美大城市房价暴跌税收锐减 引“末日循环”担忧

（华盛顿讯）美国各大城市的商业房地产价格暴跌，导致城市税收减少，引起地方财政吃紧的担忧。

《纽约时报》报道，加利福尼亚州旧金山一栋20层大楼10年前以1.46亿美元（约1.95亿新元）交易，去年12月叫价仅8000万美元；芝加哥一栋20万平方英尺的办公楼在2004年以近9000万美元交易，上个月只以2000万美元脱手，降价近八成；在华盛顿，一栋距离白宫三个街区的12层办公与零售混合的大楼，2018年以1亿美元出售，最近的交易价仅3600万美元。

报道说，随着混合式办公和远程工作的趋势持续，市区一带变得冷清，这种大幅降价出售已成为美国各地办公楼市场的常态。这样一来，蒙受亏损的不只是商业房地产投资者，大城市也首当其冲，因为房地产估价降低，税收跟着少了，对依赖商业房地产相关税收的市政府来说，这是财政方面的损失。

旧金山监事会主席佩斯金说，旧金山的办公楼大幅降价出售，商业房地产税收减少的趋势再持续几年，未来几年旧金山将面临10亿美元的财政缺口。“从短期来看，这意味市政财库的资金减少，市中心的活力减弱。”

自冠病疫情以来，全美各地得益于经济反弹和2021年美国联邦政府发放的数十亿美元救援资金，各城市的市政府现金充裕，可以为市政工作人员加薪、翻新地方设施与污水系统，但现在预算开始收紧。全国城市联盟去年发布的一份财政报告指出，联邦政府即将结束发放救援资金，加上房地产销售疲软和房地产税减少，让市财政官员开始担心资金问题。

纽约大学斯特恩商学院教授古普塔和同僚去年底发表的研究报告说，从2019年至2022年，全美办公楼市场价值减少了6641亿美元，为了填补税收损失，城市可以削减市政服务或提高其他类型的税务。不过，这么做会逼使企业和居民迁离，进一步侵蚀税基，反使问题加剧。古普塔把这种情况比作“城市末日循环”（urban doom loop）。

他说，过去曾发生类似情况，1960年代和70年代“铁锈地带”（rust belt）的制造业者纷纷倒闭，地方政府难以平衡预算。“当时一些城市试图提高税务和削减公共服务，结果发现这些举措反而加快城市人口外逃的速度。这个问题是比较复杂棘手的。”

美国各个主要大都市已做好最坏的打算。旧金山市政府不得不推迟城市设施的维护以节省资金；纽约市审计长去年夏天已提出“末日”情景：纽约市办公楼的价值将比冠病疫情前的峰值低四成，这意味着2025年财政预算缺口将达3.22亿美元，到了2027年预算缺口更高达11亿美元。

华盛顿去年底的办公楼空置率超过20％，首都一些优质办公楼挂满了招租广告牌，市中心的零售商场冷清清。华盛顿市府首席财务官格伦·李去年预测，因为商业房地产税收下降及其他因素，从2024年至2026年，华盛顿将面临4.64亿美元的预算缺口。

格伦·李说：“总体而言，冠病疫情和转向远程工作，可能会对华府产生深远的经济影响。”