杭州第三批集中供地回温

杭州政府下调溢价率上限、降低房企竞拍门槛后，杭州第三批集中供地较第二批明显回温。

据财新网报道，杭州第三批集中供地昨天（22日）结束摇号程序，成交土地金额共计762.22亿元（人民币，下同，约163亿新元）。

杭州第三批集中供地共计出让35宗土地。按照竞拍规则，所有土地均设定上限价格，即溢价率不高于10%。当土地竞价未达上限价格时，价高者得；当土地竞价到达上限价格时，不再接受更高报价，转为采用线下公开摇号方式确定竞得人。

最终，有11宗土地未触及最高限价，直接成交，24宗土地进入线下摇号程序。全部地块成功出让，无底价成交、无终止出让，且部分地块吸引较多房企参与。

报道认为，杭州第三批集中供地回暖，主要是因为政府解除部分限制，调低竞拍门槛，给房企预留了更多利润空间。

在房企参拍要求方面，第二批集中供地规定，“同一集团成员企业参加地块竞买宗数不大于五宗”。第三批集中供地取消了这一限制，这意味着房企可以有更多选择。

杭州在第二批集中供地时曾试点十宗竞品质地块，不仅投标开发商需要竞争住宅建设品质，且未来地上建成项目须为现房销售。期房获得预售许可证即可销售，现房销售回笼资金速度较慢，对开发商资金实力要求较高。第三批集中供地的土拍规则显示，现房销售被取消，且竞品质改为定品质，即各宗地块的建筑品质展示在挂牌文件中。

溢价率方面，杭州前两批集中供地的溢价率上限分别为30%和15%，第三批下调至10%。此外，此前集中供地中报价触顶转入竞自持、竞配建环节，现在报价触及最高限价即直接转入摇号程序。竞自持和竞配建不在溢价中体现，通常是土拍中的隐形成本，房企竞报自持比例和配建后，往往要投入更多资金成本来自持物业或建设公共设施。

财新网引述广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，第三批集中供地土地均顺利出让，说明杭州在土地市场运营和调节市场预期方面做了充分工作，一方面集中拿出优质地块、降低门槛来提高房企盈利预期，另一方面与市场积极沟通，通过国企和城投托底给予市场信心。

贝壳研究院高级分析师潘浩称，杭州第二批集中供地30宗土地中仅有七宗位于核心城区，而第三批集中供地的35宗土地中高达20宗土地位于核心城区，地块质量整体提高。

杭州第一批集中供地市场反应火爆，土拍竞争激烈、溢价率高。为平抑市场热度，杭州第二批集中供地的竞拍门槛升级。下半年房地产市场整体下行，叠加更为严苛的竞拍规则限制，杭州第二批集中供地骤冷，多宗地块终止出让。第三批集中供地时，杭州再次调整土拍规则，整体调整趋势由紧至松。

中国多地的土拍节奏均呈现上述趋势，多个城市在第三批集中供地时释放出宽松信号。例如，成都、无锡、济南、广州、南京等城的保证金比例均不同程度调低。在土地出让金支付条件上，广州、苏州、合肥、重庆等城市或是下调首付款比例，或是将一次性付款改为分期付款。