中国楼市复苏力度受限 房价涨幅料续下台阶

来源：路透社

作者：宿泱韫/章璐莎

中国楼市正在消化新冠肺炎疫情带来的冲击，加速回暖，但复苏受制于经济大势、房地产政策定位等，难以实现强劲反弹，参与路透最新一项调查的分析人士预计，今年房价涨幅可能继续下探并刷新近五年低位，同时全年房地产成交亦将从去年高位滑落，投资增速或仅为去年的一半。

他们指出，当前中国部分地区楼市已逐步恢复至疫情前的水平，整体流动性改善提供支撑，但在“房住不炒、因城施策”大方向不变之下，针对需求端的政策空间仍较有限，不排除部分热点楼市、地市有收紧的可能。

13家接受调查的分析机构对2020年住宅均价的预估中值为上涨3.75%（前次调查为3.25%），11家对明年上半年的预估中值为上涨3%。对2020年房价变动预测从0至9%不等，对明年上半年的预测区间在-2%到10%。

路透根据国家统计局数据测算，今年5月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升4.9%，为2018年5月以来新低。而2015、2016、2017、2018和2019年的12月房价指数同比增速分别为1.8%、13%、5.4%、9.7%和6.6%。

仲量联行中国区研究部总监姚耀指出，2020年货币政策将适当宽松，实际融资利率可能继续下行，以支持实体经济和疫情过后经济复苏，一线城市限价放松，二线城市继续放宽落户政策等因素，支撑2020年整体房价小幅上涨。然而，由于“房住不炒”的总基调不变，未来真正影响需求端的政策支持可能相对有限。

“在此背景下，受经济大环境影响，住宅销售后劲不足，2020全年价格增幅较2019年将放缓。”他表示。

本次调查显示，多数受访者认为今年房价涨势较去年放缓，明年上半年涨幅收窄甚至下跌。他们提及疫情后楼市开始恢复，市场情绪乐观，流动性宽松的同时库存处于较低水平，加之部分地区微调放松限制措施，均有利于支撑房价；但“房住不炒”的定位不变，需求端放松力度有限，收入预期无明显改善亦影响住房需求，房价不具备全面持续上涨的基础。

国家金融与发展实验室的房地产金融研究中心主任蔡真指出，房地产市场受到的冲击是一次性的，甚至反弹更有力一些。其中原因在于：资产荒下大家把希望又寄托于房地产市场，以及财富分配极化现象严重，但头部击鼓传花的游戏又重启了，短期看还没有结束的意思

调查显示，成交量方面，给出具体数据的八家机构对全年成交同比变化的预测中值为-4.5%（与前次调查一致），范围在-8~6%。认为成交量同比下降的受访者有五位，一位表示会上升，两位预计会持平。

短期而言，虽然得益于流动性改善和疫情后受压制的需求回补，成交量报复性反弹，但受访者多指出，疫情冲击下经济放缓、居民收入预期受影响，反弹难以在下半年延续，尤其是三四线，供需矛盾将加速显现，一二线得益于较好的基本面，成交量预计仍能保持一定水平。

在房地产投资方面，给出具体数据的13家机构对今年房地产投资增速的预测中值为5%（前次调查为6%），范围在-5~7.5%。所有13位受访者均预计今年投资增速较上年回落。开发商上半年拿地积极性回升，将支撑房地产投资中的土地投资增速；而疫情影响逐步消除，房地产施工开始恢复，有助于建安投资在下半年改善。整体而言，房地产投资保持韧性，但疫情带来冲击依然存在，增速料不及去年。

国家统计局公布的2019年商品房销售面积同比下降0.1%，销售额同比增6.5%，全国房地产开发投资同比增长9.9%。今年前五月三项数据分别为-12.3%，-10.6%和-0.3%。

调查在6月15-22日进行，多数分析师预测所依据的数据来源于国家统计局70个大中城市房价指数。上半年房价变动幅度是指该年6月与上年6月相比的涨跌幅，年度变动幅度指该年12月与上年12月相比的涨跌幅。

在政策方面，受访者称，一线和热点二线城市调控政策仍会保持严格，甚至收紧，如提高购房门槛收紧信贷等；而其他二三线城市结合市场变化有一定调整空间，但需求端的支持比较有限，大部分城市只能从放宽落户政策、吸引人才、公积金政策等方面去微调。

中国指数研究院常务副院长黄瑜表示，近两月房地产市场较快恢复，部分城市房地产市场已逐渐恢复至疫情前水平，政策继续松动的空间明显收窄，且在“房住不炒”基本定位下，不排除部分土地市场、商品房交易市场热度较高的城市调控政策收紧的可能，而受棚改支撑持续走弱、居民收入下滑等因素影响，部分下行压力较大的城市需求端或继续有支持自住需求释放的政策出台。

“整体来看，一线城市调控政策仍会保持严格，二三线城市结合市场变化有一定调整空间，但调整的内容更多的仍将聚焦在人口落户、购房补贴等方面。”她表示。

世邦魏理仕中国区研究主管谢晨预计，保持“因城施策”，甚至“因区施策”，政策更加细化，可能从公积金贷款规定、认购条件、贷款利率、购房税费等方面进行调控，或放松，或收紧。国信证券首席房地产分析师任鹤认为，二三线城市因较差的楼市现状最有可能放松，采取的措施包括放松二套房认定标准、契税减免、购房补贴等。

当被问及“中国的房地产市场将在多久后恢复到疫情前的水平”时，五位受访者选“已经恢复”，一位选“将很快恢复”，六位选“将逐渐恢复”。

中国央行此前表示，当前，仍需警惕个别城市房价上涨较快、房地产市场过热对居民消费的影响；要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。[nL4S2DI20P]

尽管今年政府工作报告对房地产政策的立场没有太大变化，仍表示“坚持房住不炒定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”，但在流动性整体放松的大背景下，楼市是否会有明显起色仍值得关注。