀缺直接影响住房需求。

戴德梁行数据显示，前海写字楼的空置率在今年一季度达到38.5%，在深圳商务区中最高。

有分析认为，前海的缓慢发展显示中国以特区为驱动力的经济增长模式，已开始显现出局限；随着中国经济增长放缓，前海发展或许更难达到预期的目标。

如今该片区房地产持续低迷，更是反映了深圳跟不上规划雄心的客观现实。

前海现状是大环境写照

记者6月下旬走访前海时发现，即便是建设较成熟的桂湾区，商场和写字楼工作日的人流量也很少，显得格外冷清。在前湾和妈湾地区，宽阔的道路上没有多少车辆行驶，不少地段仍处于施工状态。

中原地产（深圳）西部展区总经理王焕新受访时指出，前海各个区都有其独特的产业定位：桂湾金融业、前湾信息服务业、妈湾物流业；但受冠病疫情和中国经济放缓，以及俄乌战争、中美贸易战等国际形势影响，这些产业的功能无法全面实现。

前海的现状是中国当前经济大环境的写照，但业内人士认为，凭借优越的位置以及官方的政策倾斜，前海会在大环境回暖后走出低谷。

王焕新说，当产业遇到困难时，企业的订单和老百姓的收入就跟不上，导致周边的房产需求低迷；一旦经济形势好转，人们的收入恢复到一定水平，前海的房地产市场会迎头赶上。

“前海具备绝佳战略和地理位置，这是其他地方无法复制的。它现在跌得有多惨，未来反弹就有多猛，这都是有历史规律的。”

中国（深圳）综合开发研究院研究员宋丁受访时则指出，前海房价在中国经济低潮时下跌幅度较大，这是让楼市根据市场规律回归理性。

他说：“现在掉下来的都是过去本不应该涨上去的，绝大部分都是是泡沫成本。”

学者：房价下跌对前海利多于弊

宋丁指出，房产挤泡沫在短期内肯定有阵痛，但从长期来看，这对前海和深圳西部战略发展利多于弊，价格回跌有助于让前海房市去泡沫、回归到正常水平，有利于前海吸引新一轮更实质的投资。

但他坦言，这个过程还需要时间，毕竟很多投资者在这轮房价暴跌中吃了不少苦头，对于再次增加投资，还是会很谨慎。

宋丁也强调，无论是中央的政策投放，或者是深圳在科技、金融等领域的战略产业布局都聚集在深圳西部，这里是大量的人才、资金、技术囤积的地方。

“这个发展趋势是不动摇的。即便如今前海的楼市暴跌，但还没到伤筋动骨的阶段，不影响它的基本定位。”

至于前海还需要多久才能恢复元气，受访专家学者均认为，这取决于国内外复杂严峻环境是否会好转，中国能否有效落实经济“双循环”的战略调整，把握发展的主动权。

王焕新说，任何事物都有复苏周期，包括经济和人民的信心。他乐观认为，前海发展的实现指日可待，但不是现在。