东南亚华尔资：柬埔寨“淘金城”重见曙光
东南亚华尔资
2022年系列之四
个案篇
柬埔寨西哈努克港（简称西港）是中国‘一带一路’倡议的重镇之一，中柬企业在当地开发的经济特区吸引了全球170家企业进驻,去年的进出口额就达22.34亿美元，对西港的经济贡献率超过50%。特区的发展带动西港市蜕变，成为纺织、皮具和建材的生产基地，但西港市中心却变身成了‘赌城’。随着柬埔寨政府颁布网络禁赌令，加之冠病疫情肆虐，中国资金过去三年陆续撤出‘赌城’。少了昔日的熙来攘往，这座曾被誉为‘淘金城’的海港城市发展潜力是否依旧？
10年前的西港因碧蓝海水和洁白沙滩闻名，是小众欧美背包客的旅游胜地。人们常说，当时的西港处于“沉睡状态”，而随着中资在2013年开始涌入，这座城市才被唤醒。
柬埔寨宽松的金融政策和博彩业的合法化吸引许多中国投资商到西港开设赌场，与博彩业相关的建筑如雨后春笋般拔地而起。
西港在2019年初、博彩业鼎盛时期有近100家赌场，处处都在搭建新楼房。根据西港省政府2019年的数据，西港当时有90％的产业由中国人投资和管理，包括酒店、赌场、零售业和服务业等。2016年到2018年3月间，西港13亿美元（约18亿新元）的外来投资更有11亿美元来自中国。但伴随博彩业而来的一系列犯罪问题也使西港发展备受争议。
以维护公共安全和秩序为由，柬埔寨政府在2019年8月18日下令查封所有网络赌博活动，而这道禁令是西港发展的重要分水岭。
随着博彩业没落，数十万名在西港从事这一行业的中国人大规模撤离。许多人回返中国后，因冠病疫情出入境受限而决定留守国内，西港经济也瞬间坠入谷底。
许多与博彩业相关的工程在禁赌令颁布后纷纷喊停，“烂尾楼”顿时成了西港的一道“风景”。
据柬埔寨世邦魏理仕（CBRE Cambodia）高级总监连侬（Lawrence Lennon）估计，西港目前的烂尾楼多达1000栋。
连侬告诉《联合早报》，这些烂尾楼大多与博彩业有关，而投资者几乎都是中国人。“这些建筑有些是赌场，有些是员工宿舍，有些是网络赌博园区等。”
澳大利亚国立大学中华全球研究中心的博士后研究员方易仁（Ivan Franceschini）受访时则进一步指出，好些楼盘没建完是因开发商资金耗尽，以及禁赌令让他们意识到投资或血本无归，所以决定放弃。
方易仁目前在研究中国对柬埔寨社会的影响。他说，禁赌令颁布后，不单是海外投资商损失惨重，很多柬埔寨和中国员工也被拖欠薪水，只能空手返乡。
记者今年5月走访西港时发现，不少烂尾楼的工地外还挂着已经褪色、求转售和转租的横幅。有些工地杂草丛生，有的则成了停车场。
据连侬透露，西港过去两年的房市交易几乎为零。他说：“房市一夜间从高需求变成供应过剩，很多人急于将产业脱手，但根本没有需求。”
西港民众认为，遍地烂尾楼有碍于城市的整体形象。大学生马丽达（18岁）说：“这些烂尾楼让人有一种不舒服的感觉。如果西港要发展为旅游景点，空洞洞的大楼会让旅客留下不好的印象。”
有报道指，柬埔寨政府已开始与这些烂尾楼的利益相关者展开对话，试图为这些项目的重启铺平道路。
外国商人已回返西港一些工程也逐步重启
西港省政府发言人今年5月指出，越来越多外国商人已回返西港，一些工程也逐步重启。“建筑工程方面，我们看到一些进展，但不是很多。”
中国是柬埔寨最大的贸易伙伴、外国直接投资和外国游客来源国。截至2021年，柬埔寨累积吸引的410亿美元外来直接投资中，高达180亿美元来自中国，占柬埔寨总外资的43.9%。由此可见，中资在很大程度上驱动着柬埔寨的经济增长；一般相信，一旦中国封控措施和旅游限制放宽，西港的经济引擎即可重启。
房地产咨询公司莱坊柬埔寨（Knight Frank Cambodia）总裁怀布尔（Ross Wheble）说，随着柬埔寨重新开放边界，市场正在恢复，已看到当地一些开发商在西港推出项目……我们有信心，一旦中国取消冠病疫情的清零政策，大部分的建筑都可完成。
西港人对中国人回流纠结
踏入西港，人们难免产生错觉，以为置身中国。西港街道上的店铺招牌几乎清一色写中文；中国人熟悉的品牌和商店琳琅满目。
禁赌令颁布前，有20多万中国人在西港生活，随着“淘金热”退潮，截至今年5月只剩2万3375人。如今的西港街道上中国人甚少，许多赌场和店铺也已关门结业，人去楼空。
多数受访的西港人对中国人的离去感到纠结。他们更喜欢现在相对平静的西港，但坦言这座城市需要中国旅客和投资者才能持续发展。
奇维（22岁，会计师）说：“现在的西港不像以前那么嘈杂。中国人走后，社会问题也少了。但西港处于一个急需外来投资的阶段，没有中国的持续投资，发展将停滞不前。”
中国人涌入西港后，当地物价和房价飞涨。有西港人一夜间成为暴发户，但更多人因高昂生活费苦不堪言。在西港，街边一碗普通的面汤要价约4美元（约5.57新元），总体物价比首都金边还高。
逢来发集团执行副主席兼行政总裁王美发说，中国投资商一窝蜂到西港开发房地产使土地价格从早期的一平方米几百美元，增至三四千美元。“当时的人太多，吃住供不应求。房价涨了，租金涨了，食品也涨。最贵时，一个鸡蛋要1美元。”
趁租房市场火热，西港一家餐厅老板娘塞赛耶（54岁）在2018年盖了一栋房子，以每月4000美元租给中国人。但好景不长，中资撤离后，房子无人问津。塞赛耶感叹：“我希望中国人快点回来。我的房子已有三年租不出去了，现在每个月还要倒贴几千元的房贷。”
西港物价随着中国人撤离开始回缓，之前因酒店房价过高而避开西港的国内游客正陆续回返。在海滩附近经营小卖铺的谭梅（37岁）说，以前有很多中国人会到海滩玩，但他们只到中国人经营的店铺消费。“这对我们来说没有太大好处。现在一些当地人回来了，我们的生意反而有了起色。”
“我认为应该要取得平衡，这样一来就算中国人回流，当地人和其他国籍的旅客也还会过来。”
治安令人提心吊胆 中柬打击跨国犯罪
伴随博彩业而至的治安问题令西港人每天提心吊胆，能否加以整治、让旅客和投资者重拾信心，将决定西港发展的成败。
近年，不少中国犯罪集团以西港为据点，进行非法网络博彩生意，甚至是诈骗活动，更为了招聘人手涉嫌贩卖人口和绑架。
在西港市中心一家赌场对面经营杂货店的斯马伊（25岁）说，她过去时常看到中国人在赌场外打架，还亲眼看到有人当街被拐上车。“这里常有人开枪，让人提心吊胆。”
柬埔寨法律规定只有在职军人、警员或获得政府颁发持枪证的人才可合法持枪。但据当地人透露，只要愿意付5000美元，就可轻易从黑市买到手枪。在西港不少人随身携带手枪，而无法合法持有枪支的外国商人则大多聘有可携枪的贴身保镖。当地枪支泛滥以致一些购物商场甚至得在大门张贴告示，提醒人们勿携枪入内。
柬埔寨政府近年已开始加强对枪支的排查。王美发说：“近几年，我们在路上常会遇到警察设路障，检查车上是否有毒品和枪支。”
据柬埔寨媒体报道，政府刚于今年6月逮捕在西港进行军火交易的团伙。西港省长郭宗仁当时说，官方因无力管控局势而“遭外人嘲笑”。“我要再次声明不会做出任何通融，会继续追查暴力犯罪事件的根源。”
柬埔寨已于2019年与中国合作成立“中柬执法合作协调办公室”，携手打击跨国犯罪，并将上百名中国罪犯押送回中国受审。
连侬认为，中柬两国下来可能扩大合作范围，继续携手打击罪犯。他预计，随着西港慢慢转型，这些灰暗产业的运作成本会越来越高，并最终被淘汰。
王美发也强调，清理门户不是一朝一夕就可完成，至少政府的管制措施是朝着正确的方向迈进，对西港未来的发展必然有利。
一带一路发展模式让西港重新出发
“要想富，先修路”是中国自改革开放以来践行的发展理念。在“一带一路”倡议下，这套发展模式也带到西港，并为西港奠定了重新出发的基础。
在中国资助下，柬埔寨政府过去两年加大力度建设基础设施。如今，西港市修建的34条柏油路已全面开通。连接首都金边和西港的高速公路也将在今年7月试行通车。这将是柬埔寨第一条高速公路，把往返两地的车程从六小时缩短至两个半小时。
除了修路，西港也扩建国际机场和深水港，以及地下排水道。由中国华电集团投资的发电厂也如火如荼地在施工。
新加坡上市公司逢来发集团于2015年涉足西港房地产开发，见证了西港崎岖的发展历程。集团执行副主席兼行政总裁王美发告诉《联合早报》，禁赌令和疫情重挫西港经济，但这也让西港有机会调整发展策略。
在柬埔寨耕耘超过15年的王美发说，西港以前的基础设施无法承担人口暴增的压力。“当时路况恶劣，交通堵塞。水不够，电也不足，断电事件常常发生。”
过去两年的低潮，反倒让西港有机会加强基础建设，改头换面迎接未来。
王美发说：“西港最吸引人的地方就是这里美丽的沙滩和深水海港，这些是天然且不可被复制的。只要基础设施到位，我相信旅客和投资者自然会回来。”
连侬同样指出，西港极需这个“喘息空间”来思考未来的方向。
他说：“试想，当你每年有几百万名游客进出这个城市时，你可以这么做吗？这是不可能的。这段时间得到了明智和有效的利用，为未来发展铺平道路。”
借鉴深圳城市规划 让经济多元化
借鉴中国深圳的经验，西港如今努力发展旅游、农业、物流等多元产业，试图摆脱对博彩业的依赖。
柬埔寨政府去年底委托深圳市城市规划设计研究院，重新规划西港，打造“多功能经济特区”。西港在物流和旅游领域的潜能也开始吸引到海外投资者的注意。
西港拥有柬埔寨唯一的深海港口，物流方面享有巨大的发展空间。日本政府去年就宣布为西港港口提供优惠贷款融资，兴建新的深水集装箱码头。日本零售巨头永旺集团（AEON）也于今年初宣布在西港建设一座占地3万平方米的多功能国际物流中心。
西港的丰富天然资源也依然是吸引游客的卖点。王美发举例，西港附近有30多个海岛，如高龙岛、高龙撒冷岛、情人岛等，而在他看来，这些原生态小岛几乎可以与著名的马尔代夫媲美。
旅游业的发展也与西港原有的博彩业相辅相成。连侬说：“政府的目标是让旅游业和博彩业并驾齐驱……我们预计西港对博彩业的定位将转向类似新加坡综合娱乐城的高档次赌场。”
他也指出，柬埔寨虽禁止网络赌博，但实体赌场相信仍能继续运营，不过政府或会通过赌场牌照的控制，把规模缩小。