中国特稿：调控松绑迭出 楼市未见回暖

今年以来，为“救市”稳经济，中国多地推出各项举措，为房地产政策松绑，但市场恢复缓慢。业内人士认为，楼市调控有所放松后，目前仍未看到预期效果，最大问题还是社会信心不足。

两个月前，中国多地陆续发布稳楼市政策后，广州市民苏立明（化名）决定抛售自己在广东顺德伦教投资的一处房产。

苏立明2017年购入这套住宅，当时正是中国楼市调控与监管力度不断加码之时，根据政策，已在广州拥有两套房的他，不可在当地购买第三套房。

有意投资楼市的苏立明，将目光转向没有限购政策的顺德伦教，以逾246万元（人民币，下同，51万新元），购入一套面积137平方米的住宅。

五年过去，苏立明手中的这套房子一直没有转售，而这五年，也恰好是中国房地产经历重要转折的时期。

在“房住不炒”的总基调下，中国房价不再一路上扬，三四线城市楼房库存压力加大，疫情下的楼市成交更是持续低迷，经济疲软也导致民众购买力不振。

房地产领域 上半年损失惨重

中国国家统计局星期五（7月15日）公布的最新数据显示，中国房地产领域上半年损失惨重，房地产开发投资同比下降5.4％，全国商品房销售面积下降22.2％，商品房销售额减少28.9％；70个大中城市商品住宅价格连续10个月下跌，6月房价较5月下滑0.1％。

房地产市场低迷，预售楼盘“烂尾”情况增加，中国多地近期也发生购房者不惜冒着影响个人信用的风险，拒绝支付“烂尾楼”房贷。

据花旗银行的一份报告统计，由于房地产项目在冠病疫情下长期停工以及房价骤跌，截至7月12日，中国22个城市的35个房地产项目出现购房者集体拒付贷款。

苏立明受访时说，根据房产中介的建议，他手中的这套住宅如今价值约为220万元，这比他当时的入手价格少了20余万元。

投资房产不赚反亏，曾经尝过买房“甜头”的苏立明还无法接受这一点。他坚持以合同购房价格放盘，然而两个多月过去，尽管楼层朝向俱佳，但苏立明的房子乏人问津，中介则一再建议他放低心理预期，下调出售价格。

今年以来，中央多部委密集表态稳楼市，各地纷纷松绑政策。可新政利好频现，楼市热情却似乎未见升温。

在广东佛山一家中介公司从事置业顾问的梁小姐直言，最近楼市让人“很难看懂”——似乎有所回暖，但又好像没有，成交量较之前有所回升，但楼价却继续下滑。

事实上，随着多地下调首套房贷利率，购房者每月的还贷压力已明显降低。

梁小姐说，目前本是刚需购房者入手的合适时机，但市场谨慎态度丝毫未减，如果不是特别低的价格，买家基本上都是持币观望。她的公司最近经手的几套二手房，实际成交价格比今年初还要低。

在广州番禺区从事置业顾问十余年的吴小姐，对市场有着相同感受。

吴小姐所在的区域被称为广州的“卫星城”，大批青年刚需购房群体在这里置业。在她看来，楼市回暖言之尚早，成交量没有上去，“买房的人少，但卖房的人变多了”。

吴小姐认为，目前房地产市场最大问题还是社会信心不足。

她对《联合早报》说，当前经济环境下，购房者对负债置业极为谨慎与理性，部分降价促销的一手楼盘和优质房源可能较受欢迎，但更能体现供求关系的二手房，总体销售状况并不理想，在她所在的区域，可以看到更多年轻人推迟了置业计划。

多年强调“房住不炒” 刺激楼市仍需时间

2016年底召开的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”；隔年，“房住不炒”的定位被写入中共十九大报告。

这些年来，与房地产相关的部门陆续出台涉及房企融资、购房者信贷、价格限制等方面的政策。包括限购、限贷、限售、限价，以及限商的“五限”政策、重点房企融资的“三条红线”、金融机构房地产贷款集中度上限等，都对房地产行业产生深远影响。

在中介顾问吴小姐看来，2018年是中国房价峰值之时，之后便逐渐走向低谷。她指出，“房住不炒”定下了主基调，即打击投机需求，抑制房价过快上涨，回归住房的居住属性。

“房住不炒”成为中国楼市的“紧箍咒”后，此前一路高歌猛进的房地产行业，面临全新的挑战。

在调控政策、冠病疫情等多重因素影响下，房地产行业销售近年整体大幅下滑，曾经的中国第一房企恒大集团去年因资金链断裂发生“爆雷”，其他房地产公司也都面临违约和融资难题。

今年上半年，上海、北京等大城市陆续因奥密克戎疫情，陷入封城或半封城，给经济发展带来巨大冲击。中国政府把稳经济和保就业作为发展重要任务，而“稳地产”对“稳经济”的重要性不言而喻。

为救市稳经济，各地政府纷纷出台新措施，为房地产调控松绑，且“创意”“花样”迭出。这包括买房送工作、实行“房票”安置、一人买房全家帮等。

中原地产研究院数据显示，今年上半年，各地发布房地产宽松政策超过460次，5月和6月均有超100个城市发布稳楼市政策。

在新政刺激下，个别城市以及一些热点楼盘开始回温。不过，三四线城市以及非热点二线城市的楼市，整体仍处于低谷。

广东中原地产项目部总经理黄韬接受《联合早报》采访时分析，本轮房地产调控政策的调整，分城施策还是主基调，即不同城市有不同的放松政策。

他指出，在一些非热点城市，房地产恢复尤其缓慢困难，部分地区已基本上放开全部调控，但都没有达到预期效果，这也说明民众现在对“房住不炒”有了重新认识，认为房地产已不太具备投资属性。

一线城市与热点二线城市政策调整仍谨慎克制

戴德梁行研究院副院长张晓端受访时说，表面上看，市场目前的调整状态与近年楼市调控政策密切关联，包括限购限贷等调控举措、针对房企的“三条红线”、融资端政策等，但实际上，当前的市场压力也受制于宏观经济趋势对需求端的影响。

她说，民众对未来经济发展、家庭收入等方面的预期发生了变化，从需求端影响了市场的信心。

张晓端也称，当市场处于相对活跃状态时，供应会刺激需求释放，但如果供应受到影响，市场活跃度也会大打折扣，中国房地产市场环境近年发生巨大变化，房企债务、资金链等状况一定程度拖累项目开发进程，这些都对市场供应造成影响。

她指出，今年以来，各地楼市政策的调整有利于缓解市场压力，但从调控的具体措施来看，在一线城市与热点二线城市，政策调整仍然谨慎与克制，注重把握尺度与力度，这也是多地纷纷“松绑”政策但市场变动不大的原因之一；活跃市场企稳回升后，才能带动整体市场的回暖。

官方在松绑热点城市的政策时仍然十分克制，这显示政府一再强调“房住不炒”定位下，官方并不希望看到调整政策之后，市场随之快速反弹。

张晓端说，从这个角度看，官方手中其实还有一些办法与工具，只是须要谨慎考虑与拿捏，如何在维持前期调控效果的同时，稳步恢复市场活跃度，避免再次出现过热局面。

本轮房地产调控政策的调整，分城施策还是主基调，即不同城市有不同的放松政策。

在一些非热点城市，房地产恢复尤其缓慢困难，部分地区已基本上放开全部调控，但都没有达到预期效果，这也说明民众现在对“房住不炒”有了重新认识，认为房地产已不太具备投资属性。

——广东中原地产 项目部总经理黄韬

楼市经阵痛洗牌有望回归理性

行业复苏未及预期，中国房地产业仍处于深度调整期。业内人士认为，经过这轮阵痛和洗牌，房地产行业有望回归理性。

广东中原地产项目部总经理黄韬指出，在过去的二三十年，房地产拉动中国经济发展，对GDP增长贡献巨大；近10年间，政府正努力扭转这一逻辑，以促进行业良性循环，因为只有国民经济平稳发展，房地产才可能有良好发展势头。

黄韬认为，这一轮调控将是中国房地产行业的标志性事件，过程难免会有阵痛，且存在改革的深水区，但洗牌完成之后，行业将回归健康与理性的发展轨道。

戴德梁行研究院副院长张晓端指出，一方面，前期市场的确存在持续过热、房价快速上涨的情况，市场要回归理性，抵制投资与投机性需求，回归住房的居住属性。另一方面，市场处于低谷时，正是推动长效机制建设的不错时机，让一些过于严苛、过于行政化的手段慢慢撤出，将利于整体行业的健康发展。

在张晓端看来，中国房地产业目前的供需都相对较弱，而要走出当前的调整状态，恢复市场活力，供需两端都须发力。

她指出，政策方面，国家正支持企业项目收并购，未来有助于市场信心逐渐恢复，缓和供应端的一些问题；在需求面，市场信心很大程度取决于对未来经济的预判，只有经济预期进一步明朗化，才能提升民众对置业的信心。

张晓端说：“房地产是国民经济的支柱产业，这个地位不会改变。”她相信，稳经济才能稳定市场需求，而稳地产之后，才能托底支撑经济增长。

对于中国房地产行业的下一步走势，黄韬认为，尽管目前恢复趋势比较缓慢，但今年第四季度或有明显好转，秋季中共二十大召开后，预计也会促进市场回暖，楼市成交量有望增加，市场逐渐复苏。

他认为，经历本轮房地产调控，未来中国楼市将进一步分化，楼市回归居住属性的同时，一些较为高端、能够突出住房品质的住宅还是会有升值空间，但这一类型住宅仅限于小范围，且投资成本非常高，某种程度上将会是“富人的游戏”。