国际特稿：马国竞建摩天楼 经济效益掀争议

总部在美国的高层建筑和城市人居委员会（Council on Tall Buildings and Urban Habitat）今年5月发布的最新统计数据显示，吉隆坡是拥有最多超过150米高楼的东南亚城市，在全球则排名第八。

吉隆坡共有211座高于150米的高楼，其中更有五座300米以上的超级高层建筑，分别是国油双峰塔（各451.9米）、106交易塔（445.5米）、吉隆坡四季度假酒店（343米），以及马电信大厦（310米）。

默迪卡118大楼今年第四季度竣工后，将以678.9米的高度跻身吉隆坡之冠，并成为全球第二高的建筑物。

默迪卡118新地标 为周边地区注入活动

默迪卡118大楼由马国政府属下的国民投资机构斥资50亿令吉（约14亿8700万新元）兴建。大楼的设计灵感源自马来西亚国父东姑阿都拉曼1957年8月31日宣布马来亚独立时高举匕首的姿势，犹如钻石切工般的多角外观以玻璃砌成，象征马国的多元社会。

这栋高楼是马国首座获得国际可持续发展认证白金评级的综合大楼，有商场、酒店及住宅，以及100万平方尺的甲级办公空间。其中第116层楼将设有全东南亚最高的观景台，可俯瞰整个吉隆坡。

国民投资机构子公司默迪卡创投公司总裁东姑阿都阿兹（Tengku Ab. Aziz Tengku Mahmud）接受《联合早报》访问时说，兴建默迪卡118的目的是要建一座集文化、历史、社区和商业于一体的新景点和地标。

他说：“默迪卡118坐落在见证国家宣布独立的历史地段，我们希望它能成为带动改变的催化剂，为市区带来经济利益及注入新活力。”

默迪卡118毗邻国家体育馆和默迪卡体育馆，那里也是马来亚宣布独立、脱离英殖民地统治的地点。

默迪卡118自2010年宣布兴建至竣工耗时13年，期间也受到冠病疫情影响而延误。今年底，默迪卡118将让国民投资机构和子公司率先入驻，计划在2024年正式启用，预计可在2025年初达到至少75％至80％的入驻率。

对于默迪卡118的落成，周边商家都表示欢迎，希望这个项目能带动经济及吸引更多游客。

茨厂街餐馆业主卡马尔告诉《联合早报》，默迪卡118相信能为附近的旧区招来更多旅客及上班族。他说：“高楼耸立在一片历史楼房中，让人眼前一亮，也显示我们跟得上时代的发展。”

马国前首相依斯迈沙比里2021年11月为默迪卡118举行封顶仪式时形容，这栋高楼是马国一项重大成就，反映马国历史遗产与未来的结合。

不过，并非所有马国民众都支持建摩天楼。马国前首相纳吉2010年宣布兴建默迪卡118时，有超过20万人在网上请愿抗议，质疑政府是在浪费资源。　

隆办公室市场已饱和 摩天楼或加剧空置率

随着106交易塔及默迪卡118相继建成，兴建摩天楼的成本效益问题再次引发热议。

有分析指出，这两座摩天楼的落成仅相隔五年，伴随大楼推出市场的高级住宅和办公室，可能加剧吉隆坡房地产供应过剩的情况。在这之前，吉隆坡的办公室市场已饱和，办公楼空置率平均达20％以上。

马来西亚莱坊（Knight Frank）高级行政董事王美珍对《联合早报》分析说，受通货膨胀、利率上调及经济不明朗等因素影响，吉隆坡房地产市场短期内仍充满挑战，潜在投资者都采取谨慎观望的态度。

王美珍说，今年第一季度吉隆坡市区的办公室使用率为67.8％。她估计，短期内办公室供应将持续过剩，租金和入驻率也将面对压力。“即将建成的甲级办公室将对现有的大楼业主构成激烈竞争，他们必须努力留住租户或争取新租户。”

不过，王美珍认为随着越来越多跨国公司有兴趣租用甲级办公室，加上企业对共享办公空间的需求增加，可能为办公室市场提供缓冲。

马国JLL房地产服务公司分析师阿斯拉夫则说，随着企业对环境、社会责任和治理绩效的意识提高，市场对可持续建筑物的需求不断增加。由于马国取得绿色认证的建筑不多，默迪卡118将有竞争优势。

最近几年，吉隆坡新建的大楼大多由办公室及高级商场组成，相信是导致市场供需进一步失衡的主要原因。此外，一些企业迁入新的大楼，也造成旧的办公楼空置。

对此，马国经济师蔡兆源建议政府和官联机构在兴建摩天楼之前，先考虑市场需求及经济回报。他强调，马国要吸引投资与拥有高层建筑物无关，而是必须加强经商环境。

蔡兆源补充，随着马国的经济取得发展，兴建地标大楼的意义已不大。

他指出，1990年代马国经济刚起步发展，国油双峰塔确实有助让外国投资者认识马国及带动旅游业。“但是，我们在双峰塔之后还有必要兴建摩天楼吗？”

“其他国家通常只需要一个地标建筑，像巴黎铁塔、自由女神像都是具有历史价值的建筑。如果我们只是为了高度而建，这些大楼不会有太高的经济价值。”

马哈迪：建高楼展现国家能力 不介意双峰塔被比下

马国积极兴建地标大楼，始于1990年代前首相马哈迪主政时期。其中，较为有名的摩天楼包括1994年落成的吉隆坡塔（421米高）及国油双峰塔。 

马哈迪接受《联合早报》访问时说，双峰塔所在地段原本是赛马场。当年政府要求赛马场迁出市区后，马国富商阿南达克里斯南（Ananda Krishnan）邀请政府一起发展这个地段，并举办建筑物设计比赛。

马哈迪回忆道：“我们选中了阿根廷裔美国建筑师佩里（Cesar Pelli）的设计。之后，我们加入了一些马来人和回教元素，建成了今天人们所看到的双峰塔。”

马哈迪透露，双峰塔原本没有那么高，是他要求佩里在原有的设计上多建几层楼，以超越当时世界最高的美国芝加哥西尔斯大楼（The Sears Tower）。

他说：“我们只需加几层楼，就可成为全世界最高的建筑物。既然我们已经准备建这么高的大楼，何不就多加几层楼呢？当时有这样的机会，我们把握住了。”

如今，88层楼高的双峰塔被视为马哈迪时代的政治遗产。后来上任首相的纳吉宣布兴建118层楼高的默迪卡大楼时，一度被认为是为了超越及取代马哈迪的地位。

马哈迪当时放话说，他希望有生之年双峰塔能继续成为马国最高的建筑物，认为国家不需要盖更高的大楼。纳吉则回应称，默迪卡118项目是为了延续马哈迪的发展愿景，并否认是为了取代双峰塔。

随着默迪卡118即将竣工，马哈迪受访时改口说，任何人只要有能力都可以兴建高楼，他也不反对其他人建比双峰塔更高的建筑物。

记者询问他马国兴建多座摩天楼的原因时，马哈迪说：“这是为了证明我们有能力超越其他国家。”

不过马哈迪坦言，吉隆坡已出现“超建”的现象。他认为政府应保留土地为民众建设更多休闲空间。“如果我们已经有足够的办公空间和商场，我们就不应再投资相同的东西。否则可能找不到租户，进而导致亏损。”

高楼安全问题受关注

马哈迪对马国高楼的最大担忧是安全问题。虽然马国没有地震及火山，但印度尼西亚苏门答腊发生地震也可能影响马国。

马哈迪说：“如果发生地震，建筑物倒塌，我们有没有逃生路线？”

最近有马国地震专家分析说，由于地壳板块移动，马国未来将更容易受地震影响。马国水源、土地及天然资源部也建议所有建筑物在设计前，先参考政府在2019年发布的地震风险地图。

研究马国房屋及城市规划的伊曼研究（Iman Research）总监巴德鲁（Badrul Hisham Ismail）指出，马国多年来在建筑方面忽略了天灾因素，甚至没有进行灾难演习的文化。“如果突然发生地震或其他灾难，我们甚至可能不知道该如何保障自身安全。”

近期有吉隆坡轻快铁站因周边建筑工程影响结构被迫关闭。巴德鲁以此为例，谴责建筑业没有严格遵守安全标准。“这些疏漏都是我们进行建筑工程时必须严加注意的，尤其是兴建高楼。”

巴德鲁认为，马国热衷于兴建摩天楼是出于对大型发展项目的“痴迷”（obsession）。他指出，马哈迪执政时期颁布了多项大型发展项目，包括兴建高速公路、摩天楼等。这个趋势延续至今，许多发展商也从中得到好处。“但是，这些大型项目真的都能造福民众吗？答案很可能是否定的。”

专家：投资公共设施比建高楼重要

巴德鲁说，吉隆坡的主要问题是缺乏一般民众负担得起的住房，让民众在市中心居住及就业。“目前，人们在吉隆坡工作，却住在郊区，这导致市中心的入住率出现缺口。我们必须设法供应更多人们买得起的房屋，让他们重回市区居住。”

改善房屋政策在巴德鲁看来，比兴建更多大楼重要。

在密集度高的市中心兴建高楼，也势必加剧吉隆坡交通拥堵的问题。巴德鲁建议政府先着手改善吉隆坡公共交通系统的互联互通，以让市中心更宜居及具竞争力。

蔡兆源则认为，马国应更有效地利用财政资源，包括投资在硬体及资软体设备，如教育及研究。“跟兴建摩天楼相比，这些投资才能带来长远的经济效益，并能直接解决民生问题。”

马国现任首相安华上台后曾指出，马国债务已突破1.5万亿令吉，他无意兴建摩天楼作为“安华时代地标”，但会善用公共资金，帮助中小型商家提高竞争力。安华说，吉隆坡有国油双峰塔和敦拉萨国际贸易中心已足够，他无须以摩天楼项目增加竞争。