恒大地产涉嫌违法被立案 债权人重要会议延期

8月16日晚，恒大地产集团有限公司（以下简称“恒大地产”）于今日收到中国证券监督管理委员会下发的《立案告知书》（编号：证监立案字 03720230092 号），因本公司涉嫌信息披露违法违规，根据《中华人民共和国证券法》《中华人民人民共和国行政处罚法》等法律法规，中国证监会决定对本公司立案。

恒大地产表示，将积极配合中国证监会的调查工作，并严格按照相关要求履行信息披露义务。

恒大地产是在港上市的中国恒大（03333.HK）的境内主体，1997年在广州成立，也是恒大地产业务主体。公开信息显示，恒大地产在包括广州、北京、上海、天津、重庆、深圳、合肥、济南、沈阳等在内的139个主要城市拥有大型房地产项目拥有房地产项目近300个。

作为两年巨亏超8000亿的中国恒大旗下重要的子公司，恒大地产的亏损情况亦不容小觑。据Wind数据，2021年-2022年间，恒大地产净利润合计约-5769亿元。

恒大地产上述公告未披露信披违不合规所涉及的具体事项，但或与此前中国恒大在2021年年报中披露的合同负债余额变化有关。

据中国恒大年报，截至2021年末，其合同负债（预收账款）为9743亿，较上年同期的1857亿暴涨；2022年底，账面合同负债仍有7210亿。这一巨额变动源于销售结转时点的变化。

根据香港会计准则，早年房企销售之后，将资源计入预收账款，需要等到项目竣工交付之后才可以结转为营收。在2017年，香港会计准则调整，赋予企业在确认结转上更大的自主权，即项目可以不交付便结转为营收，同时，将过去的预收账款改为合同负债。

中国恒大自2017年起开始采用激进的结转方式，将每年预售的资源大量确认为当期营收和利润，实现了2017、2018和2019连续三年的利润暴涨。也是在2017年，中国恒大的合同负债进入下行通道。

中国恒大也在2021年重新对收入确认时间进行会计处理变更，称“在2021年以前，本集团认为客户接受物业或根据销售合约被视为物业已获客户接受（以较早者为准）时确认收益。但自2021年以来，由于本集团逐渐陷入流动资金困难，本集团认为纳入获得项目竣工证书或业主占用作为收益确认的额外条件将更佳反映本集团的状况，且更具实际操作性”。

通过这一会计处理变更，中国恒大意将过去几年确认的收入，重新回拨为合同负债，调整涉及金额约为6643亿元（不含税）。经调整后，便出现了2021年底合同负债突然暴涨，对应的，股东权益则由2020年末的3504亿猛然下降至-4731亿元，出现资不抵债的局面。

在这一调整曝光后，业内对中国恒大此前对销售收入确认方式提出了质疑。某上市房企投资者关系负责人评论称，恒大过往的收入确认可能存在“早确认、多确认”的问题，在当年形成利润，但成本还没完全产生，盈利后就拼命分红。但在2021年爆雷之后，这种寅吃卯粮的方式难以为继。亦有业内人士认为，中国恒大可能存在违规会计处理、粉饰业绩、财务造假等诸多问题。

不过，中国恒大似乎仍在挣扎，面临庞大的债务，在境内磋商债务展期的同时，在今年3月份给出了境外债务方案，日前又为恒大汽车引入了5亿美元的战投。

引战的动作也对债务重组方案产生了一定影响，8月16日晚间，中国恒大在港交所发布公告称，决定延期并重新召开恒大协议安排会议，并同时延期召开景程协议安排及天基协议安排会议。债权人会议将延期至8月28日。而在会议举行前，境外债权人将权衡是否接受恒大提出的重组方案。这对于恒大的命运来说也十分关键。