台湾特稿：新青安政策引发乱象 台青优惠低息买房 银行缺钱楼市虚胖

台湾房地产市场因“新青年安心成家购屋优惠贷款”交易红火，多家银行放贷近日逼近法令上限，大闹钱荒，中央银行准备出手控管，市场出现居高思危的反转氛围。同时，政府不断扩大及延长租金补贴专案，民间团体担忧此举推升房租行情，变成“愈补愈贵的居住正义”。

台湾房地产市场自去年下半年以来热火朝天，在“新青年安心成家购屋优惠贷款”（简称新青安）政策助燃下，多家公股银行（有政府股权）和民营银行放贷接近“满水位”，银行闹钱荒；中央银行8月约谈34家银行，要求自主控管不动产贷款总量，以免危及金融稳定与经济永续发展。

为协助无自有住宅民众购屋，台湾政府于2010年开办“青年安心成家购屋优惠贷款”专案。刚过去的总统大选前，政府加码推出新青安，自2023年8月1日起到2026年7月底，贷款额度从800万元（新台币，下同，34万新元）拉高至1000万元，贷款年限从30年延长至40年，宽限期（只还利息不还本金）从三年拉长至五年，利率仅1.775%，此举令去年已回调的房市反转向上，符合新青安条件的低总价房子炙手可热。

据台湾中央银行统计，截至今年6月底，购置住宅贷款余额升至10.54万亿元，年增率扩大至10.21%，创2021年7月以来新高。六都（台北、新北、桃园、台中、台南、高雄）6月买卖移转栋数，合计达2万3801栋，月减11.5%，年增16.9%；累计上半年买卖移转约13万6499栋，年增27.6%，写下近11年同期新高。

台湾房屋集团趋势中心经理陈定中向《联合早报》指出，去年8月新青安刚开始时，符合低总价1000万元的房子销售得非常快速，低总价成屋和中古屋（即经过一次以上的转手买卖，或完工投入使用三年以上的房屋）卖完后，很难在短时间创造大量供给，购屋者就转进到半年后就完工的预售屋。这部分销售得差不多后，购屋者再抢购工期能赶在新青安期限内交屋的预售屋，带动预售屋市场非常火热。

在房地产界有数十年经验的不动产仲介经纪公会全联会荣誉理事长李同荣接受早报采访时说，新青安带来的这轮涨势，是台湾30多年来第六波房地产循环最疯狂的一次。“这波比较急，甩尾不会超过一年，这是末升段的回光返照。”

上半年房市交易量同比增三成

按李同荣分析，2021年底至2022年是这波循环的主升段，现在本来就是交屋潮，正要进行贷款，结果新青安政策让房市这半年的交易量拉得很高，比去年同期增加三成，造成银行房贷排挤刚性需求，新青安及弱势、预售市场交屋房贷纠纷不断，以及小型建商倒闭风潮等三大崩坏情形。

目前多家公股银行放贷几乎都达28%，逼近《银行法》规定的30%。很多公股银行都停止房贷收件，有的即使审查通过，也得等该月新还款余额进来，申贷户可能要排队两三个月。

依规定，房市交易在正常情况下必须在两个月交屋，如今买方借贷无门，或被迫接受较高的利率，或降低贷款成数，否则会被罚款，相关纠纷陆续传出。

根据台湾《银行法》第72之2条第一项规定，“商业银行办理住宅建筑及企业建筑放款之总额，不得超过放款时所收存款总余额及金融债券发售额之和之百分之三十” 。不受该法限制的土地银行和农渔会，房贷业务量近日爆增，滋生不少困扰。

有鉴于6月底全体银行不动产贷款占总放款比率（不动产贷款集中度）升至37.4%，接近历史高点之37.9%，台湾央行出手管控，吁请各银行善尽社会责任，避免信用资源过度流向不动产贷款，房市已有“居高思危”的反转氛围。

业界人士：新青安变成新青年安非他命

李同荣认为，央行收缩资金固然有用，但台湾不缺资金，“炒作是果不是因，是你让它有利可图才会炒”。

他直言：“新青安就是选举产物，固然成就了七成民众置产成家的心愿，但也引发三成以上的假性需求，目的是为了出租图利，成了新青年的安非他命。”

“我很早就提醒政府，一些预售屋可用低自备款、零工程款，让买不起房却想赌博的人进场，造成水涨船高的假象。”

李同荣举例说，原本买1000万元成屋者须自备200万元，再贷八成，如今买预售屋只要凑足60万订金，三年零付款，交屋时再补足200万，投机客赌三年后可能涨两三成，甚至五成，若付60万元涨至300万元，240万元就进口袋；若没涨，60万让它断头，赢面居多。所以，一些投资客一口气拿出600万元买10房炒作，获利丰厚，房市荣景都是被炒作起来的虚胖。

为避免投资客用新青安炒房，衍生转租、人头户等问题，行政院6月底再推出落实贷前审查与贷后管理的防弊措施，新增一生只能限贷一次的规定。

曾任台北副市长、政治大学地政系退休教授张金鹗接受《联合早报》访问时说：“事实上，去年总统大选前推出新青安，就是为了年轻人的选票，同时建商的政治压力也很大，政府怕引起建商反弹，减少政治献金，选举桩脚不见了，不敢真的打房，就打一下放一下，还有税收可以收；但这波新青安进场的很多是小资族，五年宽限期后还不了怎么办？如果房价也跌，不是更惨吗？”

台湾政府近年先后推出囤房税、制定《平均地权条例》等打炒房措施，但成效不彰。

张金鹗认为，政府既称要打炒房，却推出新青安吸引投机客进场，自相矛盾，反而帮忙巩固高房价，市场长期失灵，政府介入也失灵。

台湾中央大学经济系教授吴大任从经济学的供需原则分析，官方政策目标是希望短期投资客退出市场，但房地合一新税制课重税把持有年限从两年延长至五年，《平均地权条例》禁止预售屋转售，“希望降低需求量，结果反而是锁住供给量”。

他不认为新青安是当前房价高涨的主因。“新青安固然让房屋价格稍微涨一些，若非前面有房地合一税和《平均地权条例》彻底把所有的供给都锁住，再加上通货膨胀预期，卖方也惜售，本来不想买房子的都跑出来买房，所有的条件兼具，一次就引爆了。”

租金补贴恐推升房租行情

台湾行政院上周拍板通过“300亿元中央扩大租金补贴专案计划”，将租金补贴专案延长至2026年，明年起补贴户数也将由50万扩大至75万户。但政策施行后，也传出房东借机涨房租，地方政府与民间团体担忧租金补贴推升房租行情，变成“愈补愈贵的居住正义”。

内政部强调，自2022年起开办的租金补贴专案至今年7月底，已申请受理案件数逾80万户，核定件数成长至60万7000余户，显示政策确实存在巨大需求，并能有效协助租屋族群减轻居住负担。

不动产仲介经纪公会全联会荣誉理事长李同荣向《联合早报》指出，全台900万住户，至少应先建5%、即50万户社宅给租不起的人，再解决买不起者的问题，但社宅数量目前连1.5%都不到。

他透露，蔡英文政府2016年上任之初曾提出“社宅三箭”（改革房产税制、健全租屋体系、建20万户社宅），时任内政部次长花敬群后来提出要把8万户民间空屋转变成社会住宅。“当时，我问他目标为何订在8万户？他说，台湾有80万空屋，他不信一成都逼不出来。我跟他说，若能移转成功，20万户都有可能；但不成功，1%都达不到。结果社会住宅连1%都没有。”

“后来达标的8万户从哪里来？就是用所谓的包租代管取代，让本来就在出租的房子跟政府申请挂社会住宅之名，房东变成公益出租人，以照顾弱势之名，不但免囤房税，还可享受所得税、房屋税、地价税和修缮费等补助，既收租金，又吃政府的钱，成为囤房者两边都赚的政策乱象。”

李同荣说，包租代管可以活化老房子，创造新价值，本来是很好的产业政策，他也很看好。“但做法假空屋移转之名，制造虚伪政绩，加倍补贴房东又减税，为了8万户政绩，浪费两倍的钱，对社会住宅一点帮助都没有，政策都是狸猫换太子，所以政府后来都不讲空屋移转社宅，因为它根本是欺上瞒下。”

台湾房屋集团趋势中心资深经理陈定中也向早报指出，租金不断上涨以及新青安的推出，的确促使年轻人加速购房。

他举例，台北内湖科学园区，有管理员的电梯大楼15坪（近50平米）权状套房，实际使用11、12坪，租金至少2万元。台北市一坪1500元，小家庭租20坪就要花3万元。若买1200万元的小房子，去贷新青安1000万，以30年期本利摊还缴3万5000元，若贷40年近4万元，若使用宽限期只要缴1万5000元，感觉更轻松、便宜很多，所以买比租划算。

一些专家预言，待五年宽限期到时，可能出现断头潮。

陈定中说：“老一辈的人会思考宽限期结束本利摊还需要多少，量力而为，但现在多数首购族都是40岁以下，没看过上世纪90年代台股从12682点崩跌，房市也跟着大跌的情景，年轻人只想赶快摆脱租屋族的生活，是否有能力偿还都非优先考量，因为租贷成本不断提高。”

大家都在抢屋

“整个台湾已经疯了。”

今年30岁的曾姓补习班教师，3月底在新北市板桥的新埔捷运站附近买了一间23年、权状17.2坪的楼中楼，没想到5月中交屋，他以每坪（3.3平米）73万元（新台币，下同，3万2000新元）购入的房子涨到每坪90万元。他两度向《联合早报》强调：“整个台湾已经疯了。”

他受访问时，抑制不住短期获利的兴奋，隐约中又觉得新青安政策似有不妥。“这个政策太可怕，很多资金进到房地产，大家都在抢，屋况再差，都有人要。”

他3月底买房时就发现看屋人潮络绎不绝，感受到房市异常火热，敏锐的他特别叮咛房仲业者帮他多问几家银行，幸运地在官方祭出“限贷令”前，获得台湾银行地板价1.775％优惠利率。

他贷款1000万元左右，选择40年摊还，每个月只要还1万5000元；五年宽限期过后，每个月本利摊还是3万多元。“对面比我面积小一些的房租是2 万5000元，买房还是划算多了，即使在菜市场楼上屋况更差的小套房，租金也要1万3000到1万4000元。”

若将来经济走下坡，或职涯出现问题而付不起房贷呢？

“不一定要缴完，也可以卖掉。”他并没有长期持有的想法，“先拉长时间，让自己的压力在可控范围内，也不须担忧房东涨房租”。

买比租安心

原本租房的张姓房仲业人员，冠病疫情前在台北淡水以每坪30万元订了一间预售屋，今年正式交屋已涨到40多万。

虽然新青安贷款额度有1000万元，可贷40年，但她选择贷款600多万，为期30年，每个月本利摊还3万元。她告诉《联合早报》：“我的总价相对低，不想背那么久的债，不想卡那么紧。”

“先前租房子，每个月2万5000，现在虽然多付5000元，但不是付给房东，而是缴给自己，心比较安定。”

在房仲业工作10多年的她直言，房地产大涨小回，趋势一直向上，但这一波年轻人勇敢追价的狠劲让她瞠目结舌。“他们更怕的是，现在不买就买不起，即使买到的已经是当地社区最高价，他们还是愿意买。”