深圳市最严调控：房地产还是支柱么？

周浩：房地产市场对于宏观经济十分关键，但已不再是经济支柱；我们短期可以忽视租售比，但房地产投资已失去经济意义。

作为在本轮疫情中最早复苏的行业之一，房地产市场在整体经济尚未完全复苏前，已经被上了“紧箍咒”——作为第一个收紧房地产调控的主要城市，深圳最严房产调控事实上表明房地产政策在全国范围内已经开始全面紧缩。在以往的历次经济反弹中，房地产一直是先锋队，这次也不例外。然而，本轮房价反弹不到半年，政策的紧缩倾向已经十分明显。我们应该如何理解房地产市场在中国经济未来的地位，而这次的房地产紧箍咒跟以往的调控又有何不同呢？

上周出炉的中国经济二季报，给我们描绘了这样一幅经济图景：整体经济出现了恢复性增长，尽管增速只是正常水平的一半。与此同时，上半年的经济增长仍然为负数。消费呈现两位数的下跌，投资下滑幅度在个位数，然而，房地产投资却率先恢复了增长。与房地产投资一起保持增长的，还有主要城市的房价。在过去的几个月中，房价环比增速明显加快，从3月的0.1%到4月份的0.4%，到5月和6月则已经加速至0.6%和0.7%。与此同时，房地产成交量不断放大，与此相关的各种信贷资金违规进入房市的传言也在发酵。

熟悉中国房地产市场的人知道，这些往往是房价起飞的早期信号，而相信中国的政策决策者也很清楚，此时下手才能避免房价疯涨。事实上，如果希望避免出现房地产政策的超调——这时候往往会出现购房者打砸售楼处的怪象——那么眼下可能是为市场降温的最后一个时间窗口。

没有提前警告，没有太多的政策宣示，深圳的楼市调控令突然出台，这几乎为各地的楼市调控做了一个范本，相信很快有更多房价在涨幅榜前列的城市将选择收紧房地产相关政策。在“一城一策“的大背景下，虽然各地看似都有一定的自由决策权，但从疫情以来，几乎没有一个城市能够主动放松房地产政策，但在此背景下，却出现了深圳这样的高调收紧。在笔者看来，这样的节奏变化可以看出整体的政策取向，而背后有这样的几个基本判断。

第一，管理层对于整体经济的评价是积极的。二季度经济季报体现出这样几个特点：供给侧的表现可圈可点、需求侧仍然表现偏弱、就业市场还仍然有巨大压力。总体而言，积极的复工复产已经达到了预想的效果，但克服疫情带来的需求疲软，则需要更长时间的努力。从这个角度来说，维持一定程度的经济活动热度，而非过度刺激，仍然是政策的主基调。

第二，虽然消费复苏力度不强，但在消费当中，各子行业的表现仍然存在明显的热度差异。数据上来看，房地产市场的复苏力度异常强劲，大城市的房地产销量事实上已经超过疫情前，此外，汽车销售也大致回到了疫情前的水平。然而，餐饮等大众消费却仍然明显落后。在李克强总理最近的一次企业家座谈会上，他与拼多多创始人黄峥的一段对话其实很值得推敲。按照新华社报道，黄峥发言中引用其平台数据说，近几个月来，高端和低端产品消费增长相对较快，而中端产品消费则出现疲软状态。李克强马上询问，高中低消费三者各占多大比例。获知实情后，总理强调：“我们一定要千方百计提高低收入群体收入，想方设法做大中等收入群体。”

从这段对话来看，疫情对于中低收入家庭的影响较大，对高收入群体几乎没有太大影响。同时，疫情对于必需品消费的影响较小，但对可选消费的影响则较大。从这个角度来说，如果不能有效控制疫情以及提高居民收入，那么对供给端的刺激，其作用是有限的——即使能够实现GDP增长，但很多经济部门仍将面临实质性的困难和压力。

第三，如果整体政策资源是有限的，那么房地产市场存在的虹吸效应则意味着，一旦房地产热度持续，那么很多行业将面临资源紧张。而一个显而易见的事实是，在内外部环境并不友好的状况下，中国无意加码刺激政策。而如果维持而不增加目前的信贷增速，那么下半年的社融增量在10万亿元左右，是上半年20万亿元的一半，考虑到大规模的国债发行，整个企业和家庭部门能够获取的新增信贷资源将十分有限。而如果这10万亿元中的相当部分流向房地产，可想而知实体经济部门将面临严重的信贷饥渴。

如果这三个基本判断成立，我们可以大致得出中国房地产市场的前景。总体来说，尽管房地产市场对于宏观经济十分关键，但也已经失去了经济支柱的地位。与此同时，在房价蠢蠢欲动的当下，房地产市场也面临着一个根本的困境——房租的下滑似乎已经不可避免。尽管在相当长一段时间内，我们可以忽视租售比，但房地产投资其实已经失去了经济意义，却也已经是不争的事实。

总体而言，从房地产政策来看，紧缩的概率远大于放松，也已经是基本的政策基调。在整体资源有限的状况下，房地产市场一马当先似乎已经成为明日黄花。

注：本文仅代表作者个人观点。